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??山東煙臺 “中傳” 系列項目的停擺，如同一顆投入平靜湖面的石子，激起的不僅是購房者的恐慌漣漪，更牽扯出一場涉案金額達2.7億元的房產回購紛爭。

??曾被寄予厚望、欲打造為煙臺城市地標性建筑的中傳國際文化交流中心項目（一期）（以下簡稱“中心項目”），自2025年上半年起便深陷困境。從施工停滯引發的連鎖債務追索，到資產被法院掛牌拍賣卻遭遇流拍，再到合作各方圍繞合同履約展開的激烈紛爭，多重沖擊之下，項目前景愈發撲朔迷離。

??與之位置相鄰、命運相仿的中傳文化科技產業基地項目（二期）（以下簡稱“基地項目”），同樣因施工停滯導致項目地塊及已有建筑長期閑置。其中，圈而未建的107畝住宅地塊，累計閑置時間已接近10年。

??6月下旬，中國房地產報記者前往實地走訪。位于山東省煙臺市福山王懿榮大道南側與福桃路西側的中心項目，始建于2019 年，是一個由一棟高層寫字樓與三棟多層商業構成的商業綜合體。自 2023年10月以來，整個工程就陷入了全面停工的狀態。盡管此前施工進度已推進至主體結構封頂，卻始終未能轉入內部裝修階段，只留下多處冰冷的建筑框架，現場一片狼藉，鮮有人問津。

??煙臺市人民政府辦公室于2022年9月2日發布的《關于加快煙臺市建設領域歷史遺留問題項目處置工作的實施意見》明確提出，對于原項目建設單位因資金短缺或涉法涉訴而無法繼續建設的情況，可通過債務重組、破產清算等方式解決債務糾紛、盤活項目，也可引入參、聯建方進行合作開發、續建。

??然而，停擺中的“中心+基地”項目至今尚未迎來新的進展。這場紛爭的背后，是企業資金鏈的持續緊繃、合同履行的各執一詞，以及 “土地換項目” 模式下隱藏的諸多爭議。

??從熱銷到爛尾風險的反轉

??2019年7月中旬，中傳文化旅游發展（煙臺）有限公司（又名煙臺中傳置業有限公司，以下簡稱“煙臺中傳公司”）在中心項目現場設立房產營銷中心，以中傳百樂里廣場為推廣名對外銷售中心項目底商等房源。當時，一套建筑面積約60平方米的商業鋪面總房款接近90萬元，盡管價格不菲，卻依然吸引了眾多購房者和投資者的目光。

??時隔4 年，中傳百樂里廣場在建設期間突然停工，這一狀況讓廣大業主對項目前景憂心忡忡，不少購房者認為項目存在爛尾風險，紛紛要求退房退款。

??北京中傳未來投資有限公司（煙臺中傳公司的母公司，以下簡稱“北京中傳公司”）相關負責人遲伍剛向記者坦言：“停工后，短期內因資金壓力已無力組織繼續施工，對于售出的房產，我們只能被動接受業主退單。” 據了解，公司已為100多位業主辦理退款達7000 余萬元，這一支出進一步加劇了企業的資金鏈緊張和債務壓力。

??記者在現場看到，中傳百樂里廣場營銷中心大門緊閉，室內人去樓空，早已不復當年的熱鬧景象。現場值守人員表示，該營銷中心已關閉多年。項目的平靜之下，是債務追索的暗流涌動。

??近年來，圍繞施工、材料欠款及銀行借款等問題，中心項目施工總承包方二十二冶集團有限公司、煙臺東華建設集團有限公司，建筑材料供應方煙臺恒一混凝土有限公司等多家企業，紛紛向煙臺中傳公司提起訴訟追討欠款。其中，煙臺中傳公司拖欠濰坊銀行股份有限公司煙臺分行借款及利息208.12萬元，拖欠二十二冶集團有限公司工程款9130.37萬元。但對于這些款項，煙臺中傳公司均未履行給付義務，部分涉事企業已向法院申請對其資產進行查封、拍賣，凍結其銀行存款、股權等。

??事實上，企業資金面 “捉襟見肘” 早有端倪。

??企查查數據顯示，截至2025年6月3日，煙臺中傳公司以及基地項目公司煙臺兩河置業有限公司，分別欠繳城鎮土地使用稅15.88萬元和37.35萬元。此外，作為 “中心+基地” 項目實際投資方的北京中傳公司，新增了多條限制消費令和失信被執行人信息。這些僅僅是企業資金趨緊、財務困境加劇的冰山一角。

??247套商品房的交付與回購之爭

??在這場 “欠款困境” 中，北京中傳公司沒有料到的是來自昔日合作伙伴的 “反目”。

??煙臺市福山區政府下屬平臺公司煙臺通元投資有限公司（以下簡稱“煙臺通元公司”），作為最早參與到“中心+基地”項目開發的關聯企業，在項目停工危機出現后，并未與北京中傳公司下屬公司攜手應對，反而對簿公堂。

??2024年12月18日，山東省煙臺市福山區法院裁定了煙臺通元公司的財產保全申請，該申請請求凍結煙臺中傳公司銀行存款2億元或查封、扣押其相應價值的其他財產。這一申請源于此前一天煙臺通元公司提交的民事起訴狀。

??煙臺通元公司在起訴書中稱，2017年9月8日，其與煙臺中傳公司簽訂《回購框架協議書》，就煙臺中傳公司投資建設的中心項目中的地下部分和高層孵化中心4層以上商業用房的回購事宜達成一致，協議對回購房屋價格、交付期限、交付標準、付款時間等都進行了約定。

