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??一座閑置20年的別墅區(qū)突然成了北京通州樓市的焦點(diǎn)。

??7月21日上午8點(diǎn)55分，北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)云景南大街籠罩在悶熱的暑氣中，佇立于此的天地美墅項(xiàng)目外，已有數(shù)百名意向客戶排起蜿蜒長(zhǎng)隊(duì)，等待著參觀的正式開啟。透過(guò)項(xiàng)目鐵門縫隙往里看，歐式別墅群在瘋長(zhǎng)的藤蔓中若隱若現(xiàn)；外圍僅南門東側(cè)一家洗車行正在營(yíng)業(yè)，其余多家底商門窗緊閉，灰塵覆滿窗沿。

??“閑置20年了，聽說(shuō)就4戶人居住，平時(shí)保安看得很嚴(yán)，外人也不讓進(jìn)，顯得特別神秘，我這次來(lái)參觀就是滿足一下好奇心。”一名周邊的居民在與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者交談時(shí)感慨，“旁邊北京現(xiàn)代音樂學(xué)院的學(xué)生換了一茬又一茬，這里頭始終黑著燈。”

??“這里別墅的起拍價(jià)相當(dāng)于周邊住宅的5~8折，我是抱著檢漏的心態(tài)來(lái)的。” 隊(duì)伍中，一名拿著拍賣資料的女士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言，不過(guò)，聽說(shuō)這里的房源有不少問(wèn)題要解決，是否參與拍賣還需要深入研究。

??較低的起拍價(jià)，或許是這片別墅群成為近期北京通州法拍市場(chǎng)“頂流”的一大原因。拍賣資料顯示，天地美墅項(xiàng)目將于8月12日正式拍賣，此次掛牌的191套房源涵蓋車庫(kù)、商業(yè)和住宅，面積跨度極大，從36平方米的車庫(kù)到1400平方米的獨(dú)棟別墅均有涉及，車庫(kù)價(jià)格低至10.8萬(wàn)元。多數(shù)住宅房源的面積則在199~340平方米間，起拍單價(jià)約2萬(wàn)元~3萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊3.5萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米的二手住宅均價(jià)。

??在現(xiàn)場(chǎng)熱鬧的氛圍外，也有市場(chǎng)人士提前“潑出一盆冷水”：該項(xiàng)目目前未開通燃?xì)猓酂o(wú)集體供暖。競(jìng)拍后，還面臨著補(bǔ)繳20年物業(yè)費(fèi)、墊付增值稅和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證下本難等情況。

??對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電項(xiàng)目開發(fā)商北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京恒帝隆”）并留下聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回應(yīng)。

??這塊沉寂了20年的土地背后藏著怎樣的故事？競(jìng)拍成功后，是否能真正迎來(lái)“蘇醒”？

??“蘇醒”之路

??天地美墅項(xiàng)目共分為四個(gè)區(qū)，此次開放參觀的為一區(qū)。

??根據(jù)天地美墅物業(yè)張貼的公告，由于近期接到廣大群眾來(lái)電咨詢法拍房看房事宜，公司對(duì)此高度重視，暫定于2025年7月18日、21日、23日、25日上午9點(diǎn)至10點(diǎn)開放天地美墅一區(qū)看樣，10點(diǎn)以后不再放行進(jìn)入，看房時(shí)間截止到上午10點(diǎn)30分結(jié)束清場(chǎng)。

??在天地美墅項(xiàng)目?jī)?nèi)，記者發(fā)現(xiàn)，這些建造有20年之久的房屋瓷磚和窗戶依然保持完好。有房地產(chǎn)中介人士稱，當(dāng)年項(xiàng)目用料比較實(shí)在。

??“我從網(wǎng)上看到這里要拍賣的消息就來(lái)過(guò)一次，不過(guò)那時(shí)還沒開放參觀，只能在外圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)看一看，這次開放了看樣就馬上過(guò)來(lái)了。”一名意向購(gòu)房人表示，或許會(huì)參與競(jìng)拍，但超過(guò)預(yù)期價(jià)格就會(huì)放棄。

