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??2025年上半年，廣州二手房市場迎來一波修復行情。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，廣州二手住宅成交面積531.67萬平方米，同比上漲16%，創(chuàng)下近四年同期新高。不過，這波升溫走勢并未持續(xù)太久。進入二季度后，市場熱度明顯回落，自3月觸及階段高點后，成交量已連續(xù)3個月下行，價格同步下探，業(yè)主議價空間擴大，二手房市場份額亦首次跌破60%。

??多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀人表示，高性價比新房源源不斷入市，對二手房市場形成明顯分流，帶動掛牌量上升；與此同時，改善類購房者急于出售原有房源換房，也在一定程度上推動了價格回落。

??二手房讓價求成交

??今年春節(jié)后，廣州二手房市場一度出現(xiàn)“開門紅”。荔灣區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人陳琳（化名）回憶稱：“年初客戶回流迅速，看房熱情高，成交周期短，市場氛圍極為活躍。甚至出現(xiàn)‘今日看房、次日成交’的高效交易。”

??但短短兩個月后，熱度驟減。自4月起，市場明顯轉(zhuǎn)冷。6月成交量9246套，創(chuàng)年內(nèi)次低水平，成交重心也從年初的積極入市轉(zhuǎn)為觀望博弈。“我們門店4月到6月的成交量減少了三分之一，連帶看客戶都減少，業(yè)主心態(tài)也明顯變?nèi)酢！标惲毡硎尽?/p>

??這輪市場降溫，既是前期政策紅利和積壓需求釋放后的回落，也受到新房集中入市的沖擊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅6月，廣州新入市的新規(guī)項目多達11個，推貨量占比近六成，認購量占全市九成。新房不僅在價格和產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯，靈活的付款方式與豐富的增值服務(wù)，也在實際交易中形成競爭優(yōu)勢。

??“新盤的殺傷力太強。”海珠區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人王婷（化名）表示，“五一”和年中節(jié)點，不少新盤加碼渠道傭金，推動經(jīng)紀人積極帶客。相比之下，二手房若不主動讓價，很難吸引客戶。

??王婷舉例稱，她的一位客戶在同一片區(qū)糾結(jié)于一二手房之間：一手新房120平方米，二手房140平方米，總價基本持平，但由于新房是新規(guī)戶型，兩者實用面積接近，且開發(fā)商提供延后3個月支付首付款、贈送管理費與家電禮包等權(quán)益，二手房唯一優(yōu)勢僅剩“即買即住”。

??從價格走勢看，國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比降幅達5.9%，在一線城市中跌幅居首。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年廣州二手住宅成交均價為26879元/平方米，同比下調(diào)6%，議價空間擴大至12%，較去年同期增長5個百分點。

??上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀人均表示，如今買家普遍抱有“等你降價”的心態(tài)，砍價幾十萬元幾乎成為交易常態(tài)。

??隨著掛牌量激增、競爭加劇，越來越多業(yè)主選擇主動降價拋售，多個曾經(jīng)的“明星小區(qū)”價格加速探底。例如，天河東圃的蘭亭盛薈，從高峰時期的“8”“9”字頭跌至“4”“5”字頭；黃埔云埔板塊的萬科東薈城，成交價已回落至2萬~2.5萬元/平方米，部分兩房甚至出現(xiàn)“1”字頭；海珠光大花園較新的組團從“8”字頭跌至“5”字頭；荔灣廣鋼新城多個項目也從“5”字頭跌至“3”字頭。

??低總價房源占主導

??從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價房源正在成為二手市場的主力。

??“我們原以為永遠買不起市區(qū)房。”今年5月，“95后”夫妻李先生與陳女士在越秀區(qū)北京路附近購得一套60平方米的小戶型，總價僅198萬元。這對在廣州工作五六年的年輕夫妻坦言，過去一直在附近租房，沒想到能在市中心實現(xiàn)“安家夢”。

??這類購房者正在成為市場的“新中堅”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年上半年，廣州總價200萬元以下的二手住宅交易占比已達46%，比2024年同期上升13%。而總價200萬元以上的各價格段則普遍回落，尤其是300萬元以上房源，成交占比明顯下降：300萬~500萬元、500萬~800萬元、800萬元以上，分別下降了4%、5%、7%。

??李宇嘉分析稱，低總價房源走強，與政策端優(yōu)化密切相關(guān)。首付比例下調(diào)、貸款利率走低，使得原本“夠不著”的年輕剛需群體、新市民開始集中入市。而中間價位段的需求則受到制約。改善型客戶的“賣一買一”路徑受阻，一方面原有房源跌幅加大、變現(xiàn)難度上升，另一方面中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源價格堅挺，置換成本反而更高。

??以廣州為例，200萬元以內(nèi)房源，首付可低至30萬元，貸款利率3%左右，對積蓄有限的年輕人而言，購房門檻已顯著降低。

??“當前市場的成交主力還是剛需客戶，改善客戶很多都轉(zhuǎn)向新盤了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，像珠江新城、天河北這類高總價板塊目前交易極為清淡，掛牌很多，但實際成交極少。

??盡管短期內(nèi)受到新房集中沖擊，市場成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，但業(yè)內(nèi)普遍認為，二手房依然是廣州樓市的“底盤”。

??李宇嘉表示，隨著新型城鎮(zhèn)化推進、公共服務(wù)均等化水平提升，各地“以舊換新”、老舊小區(qū)改造、城市更新等政策落地，二手房無論是在價格錨定、還是在交易層面的需求端，都會繼續(xù)發(fā)揮支撐作用。同時，各地積極調(diào)整住房發(fā)展新規(guī)，以減少對存量舊規(guī)新房產(chǎn)品和二手房交易的影響。

??克而瑞分析稱，隨著近年來一手住宅新增供應(yīng)持續(xù)收縮，二手房由于具備“所見即所得”的產(chǎn)品透明度，以及地段優(yōu)越、性價比高、供應(yīng)充足等優(yōu)勢，未來仍將在市場中扮演重要支撐角色。