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??今年以來居民住房按揭需求持續(xù)低迷，商業(yè)銀行、貸款中介等金融機(jī)構(gòu)掀起了一場房貸“爭奪戰(zhàn)”。

??市面上零首付、先息后本的“氣球貸”等超常規(guī)信貸政策層出不窮，房貸返點(diǎn)、轉(zhuǎn)貸降息等違規(guī)操作又重現(xiàn)江湖。

??從這些非常規(guī)信貸操作手法來看，無論是零首付還是先息后本的金融產(chǎn)品都有一個(gè)共同點(diǎn)，即把購房者的還貸壓力后置，變相拉高杠桿率，從而增加總購房成本和違約風(fēng)險(xiǎn)。而“房貸返點(diǎn)”和“轉(zhuǎn)貸降息”均屬于監(jiān)管明令禁止的行為，本身也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

??零首付等降杠桿產(chǎn)品對(duì)部分低總價(jià)剛需產(chǎn)品的去化或有一定提振作用，但對(duì)高總價(jià)項(xiàng)目來說幾乎無效，非常規(guī)信貸操作對(duì)房地產(chǎn)市場本身的影響非常有限。

??“517新政”以來，各地購房商業(yè)貸款首付比例下限基本已調(diào)整為首套15%、二套25%，全國除了北京、上海以外的絕大多數(shù)城市都已經(jīng)調(diào)整至全國規(guī)定下限。

??盡管如此，為了進(jìn)一步吸引客戶、降低購房者置業(yè)門檻，仍有不少開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)推出“零首付”業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行也推出“先息后本”金融產(chǎn)品。

??“零首付”如何操作？

??第一種是做高合同價(jià)，即開發(fā)商和購房者簽訂陰陽合同，以高于實(shí)際成交價(jià)的評(píng)估價(jià)向銀行申請(qǐng)貸款，用多獲取的這部分貸款來充當(dāng)首付資金。第二種是開發(fā)商或中介先墊資，購房者在約定期限內(nèi)再向其償還。第三種是首付貸，金融機(jī)構(gòu)協(xié)助購房者以消費(fèi)、裝修等其他名義辦理一筆商貸，用于支付首付款。

??那么什么是“先息后本”？

??簡單來說就是，購房者在一定期限內(nèi)只需償還貸款利息，不必歸還本金，償息期過后再按照等額本息或等額本金的方式還款，償息期長短因產(chǎn)品而異，最長的可達(dá)三十年。

??今年5月，平安銀行推出的“氣球貸”便是“先息后本”典型，借款人按240期計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

??此外，工商銀行還推出“入住還”，在新房交付前只需還利息，入住后再正常還款；建設(shè)銀行推出“輕松供”，2年內(nèi)可以每期最低只還1元本金和應(yīng)償貸款利息，剩余本息在償息期結(jié)束后每月分期攤還。

??除了針對(duì)增量貸款用戶，不少商業(yè)銀行還開通了存量房貸“先息后本”轉(zhuǎn)換通道，興業(yè)銀行推出“隨薪供”轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換初期的2-3年只需要?dú)w還利息，期滿后轉(zhuǎn)為之前的還款方式。

??實(shí)際上，“零首付”和“先息后本”共同的邏輯是將購房者的還貸壓力后置，以適配前低后高的收入預(yù)期，但這類加杠桿行為容易引發(fā)家庭債務(wù)危機(jī)。

??從成本角度“零首付”、“先息后本”并不劃算，據(jù)測算，同樣是貸款100萬元、期限20年，采取“氣球貸”的還款方式比常規(guī)的等額本息還款多支出利息近11萬元，零首付的墊資、首付融資等方式背后可能附帶高昂的手續(xù)費(fèi)用，做高總價(jià)則會(huì)面臨更高的住房交易稅費(fèi)，拉高整體購房成本。

??居民住房按揭需求的低迷的情況下，銀行、貸款中介等金融機(jī)構(gòu)也在不斷卷產(chǎn)品、卷價(jià)格，甚至不惜采用房貸返點(diǎn)、轉(zhuǎn)貸降息等違規(guī)操作，來獲客和搶占市場份額。

??首先是房貸返點(diǎn)。過去，房貸返點(diǎn)是銀行通過各種途徑向推薦購房者的中介機(jī)構(gòu)返還的一部分傭金，現(xiàn)在為了爭奪增量貸款客戶，房貸返點(diǎn)進(jìn)一步逐漸演化為直接向個(gè)人購房者發(fā)放，返點(diǎn)比例為貸款總金額的5‰左右，個(gè)別可以達(dá)到1%以上，付款方式不僅限于現(xiàn)金，還有發(fā)放黃金、購物卡之類等價(jià)物的。根據(jù)公開報(bào)道，上海部分外資行最多可以做到貸款100萬元返還1萬元現(xiàn)金，東莞可以向中介機(jī)構(gòu)返還6‰～8‰。

