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??海南一重點園區(qū)建著建著，突然發(fā)現(xiàn)空間不夠了，于是，園區(qū)地盤趕緊“擴容”。

??近日，《三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)控制性詳細規(guī)劃》經(jīng)三亞市人民政府批準后實施。作為海南省13個自貿(mào)港重點園區(qū)之一，三亞崖州灣科技城因生產(chǎn)性空間嚴重不足等問題，向北拓展園區(qū)，拓展范圍面積約4026公頃（60390畝）。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，超60000畝的“擴容”是一種中長遠規(guī)劃，而近期規(guī)劃建設用地總量為353公頃（5295畝）。其中，居住用地18.79公頃（281.85畝），占建設用地總量的5.32%。

??上述北拓控規(guī)稱，三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)，是為了進一步支撐保障“種業(yè)”“海洋”國家戰(zhàn)略需求，推動崖州灣科技城高新區(qū)從科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)向“產(chǎn)城融合”、職居服均衡綜合型城區(qū)轉(zhuǎn)型。

??也就是說，三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)的功能定位，更傾向于將其打造成為一座就業(yè)、居住及生活等“一站式”的綜合型“新城”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，三亞崖州灣科技城從2021年5月公開掛牌出讓兩宗多幅安居房用地之后，至2024年底的4年間，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊共掛牌成交20次，土地使用權出讓面積共計63萬多平方米（945畝），總成交金額超過53億元。地塊用途主要為商品住宅（含安居房）。

??如今，保利、萬科、招商蛇口等各大開發(fā)商聚集三亞崖州灣科技城。從土地市場及房地產(chǎn)開發(fā)而言，該區(qū)域?qū)⒊蔀槔^三亞灣、海棠灣等片區(qū)之后的又一“熱門”區(qū)域？

??一個爛尾項目的適逢其時

??2024年12月初，三亞崖州灣皇冠假日酒店開業(yè)。這家位于三亞崖州灣海邊的五星級酒店，也是三亞崖州灣科技城內(nèi)首個五星級酒店。

??在星級酒店如云的三亞，崖州灣是一個例外。

??究其原因，在創(chuàng)立崖州灣科技城園區(qū)之前，由于該區(qū)域位于三亞市西部數(shù)十公里處，地理位置較為偏僻，給外界的印象就是冬季瓜菜、熱帶水果等種植供應基地。

??崖州灣一般是指三亞市西南部的海灣，也是海南一處重要的古文化遺址。崖州灣（大疍港）一直是中國最南端的通商口岸，是中國古代海上絲綢之路出發(fā)和補給的重要港灣。

??10多年前，記者曾去過崖州灣一帶采訪，當時該區(qū)域只有零星的房地產(chǎn)開發(fā)，大部分仍是一片待開發(fā)的“處女地”，在當時較為熱鬧的崖州鎮(zhèn)中心區(qū)域，大批的外地人，如從福建等地而來的芒果種植大戶，往往選擇租房居住，后來也有與當?shù)厝撕献髯越ǚ俊?/p>

??無論當?shù)厝诉€是外地人，他們對商品房幾乎無感。

??2014年1月25日，國務院批復同意海南省撤銷三亞市所轄六鎮(zhèn)，新設4個市轄區(qū)，其中包括撤銷三亞市崖城鎮(zhèn)，設立三亞市崖州區(qū)。崖州灣和老崖城均在崖州區(qū)的行政區(qū)域范圍。

??崖州灣海邊占地53畝的酒店及配套項目（即后來的三亞崖州灣皇冠假日酒店項目），早在2013年和2014年就啟動了投資建設，但因各種原因?qū)е马椖拷ㄔO停擺。這也是崖州灣區(qū)域早期的房地產(chǎn)項目。

??一直到2017年該酒店項目才得以“涅槃重生”。這一年，寧波嘉鵬投資有限公司收購該酒店項目；2020年，該企業(yè)在該酒店項目上引進洲際集團旗下知名五星級品牌——皇冠假日酒店。

??2020年6月3日，海南自貿(mào)港13個重點園區(qū)之一的三亞崖州灣科技城正式揭牌。曾經(jīng)被外界認為一隅之地的崖州灣，包括該區(qū)域的配套五星級酒店——皇冠假日酒店，開始迎來了它的高光時刻。

??三亞崖州灣科技城總體規(guī)劃面積69.3平方公里，規(guī)劃布局南繁科技、深海科技兩大空間板塊。據(jù)三亞崖州灣科技城官網(wǎng)介紹，中國科學院深海所、中國地質(zhì)調(diào)查局、中國船舶集團、招商局集團等科研院所和重點企業(yè)已經(jīng)入駐。

??延伸入海的南山港建成國內(nèi)首座公共科考碼頭。2020年11月10日，全海深載人潛水器“奮斗者”號從南山港啟航，創(chuàng)造10909米的中國載人深潛新紀錄。