??“這次實(shí)際將釋放400多套房源，首批拍賣的是191套。起拍價(jià)格雖低，但是通常在競(jìng)拍過(guò)程中會(huì)有漲幅，我們估計(jì)后續(xù)的房源會(huì)根據(jù)第一次拍賣的效果來(lái)定價(jià)。”一名法拍機(jī)構(gòu)的人士向記者坦言，除了實(shí)際價(jià)格會(huì)上浮外，由于眾所周知的原因，拍賣成功后競(jìng)買人還有許多問(wèn)題要解決。

??記者查閱拍賣公告發(fā)現(xiàn)，公告中有許多不同于購(gòu)買商品房的“風(fēng)險(xiǎn)”。

??拍賣公告顯示，競(jìng)買成功后，依法應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人、買受人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)，須競(jìng)買人自行向本拍品所在地的稅務(wù)和國(guó)土等部門咨詢，法院不負(fù)責(zé)答復(fù)。原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)，由買受人墊付，買受人須到不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)相關(guān)（各區(qū)分局）辦理墊付稅費(fèi)業(yè)務(wù)。

??“拍賣物建筑面積、性質(zhì)、用途、是否拖欠地價(jià)及土地使用費(fèi)等，以相關(guān)主管部門最后核實(shí)為準(zhǔn)。拍賣物建筑面積如實(shí)際面積與登記面積不符，其風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行承擔(dān)。”

??“拍賣成交后，法院僅出具確認(rèn)拍賣裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，并送達(dá)給相關(guān)主管部門辦理解封和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。拍賣物是否可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，由買受人自行到相關(guān)主管部門查詢并處理；買受人應(yīng)自過(guò)戶法律文書送達(dá)之日起20日內(nèi)到相關(guān)主管部門逕行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。”

??同時(shí)，有消息稱，當(dāng)下由于缺乏測(cè)繪圖，開發(fā)商不配合提供，所以個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證下本不確定。就此問(wèn)題，記者致電項(xiàng)目開發(fā)商北京恒帝隆并留下聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回應(yīng)。

??“神秘”傳聞

??“可以說(shuō)，這是天地美墅首次向公眾揭開它的‘神秘面紗’。”上述周邊居民表示，該項(xiàng)目之所以閑置這么多年，它背后的故事大家也都有所耳聞。

??天地美墅的命運(yùn)，與北京恒帝隆緊密交織。

??這家成立于2001年的房企，企查查APP顯示股東為香港億盛亞洲有限公司（持股81%）（以下簡(jiǎn)稱“億盛亞洲”）和北京佳越天地經(jīng)貿(mào)有限公司（持股19%），法定代表人為徐慧敏。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了天地美墅所在地塊外，北京恒帝隆名下還有“恒隆家園”地塊，梨園三十八地（地名）地塊。圍繞著北京恒帝隆名下多宗地塊一直以來(lái)就有多種傳言，而這些傳言都繞不過(guò)通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一位“落馬”的房姓鎮(zhèn)政府官員。

??據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院（2007）一中刑初字第1185號(hào)刑事判決書以及北京市高級(jí)人民法院〔2007〕高刑終字第507號(hào)刑事裁定書顯示，“被告人房某及其組織成員于1996年至2005年間，為攫取巨額經(jīng)濟(jì)利益，采用提供虛假證明材料騙取土地使用權(quán)等非法手段聚斂錢財(cái)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力……”經(jīng)過(guò)法院確認(rèn)，被告人房某涉及多個(gè)罪名中，其中包括非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)犯罪3起。

??房某在法庭審理中的辯解及其辯護(hù)人的辯護(hù)意見為：“……在房某獲取土地使用權(quán)的過(guò)程中，梨園村、大馬莊村、小稿村村委會(huì)及土地管理部門應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，且房某支付了土地補(bǔ)償款，未給集體造成經(jīng)濟(jì)損失，土地使用權(quán)亦不是法律規(guī)定的非法經(jīng)營(yíng)罪的犯罪對(duì)象……”

