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??珠海樓市正以新的姿態(tài)迎接挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

??雖都是最早一批對(duì)外開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，不同于深圳的“深圳速度”，“宜居宜游”成為了珠海的特有標(biāo)簽。

??2019年，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃?rùn)M空出世，位居粵港澳橋頭堡位置且生態(tài)宜居的珠海一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩，加持以斗門(mén)區(qū)為先的限購(gòu)政策松綁，區(qū)域樓市也開(kāi)始高頻高調(diào)出現(xiàn)在全國(guó)視野，吸引一批又一批外地購(gòu)房團(tuán)。

??樓市熱度推高后，緊隨而來(lái)卻是房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行，從全國(guó)購(gòu)房團(tuán)蜂擁，到隨后的量?jī)r(jià)齊跌，庫(kù)存高企，不過(guò)短短幾年時(shí)間。

??如今，房地產(chǎn)迷霧尚未散去，珠海雖憑借其獨(dú)特的旅游城市標(biāo)簽和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，仍然吸引著部分外地購(gòu)房者的目光，但也面臨著新的“去庫(kù)存”挑戰(zhàn)與“產(chǎn)品”機(jī)遇。

??卷土重來(lái)的“購(gòu)房團(tuán)”

??將時(shí)間拉回到2019年，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的正式發(fā)布，與當(dāng)時(shí)已開(kāi)通的港珠澳大橋，以及包括諸如橫琴粵澳深度合作區(qū)、深珠合作示范區(qū)、第二批自貿(mào)區(qū)等各類(lèi)政策禮包的不斷傾斜，區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)預(yù)期被拉滿。

??基于有發(fā)展概念炒作與現(xiàn)有環(huán)境生態(tài)條件，加上彼時(shí)珠海局部區(qū)域的限購(gòu)松綁還在帶來(lái)直接刺激，外圍目光開(kāi)始不斷聚焦這座城市。

??“全國(guó)的自媒體人都帶著自己的粉絲開(kāi)始了珠海的團(tuán)購(gòu)之路。”有市場(chǎng)人士不乏如此形容著當(dāng)時(shí)盛況。

??當(dāng)年春節(jié)后的成交已有明顯提升。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2019年3月珠海全市新房成交了4718套，環(huán)比2月上漲 167%，直接創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)28個(gè)月網(wǎng)簽新高，其中限購(gòu)最先放松的斗門(mén)區(qū)便貢獻(xiàn)了全市49%成交量。

??彼時(shí)，亦不乏有媒體用“虎視眈眈”形容著這群來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)房團(tuán)。

??蜂擁而來(lái)的外地購(gòu)買(mǎi)力搭乘全國(guó)樓市上行態(tài)勢(shì)，珠海迎來(lái)了房?jī)r(jià)一路猛漲。

??據(jù)機(jī)構(gòu)公開(kāi)數(shù)據(jù)，到2021年上半年時(shí)，橫琴、拱北、吉大等一些板塊均價(jià)已來(lái)到“4”字頭，彼時(shí)佛山房?jī)r(jià)最高區(qū)域的還在“3字頭”，東莞也僅有南城和長(zhǎng)安站上“4字頭”。

??隨后官方開(kāi)始收緊調(diào)控，全國(guó)樓市也逐步進(jìn)入下行周期，“維穩(wěn)”“托底”成了高頻詞。

??雖然一輛輛大巴拉來(lái)珠海購(gòu)房的場(chǎng)景不再頻現(xiàn)，但外地購(gòu)房團(tuán)并沒(méi)有完全消失。

??日前，位于珠海鳳凰山腳下，背山面海的恒榮城市溪谷三期便罕見(jiàn)迎來(lái)一組河北唐山的購(gòu)房團(tuán)，根據(jù)項(xiàng)目方公布的熱銷(xiāo)海報(bào)顯示，該購(gòu)房團(tuán)成員為恒榮置地于唐山開(kāi)發(fā)的唐城·壹零壹業(yè)主，累積為珠海項(xiàng)目貢獻(xiàn)2000多萬(wàn)元銷(xiāo)售額。

??相較于數(shù)量稀少的南下北方客戶(hù)，重新北上的港澳客戶(hù)更加不容忽視。

??得益于兩地間的房?jī)r(jià)差距，以及加持諸如“港車(chē)北上”政策實(shí)施、深中通道通車(chē)等利好推動(dòng)，港澳地區(qū)人士正成為當(dāng)下珠海外地購(gòu)房團(tuán)的主要組成，并再一次給珠海仍相對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定熱度。

??如上半年珠海全市網(wǎng)簽量第一項(xiàng)目即為賣(mài)了1064套的澳門(mén)新街坊，該盤(pán)屬于澳門(mén)居民定向銷(xiāo)售項(xiàng)目。

??有專(zhuān)門(mén)帶隊(duì)的中介機(jī)構(gòu)人士也提到，如今從香港去往內(nèi)地的“睇樓團(tuán)”幾乎每周都有，且面對(duì)更友好的房?jī)r(jià)，香港人在內(nèi)地置業(yè)一般更為“爽快”，成交表現(xiàn)尚可。

??房子越賣(mài)越多

??雖當(dāng)下仍有少數(shù)外地客戶(hù)貢獻(xiàn)成交，但面對(duì)整體熱度下行及本地客群購(gòu)買(mǎi)力有限，珠海市場(chǎng)依舊表現(xiàn)疲軟，板塊分化明顯。

