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??落地實施兩個多月以來，房地產(chǎn)“白名單”項目融資情況如何？

??“截至2月底，公司申報‘白名單’項目40余個，已入圍10余個，主要分布在山東、云南、陜西、廣西、重慶等省市。”中南建設(shè)董事會秘書梁潔表示，拿到資金的項目目前有1個，位于西安，獲得融資支持約有3000萬元。

??今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，隨后各地政府及銀行積極跟進(jìn)、對接，效果不斷顯現(xiàn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，目前全國31個省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。

??在梁潔看來，融資“白名單”機(jī)制的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展將起到一定作用，一是可以使項目獲得一定的資金支持；二是獲得政府信用背書，對于項目協(xié)調(diào)相關(guān)資源、銷售均可以起到一定幫助，以及信心支撐。

??“總體來看，房地產(chǎn)項目‘白名單’的擴(kuò)容與落地對推動房企項目建設(shè)和按時交付是利好。”華中某房企內(nèi)部人士亦表示。

??中國房地產(chǎn)報記者從多家銀行獲悉，各銀行都在加大力度支持房地產(chǎn)“白名單”項目的合理融資需求及貸款投放，并提出將全流程跟蹤“白名單”落地項目的建設(shè)交付情況，保證政策落實的精準(zhǔn)度。

??然而，一些問題也在隱現(xiàn)。

??據(jù)記者采訪的多位房企人士介紹，一是盡管“白名單”涵蓋范圍廣，落地速度快，但實際上銀行已放款項目數(shù)量明顯少于住建部門“白名單”報送量，已放款資金體量相比融資需求也有一定落差，首批房地產(chǎn)項目融資“白名單”落地效果仍待觀察；二是一些存在潛在風(fēng)險的企業(yè)、項目仍無法獲得融資支持，特別是公開債務(wù)違約的集團(tuán)性企業(yè)，是目前項目融資推進(jìn)過程中遇到的最大問題，銀行普遍存有疑慮。

??“在某些方面，政策的尺度還應(yīng)再寬松些。”某房企人士表示，只有企業(yè)迎來良性循環(huán)，市場、行業(yè)才能穩(wěn)健發(fā)展。

??企業(yè)的“渴求”

??目前，房企“白名單”項目融資落地情況如何？

??“目前，我們已有46個項目入圍了‘白名單’，有2個項目獲得了融資支持，如靖江駿園雅居項目的3億元批復(fù)金額正在審批中；蕪湖鎏金印象項目已獲批復(fù)，金額在1.5億元，項目預(yù)計會在2024年下半年交付。”中梁控股內(nèi)部人士表示，后續(xù)隨著新的融資陸續(xù)落地，各地項目開發(fā)運(yùn)營的資金壓力將得到進(jìn)一步緩解，有利于切實做好項目建設(shè)交付工作。

??根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知，兩類項目可納入“白名單”：正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目；開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。

??據(jù)記者了解，“白名單”項目從申報、篩選、推送、審批再到融資落地，需要經(jīng)區(qū)市住建、金融監(jiān)管及相關(guān)銀行等部門審核，最終融資獲批則需要一定條件和時間。

??具體來看，第一步由當(dāng)?shù)刈〗ú块T對項目進(jìn)行篩選，確定入圍項目；第二步住建部門在公開渠道發(fā)布白名單，或雖不公開發(fā)布但會將白名單項目發(fā)送給金融監(jiān)管局并由金融金管局推送至轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行；第三步各商業(yè)銀行進(jìn)行貸款審批，審批通過后落實放款條件并放款。總體推進(jìn)時間最快要需要兩個月，慢的可能需要3~5個月。項目符合入圍基本條件是獲得融資支持的前提。

??某浙系房企內(nèi)部人士告訴記者，他們公司的項目在經(jīng)過多輪資料的申報、修改，包括上報后要求確認(rèn)主辦銀行意向后，入圍“白名單”事項推進(jìn)下來歷時有2個月。“有項目融資支持尚未落實的也在積極推進(jìn)，目前主要圍繞抵押物、抵押形式、還款計劃、批復(fù)方案、放款時間等在進(jìn)行溝通。”

??旭輝控股內(nèi)部人士也告訴記者，截至3月27日，公司在全國已有68個項目入圍“白名單”，部分項目已開始對接融資需求，位于北京、廣州、廈門等地的8個項目通過調(diào)整還款節(jié)點、降低利息、置換現(xiàn)有融資等方式，從交通銀行、中信銀行、平安銀行、中國銀行等獲得了融資支持。

