市場畢思懿 2025-07-14 09:26:30 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??廣州黃埔樓市的“天花板”項目，近期迎來價格松動。
??魚珠CBD板塊的中交四航·珠江春，近日被曝推出一批“內(nèi)部特價房”，起價為3.9萬元/平方米，較此前跳水6000元/平方米，引發(fā)市場廣泛關注。
??盡管銷售人員否認“3”字頭房源的存在，稱項目主流售價仍在4.5萬~7.2萬元/平方米，但他們也坦言，前期曾推出130平方米低層單位，售價約4.2萬元/平方米，目前基本售罄。
??“不過，如果近期簽約，仍有機會獲得額外折扣?！变N售人員舉例稱，一套130平方米的中層單位，原總價約620萬元，若申請“特價房”優(yōu)惠，總價可再降四五十萬元，折合單價與此前特價房相當。
??一位資深業(yè)內(nèi)人士透露，目前多數(shù)樓盤并不會公開宣稱降價，而是通過“工抵房”“內(nèi)部房源”等方式實現(xiàn)價格調(diào)整，僅對明確購房意向的客戶透露底價。
??是什么因素導致該項目下調(diào)價格？去化數(shù)據(jù)透露了原因。
??開售半年成交38套
??珠江春項目于今年1月11日正式開盤，作為珠江村舊改項目、廣州第二CBD魚珠板塊的標桿之一，原本被市場寄予厚望。
??地理位置上，珠江春臨近天河區(qū)，自駕至珠江新城CBD約30分鐘車程，未來魚珠隧道通車后將快速連接琶洲CBD，南向約300米即臨江，兼具地段與景觀優(yōu)勢。
??項目規(guī)劃共9棟住宅樓，總計1490戶，首期開售3棟超高層住宅，樓高43~45層，采用三梯三戶或三梯四戶設計，主打建面約130平方米、144平方米、180平方米的南向四房，總價590萬~1310萬元。
??根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的宣傳海報，項目首開“勁銷10億元”。
??但克而瑞1月市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，珠江春首批推售286套住宅，去化率僅為C級（即0%~20%），實際銷售并不理想。陽光家緣數(shù)據(jù)亦顯示，截至7月3日，項目僅網(wǎng)簽38套單位，去化率13%，即便以平均800萬元/套估算，成交總額也僅約3億元，與宣傳口徑存在明顯差距。
??反觀周邊競品，中指院數(shù)據(jù)顯示，距珠江春約3公里的中建玖合未來方洲、保利招商華發(fā)中央公館上半年分別成交16.3億元、10.9億元，位列廣州一手住宅成交金額榜第5和第17位，明顯領先。
??市場競爭激烈
??盡管距離天河區(qū)較近，但多位看房者反饋，珠江春周邊大貨車頻繁通行，城市界面較為一般。雖然主打江景，但只有高層單位視野開闊，而目前港口區(qū)域環(huán)境雜亂，江景景觀打折扣。此外，項目配建的九年制學校尚未最終落地，與周邊幾個項目相比，不確定因素更多。
??“老黃埔現(xiàn)在的競爭太激烈了，不僅供應量大，價格也卷得厲害?！币晃稽S埔樓盤操盤手直言，區(qū)域內(nèi)新盤紛紛通過“特價房”“團購房”“工抵房”等方式降價促銷，昔日“5”字頭起步的樓盤，如今起售價普遍已跌入“3”字頭，次一級地段項目甚至報價低至“2”字頭。
??一名資深房產(chǎn)中介經(jīng)紀人也透露，目前老黃埔不少樓盤價格“非常實在”，通常對外報價會保留1%~3%的議價空間，只要是意向客戶，大多數(shù)都可再談。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，當前老黃埔在售樓盤超過10個，包括中建海絲城、中建玖合未來方洲、保利招商華發(fā)中央公館、富頤都薈、中鼎珺合府、廣州地鐵瓏玥上城、萬科黃埔新城、黃埔未來城等，還有不少舊改項目將啟動，市場供應持續(xù)加壓。
??上述操盤手表示，從地段來看，珠江春是老黃埔在售項目中位置最優(yōu)者之一，但在產(chǎn)品定位上卻出現(xiàn)明顯錯配。目前區(qū)域主力客群以首置與剛性改善需求為主，需求集中在中小面積、低總價產(chǎn)品，對180平方米、總價七八百萬元甚至更高的大戶型接受度有限。這類客戶更傾向選擇天河、海珠等中心城區(qū)。
??珠江春的起步戶型為130平方米，即便是特價單位，總價也超過500萬元，難以觸達主流客群的心理預期。相比之下，區(qū)域內(nèi)競品多以120平方米以下的中小戶型為主，起步面積約在80平方米左右，價格普遍控制在300萬元左右，高配戶型也多保持在500萬元以內(nèi)，更加符合黃埔市場的需求結(jié)構(gòu)。
??隨著進入7~8月樓市傳統(tǒng)淡季，廣州政策端階段性利好已基本出盡，市場整體情緒趨于理性，老黃埔競爭持續(xù)白熱化。多位業(yè)內(nèi)人士判斷，對于銷售承壓的項目而言，短期內(nèi)“以價換量”，已成為突破困局的“必要動作”。
??謀求“第二增長曲線”
??珠江春的開發(fā)主體是中交四航局，這家總部設在廣州的大型央企，是中國交通建設股份有限公司（中國交建）旗下的重要子公司，隸屬中交集團體系。長期以來，中交四航局的主營業(yè)務集中于基礎設施建設，涵蓋港口、橋梁、公路、城市軌道交通等工程的設計、施工與投資。
??中交集團旗下已擁有中交地產(chǎn)、綠城中國兩大房地產(chǎn)平臺，而珠江春則是中交四航局在核心城市布局的首個住宅開發(fā)項目，某種程度上被視作其房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗田”。
??根據(jù)中交四航局官網(wǎng)披露，近年來，公司確立了“業(yè)務多元化、市場國際化、管理標準化”的發(fā)展戰(zhàn)略方向。大力進軍地產(chǎn)市場。目前，四航局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要集中在華南地區(qū)，以珠三角城市為核心向周邊區(qū)域輻射，在建項目總建筑面積約200萬平方米，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)等多種物業(yè)類型。
??有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場整體降溫，傳統(tǒng)施工企業(yè)普遍面臨工程訂單收縮的壓力，向“自投自建”方向轉(zhuǎn)型已成為不少央企的共識。通過參與舊改、獲取自有開發(fā)收益，成為建筑類央企謀求“第二增長曲線”的一條路徑。
??但從“施工總包”向“城市開發(fā)商”轉(zhuǎn)變，并非一蹴而就。在實際操作中，如何充分發(fā)揮融資、施工、資源整合等系統(tǒng)性優(yōu)勢，如何精準理解購房者需求，并建立匹配的產(chǎn)品體系，依然是擺在中交四航局等新晉開發(fā)商面前的一道必答題。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
