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??新房接踵入市，開啟了北京通州樓市大比拼模式。

??7月5日，通州區(qū)八里橋板塊沉寂多年后首個新房項目招商朝棠攬閱正式開放營銷中心，共推出438套房源參與首批認籌，當日到訪客戶達到1000多組，認籌超100組。低總價、近地鐵等優(yōu)勢，吸引了大量在朝陽工作的剛需購房人群。

??通州解除“雙限”后，新地塊供應緊隨其后，樓市成交進入快車道。

??內(nèi)卷得房率

??高得房率實際是一種降低售價和購房成本的方式。

??招商朝棠攬閱認籌熱度與69平方米小三居的高得房率不無關(guān)系。7月5日樣板間開放首日，吸引了超1000組客戶來訪，認籌量超過100組。其中69平方米戶型熱度最高，認籌第一天55套庫存告急，認籌金也從10萬元漲到20萬元。

??項目主打結(jié)構(gòu)緊湊的小面積段戶型，贈送面積約10平方米，得房率接近92%。其中69平方米戶型號稱北京最小三居，空間利用率高。

??該項目“好房子”特色鮮明，規(guī)劃了通過景觀廊架串聯(lián)的下沉式會所，向業(yè)主提供了充足的社交空間。東西區(qū)的小區(qū)大門相對而開，東西雙景觀大門與50米沿街景墻，為小區(qū)外街景添加一抹亮色。

??與之相比金隅花溪云錦作為改善盤，戶型面積在108平方米以上，房屋面積越大得房率也越高，能做到93%～96%。

??通州區(qū)上半年入市新盤還包括北京城建國譽頌，位于宋莊板塊，項目定位改善，憑借更多的贈送面積，得房率高達100%。

??銷售競爭激烈

??新房供應不斷增加及熱銷，也帶來了激烈競爭態(tài)勢。

??招商朝棠攬閱均價為6萬元/平方米，在認籌優(yōu)惠的基礎(chǔ)上疊加9.9折，69平方米戶型總價約為400萬元左右，首套首付僅須60萬元。

??項目是通州區(qū)老城區(qū)八里橋板塊八年來第一宗新地項目，由于位置更靠近朝陽區(qū)，國貿(mào)CBD“打工人”乘地鐵22號線（2026年底建成通車）通勤僅須4站，吸引了大量在朝陽工作的剛需購房人群。

??通州區(qū)貝殼找房工作人員表示，認籌火爆是有原因的，項目從地段、產(chǎn)品、價格角度來看極具競爭力，還配套有后南倉小學、首師大附中通州校區(qū)，適合首置的年輕家庭客群上車。

??招商朝棠攬閱周圍仍有不少在售“剛需”樓盤，5公里范圍內(nèi)有北京城建國譽朝華、萬科東廬、招商云璟攬閱等。

??目前來看，上半年入市新盤中，招商云璟攬閱銷售表現(xiàn)相對突出。項目3月開盤，銷售階段已進入中后期，去化超六成，銷售均價在5.8萬元～6萬元。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，從網(wǎng)簽排名來看，3～6月招商云璟攬閱始終位列通州區(qū)新盤網(wǎng)簽面積、金額、套數(shù)三榜前三。

??購房者劉先生說：“項目所在的梨園板塊雖然不如八里橋更靠近朝陽區(qū)，不過招商云璟攬閱近臨通勤朝陽的地鐵一號線，出于個人需求我選擇了云璟攬閱。”

??值得一提的是，1～6月通州住宅成交套數(shù)榜單前五名包括三個招商項目，招商璀璨公元、招商云璟攬閱、招商璀璨時代，可見招商在通州區(qū)的影響力。

??與招商不同，5月入市的金隅花溪云錦定位為改善性需求樓盤，地處通州土橋板塊，城市界面較新。周邊二手房以改善性需求為主，吸引了許多周邊十年以上老房子業(yè)主置換購房。

??項目均價約5.5萬元，低于招商朝棠攬閱，雖然戶型面積更大，仍形成一定競爭關(guān)系。

??土地加速供應

??通州上半年入市新盤的競爭態(tài)勢，與供地節(jié)奏有關(guān)。

??2024年北京市共計出讓41宗住宅用地，總成交金額達1554億元。分區(qū)域來看，通州區(qū)完成3宗住宅用地出讓，即為上述提到的北京城建國譽頌、招商云璟攬閱、金隅花溪云錦。

??值得注意的是，通州區(qū)對供地節(jié)奏拿捏得很準，當市場庫存較高時，就減少土地供應，目前從土地成交金額上看，按照大年小年的規(guī)律循環(huán)往復，2021年成交111.7億元，2022年46.5億元，2023年114.2億元，2024年37.8億元，2025年目前109.7億元，平均樓面價也是保持著穩(wěn)定。

??截至目前，今年僅上半年的土地供應即將超過此前供應相對較多的2023年整年的成交金額。共成交3宗地塊，包括招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價率超16%；中鐵建梨園地塊（花語璟云）溢價率22%；通州中建玖合副中心八子地王地塊，74.91億元底價成交。

??該地塊體量大，包含8個子地塊，將供應約2000套房源。

??麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙表示，地塊成交總價74.91億元，疊加代建成本及高標準建設(shè)要求，預計總投資超150億元。參考同類項目，開發(fā)周期可能長達5~7年，對中建玖合的現(xiàn)金流管理能力構(gòu)成一定的考驗。

??2025年，通州共計劃賣地17宗，上半年開發(fā)商拿地熱情高漲，這一現(xiàn)象不僅顯示出其對優(yōu)質(zhì)地塊的高度認可，也反映出市場對通州城市副中心未來預期的信心。

??二手房背水一戰(zhàn)

??高得房率的新房對二手房形成“降維打擊”。

??招商朝棠攬閱與周邊次新房有著幾乎相同的位置和配套，項目一公里外的北京東灣房齡較短，2021年入市，房價一度高達6.9萬元/平方米，目前掛牌均價6萬元/平方米，但北京東灣得房率僅在70%左右。在新房兼具品質(zhì)與價格的項目入市后，次新房市場只能背水一戰(zhàn)，愈發(fā)艱難。

??21世紀不動產(chǎn)通州商務區(qū)店店東沈金國說，6月份的咨詢量與帶看量低位波動。通州商務區(qū)商圈內(nèi)部分房源掛牌超3個月且看房者寥寥無幾，尤其房齡老、面積大的兩居室。比如約100平方米兩居室從420萬元降至370萬元仍然難成交。

??與此同時，區(qū)域內(nèi)部二手房市場冷熱不均。核心區(qū)韌性較強，比如商務區(qū)依托產(chǎn)業(yè)人口流入，支撐房價抗跌性；非核心區(qū)壓力大，老城區(qū)因配套滯后、房齡老舊，成為降價主力，對通州整體掛牌均價形成下拉之勢。

??“從賣方來看，分化也很明顯，部分急售業(yè)主降價空間大，6月份成交的一套房源，掛牌價539萬元，最終470萬元成交，降幅為13%，這是典型急售業(yè)主被迫讓步的例子。”沈金國表示。