??來(lái)自珠海市商品房預(yù)（銷(xiāo)）售專(zhuān)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的顯示數(shù)據(jù)，全市2024年上半年僅網(wǎng)簽9834套住宅，同比下降26.45%；另外價(jià)格方面也在持續(xù)探底，珠海中原數(shù)據(jù)顯示，8月份全市新房成交均價(jià)約2.26萬(wàn)元/平方米，同比回落10.43%。

??量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，拋售現(xiàn)象加劇，并伴隨而來(lái)不斷高企的存量。

??目前來(lái)看，整個(gè)珠海范圍僅貝殼平臺(tái)的二手房掛牌房源已超過(guò)5.1萬(wàn)套，倘若以70%的貝殼珠海市占率計(jì)算，全市二手房掛牌量或超過(guò)7萬(wàn)套。

??龐大二手房體量的背后是長(zhǎng)期維持高位狀態(tài)的新增掛牌量，根據(jù)貝殼每月新增掛牌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年1～8月，平臺(tái)新增掛牌房源累計(jì)已達(dá)3.7萬(wàn)套，月新增掛牌普遍去到4000多套以上。而相對(duì)應(yīng)，卻是每月僅數(shù)百套的成交量。

??“拋售是一方面，同時(shí)近年來(lái)交付樓盤(pán)增多，且限售年限縮短，也使得一大批次新盤(pán)紛紛掛牌。”有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)此提到。

??新房方面亦遭受著庫(kù)存承壓，雖近年來(lái)珠海涉宅地成交持續(xù)“縮表”，新增房源數(shù)量自2022年以來(lái)也開(kāi)始大幅下降，但考慮到新房市場(chǎng)本身去化速度放緩，庫(kù)存依舊保持高位。

??珠海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，全市住宅已批庫(kù)存 374.3萬(wàn) 平方米（35193套），同比增長(zhǎng)8.38%，庫(kù)存去化周期 22.14個(gè)月。

??市場(chǎng)回歸產(chǎn)品力之爭(zhēng)

??一邊是“天量”庫(kù)存，一邊則是市場(chǎng)參與主體的全力“去庫(kù)存”。

??除了近年來(lái)政策層面的步步解綁，于房企角度，也是從價(jià)格戰(zhàn)到卷產(chǎn)品、卷服務(wù)的多樣化手段搬出。

??近日來(lái)看，為沖刺“金九銀十”，珠海多個(gè)盤(pán)再度加碼降價(jià)幅度。位于斗門(mén)湖心路的百萬(wàn)級(jí)大盤(pán)東方威尼斯因清盤(pán)推出單價(jià)僅7999元/平方米的特價(jià)工抵房引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，即一套建筑面積約130平方米房源，總價(jià)約百萬(wàn)元便可拿下。目前湖心路周邊其他在售項(xiàng)目均價(jià)普遍在1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米。

??價(jià)格回落之外，以頭部房企為先，正同步發(fā)力產(chǎn)品。

??就當(dāng)前珠海市場(chǎng)，舒適度更高的板樓變得更為常見(jiàn)，產(chǎn)品優(yōu)化的宣傳也從更多開(kāi)發(fā)商口中釋放，典型像珠海市占率最高的華發(fā)，便于年內(nèi)高調(diào)喊出要做“新一代好房子”，做優(yōu)+5.0產(chǎn)品；

??與此同時(shí)，建筑新規(guī)的出臺(tái)，也給房企的產(chǎn)品升級(jí)提供了更大發(fā)揮空間，新入市項(xiàng)目得房率正越來(lái)越高。

??不過(guò)值得注意的是，當(dāng)房企主力“去庫(kù)存”時(shí)，因利潤(rùn)空間壓縮，抑或個(gè)別企業(yè)自身危機(jī)，“保交房”之外，亦不免出現(xiàn)部分早期承諾配套遲遲未能兌現(xiàn)情況，諸如某些項(xiàng)目配套商業(yè)的未能如期落地、運(yùn)營(yíng)艱難等。

??不僅如此， 正如大多數(shù)市場(chǎng)觀點(diǎn)所認(rèn)為，珠海樓市過(guò)去能快速發(fā)展起來(lái)，各式各樣的規(guī)劃、概念是關(guān)鍵，由此吸引大批“炒房客”，隨之推高區(qū)域房?jī)r(jià)。

??但目前來(lái)看，部分板塊遠(yuǎn)沒(méi)有跟上兌現(xiàn)速度，進(jìn)一步加深區(qū)域樓市寒意，當(dāng)中不乏一些過(guò)去的網(wǎng)紅概念合作區(qū)。

??從呼聲高到兌現(xiàn)難，過(guò)程中對(duì)于購(gòu)房者而言，也漸漸對(duì)“強(qiáng)概念”祛魅，而更加回歸好產(chǎn)品本身，回歸自住明顯，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，改善型產(chǎn)品較為受歡迎。

??一直以來(lái)，珠海都堅(jiān)持“綠色發(fā)展”理念，嚴(yán)控污染企業(yè)準(zhǔn)入，守護(hù)著區(qū)域生態(tài)環(huán)境；另外在城市的規(guī)劃建設(shè)中，珠海也沒(méi)有全然追捧高密度高樓大廈，而更為注意人與自然的關(guān)系，也使得雖同屬特區(qū)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的豐富性與經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)不及深圳，但珠海的相對(duì)“慢節(jié)奏生活”同樣是一大獨(dú)特魅力點(diǎn)，并吸引而來(lái)不少外地買(mǎi)家。

??如何找到生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡點(diǎn)，或是珠海的關(guān)鍵一步。