??還有轉(zhuǎn)貸降息。隨著存量房貸與持續(xù)走低的增量貸款利差不斷走擴(kuò)，目前存量房貸利率普遍還在4%以上，而部分地區(qū)的首套房貸款利率已經(jīng)跌破3%，同時(shí)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸產(chǎn)品利率也卷入“2字頭”。

??不少存量房貸客戶開始謀求“轉(zhuǎn)貸降息”，通過挪用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等低息貸款資金來置換高位站崗的房貸，以期降低貸款利息支出。通常的操作流程是，借助貸款中介提供的過橋資金，購房者還清現(xiàn)有住房貸款，并完成房屋解壓，再以個(gè)體工商戶或借殼企業(yè)的名義將房產(chǎn)抵押給銀行，并申請(qǐng)經(jīng)營性貸款。

??上述這兩種情況均屬于監(jiān)管明令禁止的行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，監(jiān)管部門就信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題向商業(yè)銀行開出共計(jì)48張罰單，8月，上海、江蘇、山東等多地行業(yè)協(xié)會(huì)緊急發(fā)文叫停房貸返點(diǎn)，并督促商業(yè)銀行盡快完成存量業(yè)務(wù)整改。

??對(duì)于購房者來說，違規(guī)操作部分不受法律保障，“轉(zhuǎn)貸降息”存在高額隱形手續(xù)費(fèi)、貸款合同無法續(xù)期等風(fēng)險(xiǎn)因素，房貸返點(diǎn)一般沒有書面合同作為保障，很容易在事后產(chǎn)生糾紛，購房者切忌“因小失大”。

??非常規(guī)信貸操作效果究竟如何？

??零首付等降杠桿產(chǎn)品對(duì)部分低總價(jià)剛需產(chǎn)品的去化或有一定提振作用，但對(duì)高總價(jià)項(xiàng)目來說幾乎無效。

??先來看剛需產(chǎn)品去化情況，比如首付2萬元起的南寧建發(fā)·五象和悅，疊加準(zhǔn)現(xiàn)房、特價(jià)房源等優(yōu)惠，8月實(shí)現(xiàn)去化16套。再比如青島城陽區(qū)中歐國際城金茂悅，首付5%起，加上75萬89㎡一口價(jià)房源、高傭金點(diǎn)位引流，8月完成認(rèn)購38套，而同期青島市單項(xiàng)目平均平均認(rèn)購量只有5套。另外，東莞、佛山等地多個(gè)樓盤推出首付分期、先收樓后首付等政策吸客。

??再來看高總價(jià)產(chǎn)品去化，深圳寶安區(qū)的萬豐海岸城瀚府8月推出首付免息借款1年最高60萬活動(dòng)，但周均來訪量99組，環(huán)比不增反降48%，周均認(rèn)購6套，環(huán)比更是下降77%。

??房貸返點(diǎn)、轉(zhuǎn)貸降息等業(yè)務(wù)影響更多體現(xiàn)在金融體系而非房地產(chǎn)市場。當(dāng)前購房者不會(huì)因?yàn)榉抠J可以返點(diǎn)而去買房，在房價(jià)下跌預(yù)期下，也很少再有人利用貸款置換的漏洞騰挪住房按揭資格，再多買一套房，因此這類非常規(guī)信貸操作對(duì)房地產(chǎn)市場本身的影響非常有限。

??居民貸款需求持續(xù)低迷、降準(zhǔn)降息遲遲未落地的情況下，金融機(jī)構(gòu)迫于貸款投放壓力，推出了一系列新型房貸產(chǎn)品，不過市場反響相對(duì)平平，零首付在配合降價(jià)等營銷打法的情況下也僅對(duì)部分低總價(jià)項(xiàng)目有效，對(duì)市場占比更大的高總價(jià)項(xiàng)目幾乎失效。

??另外，“氣球貸”等產(chǎn)品引發(fā)輿論熱議并受到監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)提示后下架，房貸返傭、轉(zhuǎn)貸降息等并不能提振購房意愿，反而擾亂了金融市場秩序。

??值得一提的是，非常規(guī)信貸操作通常伴隨著法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦違規(guī)行為被監(jiān)管機(jī)構(gòu)查處，可能面臨銀行抽貸斷貸的風(fēng)險(xiǎn)，購房者需要自負(fù)后果，零首付、轉(zhuǎn)貸等操作還附帶墊資過橋手續(xù)費(fèi)等隱形費(fèi)用，實(shí)際抬高了購房總成本，“氣球貸”等將還款壓力后置，總利息支出有增無減，且容易導(dǎo)致購房者高估未來還款能力而盲目借貸。

??對(duì)于銀行和金融體系而言，通過違規(guī)操作吸引來的客戶，不少是收入不穩(wěn)定或者信用不達(dá)標(biāo)的，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，或?qū)?dǎo)致個(gè)貸不良率進(jìn)一步走高，給整個(gè)金融系統(tǒng)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。