??對(duì)上述辯解，法院認(rèn)為，農(nóng)民所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，房某故意違反土地管理法規(guī)，采用非法獲取土地使用權(quán)證等手段簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至其控制的北京勝利通工貿(mào)有限公司或轉(zhuǎn)由其他單位和個(gè)人有償使用的行為，已嚴(yán)重侵害了集體土地的使用權(quán)，其行為符合我國(guó)刑法關(guān)于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律規(guī)定，其向村民委員會(huì)繳納“土地補(bǔ)償金”的行為，不能作為否定其犯罪性質(zhì)的事實(shí)依據(jù)。另查，我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)實(shí)行經(jīng)營(yíng)許可證制度，非法經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的行為屬于非法經(jīng)營(yíng)行為，而非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)顯屬非法經(jīng)營(yíng)的表現(xiàn)形式，二者間屬于從屬關(guān)系。因此，我國(guó)刑法規(guī)定的非法經(jīng)營(yíng)罪與非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪形成從屬關(guān)系的法律競(jìng)合，依照“特別法優(yōu)于普通法”的法律競(jìng)合適用原則，房某的行為符合法律規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪的犯罪構(gòu)成。

??該判決書顯示，房某實(shí)際控制的公司達(dá)數(shù)十家之多，并包括房地產(chǎn)開發(fā)類的公司。判決書顯示，房某數(shù)罪并罰，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

??不過(guò)，在工商信息中，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者并未查詢到房某與北京恒帝隆的關(guān)聯(lián)信息。

??往日糾紛

??天地美墅此次拍賣涉及一場(chǎng)往日金融借款糾紛。

??廣東省深圳市中級(jí)人民法院（2022）粵03執(zhí)2840號(hào)之一裁決書顯示，申請(qǐng)執(zhí)行人深圳市思道科投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳思道科”）與被執(zhí)行人北京恒帝隆借款合同糾紛一案，最高人民法院（2020）最高法民終1298號(hào)民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

??由于被執(zhí)行人沒有履行生效法律文書確定的內(nèi)容，申請(qǐng)執(zhí)行人向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)求強(qiáng)制被執(zhí)行人償付人民幣129億元及遲延履行期間的債務(wù)利息等，本院依法立案執(zhí)行。

??在審判過(guò)程中，廣東省高級(jí)人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，作出了（2018）粵民初31號(hào)民事裁定書，查封了被執(zhí)行人北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地，土地證號(hào)為京通國(guó)用（2014出）第00087號(hào)、京通國(guó)用（2015 出）第 00073 號(hào)、京通國(guó)用（2003 出）字第 014號(hào)、京通國(guó)用（2013 出）第00217號(hào)、京通國(guó)用（2013 出）第 00216號(hào)、京通國(guó)用（2014 出）第00057 號(hào)、京通國(guó)用（2014出）第 00068號(hào)。

??在執(zhí)行過(guò)程中，本院依法向被執(zhí)行人送達(dá)了《執(zhí)行通知書》《報(bào)告財(cái)產(chǎn)令》，責(zé)令其在指定期限內(nèi)履行義務(wù)并如實(shí)申報(bào)財(cái)產(chǎn)情況，但被執(zhí)行人并未履行生效法律文書確定的義務(wù)。現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人向本院提出申請(qǐng)，要求處分涉案土地以清償債務(wù)。本院查明：上述土地除了土地證號(hào)為京通國(guó)用（2014出）第00087號(hào)土地外其余六塊土地為本案抵押物。

??法院認(rèn)為，被執(zhí)行人在指定期限內(nèi)拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)?zhí)幏直粓?zhí)行人的涉案土地，符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十一條、第二百五十四條規(guī)定，裁定如下：

??拍賣、變賣被執(zhí)行人北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地，土地證號(hào)為京通國(guó)用（2014出）第00087號(hào)、京通國(guó)用（2015 出）第 00073 號(hào)、京通國(guó)用（2003 出）字第 014 號(hào)、京通國(guó)用（2013出）第00217號(hào)、京通國(guó)用（2013出）第 00216號(hào)、京通國(guó)用（2014 出）第 00057號(hào)、京通國(guó)用（2014 出）第00068號(hào)以清償債務(wù)。

??這片沉寂20載的別墅群能否借此次法拍重生？仍充滿未知數(shù)。