??房企們的布局

??南繁科技與深海科技，是三亞崖州灣科技城這一高新產(chǎn)業(yè)園的個性特征及對外表達符號。

??“也就幾年的時間，崖城這一帶（崖州灣科技城片區(qū)）變化太大了。”在三亞種芒果的阿冰也感覺到，他到三亞20多年，受崖州灣科技城建設的驅(qū)動，該區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)項目開發(fā)也越顯熱鬧起來，新房均價從當初的幾千元一平方米，到如今20000元/平方米左右。

??從安居房開始，保利、萬科等大型房企開始紛紛布局三亞崖州灣科技城區(qū)域。盡管該區(qū)域安居房的配售曾一度出現(xiàn)供大于求的局面，但這并不能阻攔各大房企在當?shù)啬玫氐臒崆椤?/p>

??從某種意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是反映一個區(qū)域活躍度的晴雨表。三亞市崖州區(qū)也不例外，其外在的強大驅(qū)動力，便是自貿(mào)港重點園區(qū)之一的三亞崖州灣科技城的落地。

??而隨著三亞崖州灣科技城建設的不斷推進，突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間不夠用了。

??近日，隨著《三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)控制性詳細規(guī)劃》批后公布實施，也證實了此情況。

??上述規(guī)劃稱，作為海南自貿(mào)港重點高新園區(qū)之一，崖州灣科技城將向北拓展園區(qū)，拓展范圍面積約4026公頃。崖州灣科技城北拓展區(qū)控制性詳規(guī)的公布實施，將進一步支撐保障“種業(yè)”“海洋”國家戰(zhàn)略需求，推動崖州灣科技城從科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)向“產(chǎn)城融合”、職居服均衡綜合型城區(qū)轉(zhuǎn)型。

??上述詳規(guī)明確表示，為落實崖州灣科技城拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，解決崖州灣科技城生產(chǎn)性空間嚴重不足等問題。

??記者了解到，去年6月28日，三亞市自然資源和規(guī)劃局對《三亞市2024年城鎮(zhèn)開發(fā)邊界局部優(yōu)化方案》進行公示。在該局部優(yōu)化方案中，崖州灣科技城因?qū)佟昂Ｄ鲜≈卮髴?zhàn)略”園區(qū)項目，其“北拓”排在《擬調(diào)入地塊情況表》的第一位。

??上述詳規(guī)稱，在崖州灣科技城北側(cè)調(diào)入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界302.59公頃。本次將北拓展區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界集中區(qū)域，即西側(cè)單元作為近期規(guī)劃單元，范圍面積888.54公頃，其中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界覆蓋面積約320.15公頃。

??三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)的總體定位為：區(qū)城協(xié)調(diào)創(chuàng)新發(fā)展的產(chǎn)研融合示范區(qū)。堅持“研、學、產(chǎn)、城”深度融合，發(fā)展“新質(zhì)生產(chǎn)力創(chuàng)研基地、高端精密智造基地、大三亞創(chuàng)新服務中心”三個核心功能。

??上述詳規(guī)還預測：三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)西側(cè)單元規(guī)劃范圍人口總量達到2.7萬，包含產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口2.29萬及帶眷人口0.41萬。

??或成為供地“主流”區(qū)域

??早在2020年6月三亞崖州灣科技城正式揭牌之前，已有“嗅覺靈敏”的開發(fā)商開始布局崖州灣科技城片區(qū)。

??但是，該片區(qū)在近些年的供地量并不是太大。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者對公開數(shù)據(jù)進行梳理（不完全統(tǒng)計），從2021年開始至今，包括住宅、商業(yè)等建設用地，崖州灣科技城片區(qū)通過公開掛牌出讓方式供地為63萬多平方米。

??從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)細分來看，三亞崖州灣科技城的供地從2021年開始，當年僅供應了兩宗多幅安居房用地，總面積約12萬平方米（180畝），成交總價約12億元。該兩宗安居房用地分別被保利、萬科競得。

??之后，在4年時間里，崖州灣科技城在土地使用權交易平臺掛牌成交20次，總成交金額超過53億元。其中涉及商品住宅用地（含安居房）掛牌成交11宗、約36萬平方米（540畝），成交金額約48億元。

??記者了解到，此次三亞崖州灣科技城北拓展區(qū)的近期規(guī)劃建設用地總量353公頃（5295畝），其中，居住用地18.79公頃（281.85畝），占建設用地總量的5.32%。

??除此之外，商業(yè)服務業(yè)用地0.73公頃，占建設用地總量的0.21%；工礦用地80.57公頃，占建設用地總量的22.82%；倉儲用地2.08公頃，占建設用地總量的0.59%；留白用地66.31公頃，占建設用地總量的18.78%。

??從近幾年三亞土地市場來看，其建設用地掛牌出讓主要集中在三亞市中心城區(qū)、三亞中央商務區(qū)、海棠灣國家海岸休閑園區(qū)，以及崖州灣科技城等區(qū)域。

??雖然從供地量及成交總價來看，崖州灣科技城排在三亞“主流”供地區(qū)域末尾，但其未來的“能級”不容小覷。