??華中某房企內(nèi)部人士亦表示，公司在全國13個省市有79個項目入圍“白名單”，其中重慶有25個，遼寧、山東、河南、湖北分別入圍8個。有5個項目已取得工行、建行、興業(yè)、恒豐銀行等支持，成功融資2億元，為項目保交樓、保經(jīng)營、保穩(wěn)定提供了有效支持。

??“公司在江蘇、山東、重慶有多個項目已納入‘白名單’，其他城市的在建項目也在申請，部分項目已獲得銀行批復(fù)的融資方案，但尚未收到款項。”某出險房企相關(guān)人士表示，銀行對“白名單”的評審較為嚴(yán)格，大多數(shù)銀行傾向支持國企、央企和經(jīng)營穩(wěn)定的地方民營企業(yè)，同時各家銀行都是在解決已有的存量客戶融資需求，新增意愿較為謹(jǐn)慎。

??從多家房企反饋情況來看，大多數(shù)“白名單”項目融資進(jìn)展較為緩慢，“最終銀行要篩掉一部分，現(xiàn)在能被銀行看上的優(yōu)質(zhì)項目越來越少了。”某出險房企對“白名單”融資落地仍持不太樂觀態(tài)度，他們認(rèn)為，“風(fēng)險要素”是金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先考慮因素。

??前行中的問題

??對于房地產(chǎn)融資“白名單”項目2024年落地支持情況，各銀行在業(yè)績會上給予了公開答復(fù)。

??“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的第一批白名單中，光大銀行為主辦行的項目總共有60個，我行提出了18項解決方案，正在按照快批快審的要求辦理。”光大銀行副行長曲亮在業(yè)績會上表示。

??中信銀行副行長胡罡也在該行2023年業(yè)績會上表示，中信銀行對房地產(chǎn)業(yè)的整體策略是提質(zhì)量、穩(wěn)存量、優(yōu)增量，全面落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。“對于協(xié)調(diào)機(jī)制推送的白名單項目，我們堅持市場化和法治化原則，納入全行的綠色審批通道。”

??平安銀行亦表示，已將房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地納入2024年全行重點工作，著力推進(jìn)，確保取得實效。

??“對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目，銀行都會快審快貸、應(yīng)貸盡貸。”某股份制銀行相關(guān)人士對記者表示，“白名單”項目貸款利率在4%左右，具體要根據(jù)項目成色、資產(chǎn)質(zhì)量確定。

??另有某商業(yè)銀行內(nèi)部人士提到，該行最關(guān)心的篩選指標(biāo)除了監(jiān)管層提到的房地產(chǎn)項目入圍“白名單”要滿足5個條件外，還要看“白名單”項目好不好賣、預(yù)售資金能否封閉管理等。

??中國房地產(chǎn)報記者在采訪中還獲悉，銀行放款會綜合考慮房企和項目的資質(zhì)、還款來源及現(xiàn)金流收益等因素，再擇優(yōu)投放信貸；落地支持的方式也因不同銀行、不同項目存在著差異。

??前述華中某房企內(nèi)部人士告訴記者，銀行貸款審批基本遵循開發(fā)貸款條件，主要聚焦貸款主體資質(zhì)（集團(tuán)授信主體情況）、項目區(qū)位質(zhì)地、資金實際需求、預(yù)期銷售及現(xiàn)金流測算、抵質(zhì)押擔(dān)保等方面。

??“銀行對項目的內(nèi)部合規(guī)性要求并沒有弱化，反而部分銀行對出險企業(yè)、區(qū)位質(zhì)地較差項目較為謹(jǐn)慎。”上述華中某房企內(nèi)部人士直言。

??“還有一些問題也值得關(guān)注，即在入圍項目的選擇上是否可以有所調(diào)整。”梁潔表示，目前入圍“白名單”的均是處于正常施工中的項目，本身也是金融機(jī)構(gòu)可以支持的范圍。

??上海一家已入圍“白名單”項目的房企內(nèi)部人士也對記者表示，大部分資金困難項目無法完全符合“5個標(biāo)準(zhǔn)”，從保交付維度來看，這部分項目是最需要資金支持的。此外，部分地區(qū)的項目必須有開發(fā)貸銀行同意才能入選“白名單”，無開發(fā)貸的需要找到銀行承接業(yè)務(wù)才能進(jìn)入“白名單”。