??同日，煙臺通元公司、煙臺中傳公司、北京中傳公司等四家企業共同簽訂《借款協議》，約定為解決煙臺中傳公司項目用地資金短缺問題，由煙臺通元公司出借款項，專項用于煙臺中傳公司向土地管理部門繳納項目用地土地出讓金及相關費、稅。協議簽訂后，煙臺通元公司分三筆向煙臺中傳公司累計支付借款近1.7億元。

??在上述回購框架協議及借款協議簽訂并支付出借款后，2021年3月4日至2022年1月 17日間，雙方分三次共計簽訂 247套商品房的《煙臺市新建商品房買賣合同（預售）》及補充協議。協議載明，247套商品房合同約定的建筑面積共計32754.36 平方米，總回購款為2.13億元，首付款總額為1.7億元（由借款本息抵頂），剩余購房款4025萬元在商品房交付時付清。雙方還約定，247套商品房應在 2022年10月1日前交付，逾期交付超過30日的，煙臺通元公司有權解除合同等。

??煙臺通元公司在起訴書中表示，煙臺中傳公司未按合同約定期限交付房屋，且247套商品房屋已多輪查封，項目已停工，煙臺中傳公司已不具備繼續履行合同交付商品房的能力，其行為構成違約，因此煙臺通元公司有權解除247套商品房買賣合同及補充協議，煙臺中傳公司應承擔違約責任。

??對于該訴訟，遲伍剛卻否認煙臺中傳公司違約。他稱，協議內容并未載明具體交付回購房屋時間的約定。前述《回購框架協議書》中關于交付期限的約定是：回購房屋需在項目取得商品房預售許可證后7日內，煙臺中傳公司與煙臺通元公司簽訂回購房屋的商品房預售合同并辦理所購房屋的網簽備案登記和預告登記；并在竣工驗收備案之日起7日內與煙臺通元公司組織驗收，經驗收合格后，辦理交接手續，煙臺通元公司出具接房證明文件。

??遲伍剛還表示，是煙臺通元公司未嚴格依約履行回購房屋義務。

??《回購框架協議書》載明，回購房屋包括中心項目地下部分約29134平方米及項目高層孵化中心四層 (含）以上約24679平方米房產，回購價格約定為地下部分每平方米3800元，地上部分每平方米6500元，累計回購總價為 2.7 億元。盡管煙臺通元公司回購商品房建筑面積已超出協議（地上）約定面積，但1.1億元地下部分房產尚未回購。“對于房產查封與項目停工，屬于房地產開發普遍遇到的現象。因暫時性資金保障出現困難及與施工總包方產生的經濟糾紛，理論上可以克服并能渡過難關。”他補充道。

??此外，遲伍剛認為煙臺通元公司關于商品房回購的統計數據有誤。他表示，2021年3月至2022年3月，雙方分兩次共簽訂257套房產，并辦理網簽備案登記，累計建筑面積33287.93平方米，總回購款近2.2億元，而非起訴書中所說的247套等數據。

??“土地換項目”模式轉變與資金爭議

??工商登記顯示，煙臺通元公司為煙臺市福山區國有資產運營保障中心下屬企業煙臺市福山區國有控股集團有限公司的控股子公司，從事工程管理服務行業。2015年至2024年間，其實際參保人數僅為4至9人。

??就是這樣一家參保人數不足10人的地方平臺公司，一邊出借超億元資金幫助其他企業買地，一邊又購置3萬余平方米寫字樓，其背后的原因引發關注。記者從獲得的中心項目投資協議及會議備忘錄中找到了線索。

??2016年5月24日，煙臺市福山區政府與北京中傳公司簽訂《福山－中傳國際文化交流中心項目投資協議書》，約定合作方式為：福山區政府所屬的煙臺潤福建設投資有限公司（后調整為煙臺通元公司）與北京中傳公司共同出資組建中心項目公司；出資比例及方式為，潤福投資以項目中15畝文化廣場、文化孵化中心的土地款作為出資，北京中傳公司以剩余的約45畝土地款及項目建設投資作為出資。

??一年后，合作模式發生了微妙變化。2017年9月7日，福山區政府與北京中傳公司圍繞中心項目開發召開會議，確定煙臺通元公司不再入股中心項目公司，整個項目由北京中傳公司在福山區成立的項目公司煙臺中傳置業有限公司開發建設，煙臺通元公司原有入股股份由項目公司回購，所有建設項目由項目公司全額投資建設。

??會議還明確福山區政府將對中心項目進行多方位扶持，其中包括項目土地出讓金由區政府指定的城投公司給予借款支持，以及指定區政府城投公司回購項目地下部分及項目高層孵化中心4層以上房產，回購款由借款沖抵，不足部分支付購房款。

??之后，前述《借款協議》《回購框架協議》等合同相繼出爐。但在履約期間，僅借款用于土地出讓金繳納一事就引發了新的爭議。爭議核心在于，實際借款數額已遠超出協議約定的8100萬元借款，對于超出部分資金由誰承擔，雙方存在分歧。

??2018年7月10日，福山區政府在與北京中傳公司的會議中確認，中心項目土地面積約 39706平方米，土地出讓金14371萬元。項目土地成本在2018年增加部分（即超過150萬元/畝部分）達成的合作意見之一，成為了雙方爭議的又一焦點，這也為后續的糾紛埋下了伏筆。

??為厘清事件全貌，6月19日，記者先后前往福山區政府相關部門及煙臺通元公司進行實地采訪，但對于上述爭議及土地出讓金借款來源等問題，對方均未作出正面回應。

??目前，“中傳”項目的停擺仍在持續，2.7億元的房產回購紛爭也尚未落幕，其最終走向備受各方關注。

??（應受訪者要求，文中遲伍剛為化名。）