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??2024年對物業管理行業來說，是整體壓力相對較大的一年，尤其是住宅壓力非常大，總結為“三降一升”：物業費下降，重慶、青島、武漢、銀川，四個城市重申指導價，百余個項目主動下調物業費；收繳率下降3%-5%；滿意度下降2%；換手率升至3.3%。

??非住方面，受限于實體經濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續下滑，在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經營壓力逐漸傳導至物企，市場漸入“紅海”競爭。

??克而瑞物管CPIC監測數據顯示，2024年有6家上榜企業在管面積突破5億平方米。與2023年相比，企業在管面積TOP100門檻提升556萬方，增幅達18.6%。

??隨著物業管理行業的逐漸成熟，管理面積的增速進一步放緩，行業發展重心轉向“質重于量”。但隨著越來越多的企業的加入，優勢區域和優質客戶的爭奪已進入白熱化階段。

??2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業費標準，引發降價輿情。部分業主質疑所在小區物業費顯著高于政府指導價，且過高的物業費與實際享受到的服務質量嚴重脫節，要求物企對照政府規定的物業服務標準，詳細公示超等級物業服務方案或者下調物業費。部分業主更是希望更換物業公司，以便降低物業費。

??2024年5月31日，青島城陽區住建局印發《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業服務區域收費面積相應調整基準價格上浮幅度。10月22日，青島西海岸新區市場監督管理局等3部門聯合印發《關于嚴格執行青島市普通住宅前期物業服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導價的小區物業公司限期調整收費并退費。

??據公開資料顯示，2024年上述4城百余個項目實現了物業費的下調，降幅在20%-35%之間。其中，武漢已有30余個住宅小區降低物業費，平均降價幅度多達24%。多數降價小區通過業主與物業公司友好協商達成的，物業公司承諾降低物業費，但不降低物業服務標準。部分降價小區則是借助更換物業公司的方式，達成降低物業費的訴求。

??據克而瑞物管調研統計顯示，2021-2024年，住宅物業換手率由1.7%持續提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區更換物業公司。

??多城換手率呈持續上升的趨勢。典型如上海，2021年以來更換物業的小區數量顯著增加，2023年共有212個小區更換了物業公司，2024年前9月已有174個小區完成了物業更換，按照這一趨勢，預計全年更換物業的小區數量將再創新高。

??分析住宅物業換手率提升的動因，不乏以下兩方面因素：

??其一，很多城市業委會或物管會成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業管理條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建物管會。截至2024年7月，北京已組建物管會5100余個，業委會或物管會組建率高達97%。針對業委會組建率較低的現狀，2024年不少城市重新修訂《物業管理條例》，通過組建物管會來補位業委會，如《濟寧市物業管理條例》創新性設立了物管會制度。

??其二，物企與業主更換意愿提升。一方面，物企主動退出部分低質項目，2024年上半年，金科服務退出低質效、低收繳率、負貢獻的項目，終止在管面積約2990萬平方米；世茂服務同樣主動退出部分利潤率較低、發展潛力較小的項目，終止在管面積1750萬平方米。另一方面，物業費降價輿情持續發酵，部分業主通過更換物業公司，以便達成降低物業費的目標。

??從非住市場來看，受限于實體經濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續下滑。以一線城市為例，2024年購物中心首層平均租金同比跌幅皆超15%，甲級辦公樓平均租金同比跌幅都在10%附近。

??甲級辦公樓空置率持續上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級辦公空置率都在20%左右，較2023年均有不同程度的增長，深圳空置率提升2.4個百分點至29.1%。

??產業園不僅租金下行，而且空置率持續上升。2024年，工業廠房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6個百分點；研發辦公樓租金同比下降33%，空置率高達30.1%，同比提升6.5個百分點。

??在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經營壓力逐漸傳導至物企，主要涉及以下兩方面內容：

??其一，甲方要求增多、變嚴。首先，邀標書細化，以某文體中心餐飲服務為例，邀標書具體細化到服務人員要求、飯菜出品時間、質檢等。其次，建立COE團隊監管供應商，如華為行政專業COE能力中心建立專業標準、基線、制度和流程。

??其二，低價中標現象明顯增多。部分項目中標價格明顯低于合理的成本線，給未來服務履約埋下隱患。那些低價中標的物企難以長期承受虧損狀態，實際服務過程中難免會降配人員，降低服務質量，致使滿意度下降、投訴量上升。隨著物業矛盾加劇，疊加低價虧損局面難以緩解，最終低價中標的物企大概率將提前退場。

??克而瑞物管CPIC監測數據顯示，2024年有6家上榜企業在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業以7.9億平方米的在管面積居第三。

??數據顯示，2024年TOP10企業在管面積門檻值達3.8億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達7190萬平方米。

??與2023年相比，TOP10門檻提升3981萬方，增幅為11.7%；TOP30門檻提升864萬方，增幅為8.2%；TOP50門檻提升1206萬方，增幅達20.2%；TOP100門檻提升556萬方，增幅達18.6%。隨著頭部物企在管規模基數的擴大，TOP10門檻增幅放緩。

??2024年，物業行業持續向高質量方向邁進。TOP10企業更加聚焦高質量項目，新增合約面積為2320萬平方米，這些企業在規模效應、資源優勢、品牌影響力等方面依然保持著領先地位。

??頭部企業與其他梯隊之間的差距進一步擴大。2024年TOP10企業新增合約面積均值為T0P11-30企業的2.4倍。

??行業發展重心轉向“質重于量”。企業擴張策略從單純的規模優先轉變為效益優先，區域聚焦和城市深耕已成為行業共識。越來越多的企業開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。

??例如，萬物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰略作為未來十年的核心發展方向。截至2024年上半年，萬物云的蝶城數量已增長至642個。中海物業則設定了在當地市場實現規模排名前三的目標，積極拓展市場份額。世茂服務明確了19個重點深耕城市。融創服務聚焦于高濃度的優勢城市布局，2024年上半年，其核心城市項目密度提升至平均每城市30個項目。

??目前優勢區域和優質客戶的爭奪已進入白熱化階段。為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，物業企業紛紛加大對核心市場的投入力度，致力于提供定制化、專業化及高效的服務，以此吸引并保留高端客戶群體。隨著更多企業加入這一競爭行列，優勢區域和優質客戶的爭奪預計將進一步加劇。

??2024年，隨著物業管理行業壓力進一步加劇，為了從競爭中脫穎而出，更多物企開始卷服務，不僅是后期物業服務精益求精，更將服務創新延伸至案場營銷、規劃設計階段，形成了從前端到后端的全方位服務體系。

??與此同時，企業對于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區域且管理難度較大的項目也在持續退出。

??可以預見，未來無論是住宅還是非住，企業擴張策略都將從單純的規模優先轉變為效益優先。