??另一家參與項目申報的知情人士也向記者表示，金融機(jī)構(gòu)前期對接較為積極，但后期金融監(jiān)管局要求主辦銀行出具可以放款的承諾，主辦銀行多持觀望態(tài)度，目前基本上都表現(xiàn)出保守謹(jǐn)慎的態(tài)度。“白名單”要求重項目輕主體，但部分銀行過于看重銀行與房企的總對總授信及金額情況，對于總對總授信不足的項目銀行不予支持。

??“為了確保白名單項目融資落地的可靠性，目前各地住建部門基本都會要求項目在納入白名單之前，需先確定一家貸款主辦銀行，同時主辦銀行需向住建部門書面承諾一旦項目進(jìn)入白名單，貸款原則上必須投放，此舉導(dǎo)致各銀行在出具承諾書時會非常慎重；承諾書不出具住建部門又不會將項目納入白名單，因而陷入了死循環(huán)。”上述某企業(yè)人士表示。

??“銀行的授信制度也存在不匹配問題。”有房企人士提到，如當(dāng)前大部分民營房企均出現(xiàn)了公開市場債券“暴雷”、集團(tuán)主體信用喪失的情形，銀行對房企集團(tuán)授信額度基本處于凍結(jié)或余額控制狀態(tài)，因此作為集團(tuán)子公司的“白名單”項目，其新增貸款仍需納入集團(tuán)授信額度，突破銀行針對集團(tuán)授信額度的制度障礙較大。

??此外，“白名單”融資機(jī)制為臨時性支持政策，銀行內(nèi)部仍適用原有的開發(fā)貸款政策和制度，充其量在審批通道上給予傾斜，并未適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場重大變化、保交樓的需求、項目抵質(zhì)押物價值折損等實際情況，大部分基層銀行對“白名單”行動緩慢也源于總行現(xiàn)有制度的束縛。

??多方“建議”

??在房地產(chǎn)市場面臨下行壓力的情況下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資“白名單”項目持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位房企人士表示，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對解決當(dāng)前保交樓工作具有重要意義，但在“白名單”項目貸款落地實操中仍存在一些制度上、政策上的障礙，建議各方同向發(fā)力，共促保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。

??“在需求端，房地產(chǎn)企業(yè)須對項目保交樓任務(wù)主動擔(dān)責(zé)，扎實做好項目生產(chǎn)經(jīng)營，積極配合貸款銀行的擔(dān)保增信及資金監(jiān)管等要求。”上述華東某房企相關(guān)人士認(rèn)為，在供給端，銀行方應(yīng)根據(jù)實際情況及時調(diào)整本行授信制度和房地產(chǎn)信貸政策，出臺“白名單”項目貸款實操規(guī)范，將“白名單”項目貸款納入任務(wù)考核評價指標(biāo)。

??該人士進(jìn)一步提到，在監(jiān)管端，金融監(jiān)管總局和人民銀行方面，應(yīng)就“白名單”貸款參照適用“金融16條”配套貸款“后進(jìn)先出”規(guī)則、銀行工作人員盡職免責(zé)及給予商業(yè)銀行專項再貸款額度等出臺支持政策，并建議在銀行配對支持房企特別是出險企業(yè)上進(jìn)行頂層設(shè)計，如全國性“6+12”家銀行負(fù)責(zé)對接幫扶全國TOP50民營房企，按照存量貸款余額確定每家銀行對接3～5家房企或房企對應(yīng)2～3家銀行，“一對一或多對一”進(jìn)行白名單項目專項幫扶支持；地方性城商行、農(nóng)商行負(fù)責(zé)區(qū)域性房企的白名單項目專項幫扶支持，這樣有利于提高效率和銀行整體風(fēng)險控制。

??自主權(quán)方面，上海某民營企業(yè)高層建議可否在預(yù)售監(jiān)管資金方面進(jìn)行調(diào)整，針對在未來一年沒有交付任務(wù)的項目，預(yù)售監(jiān)管資金能否有5%~10%的自由使用權(quán)，這可以逐步縮小企業(yè)風(fēng)險，讓市場感知企業(yè)經(jīng)營狀況的改善，從而帶來良性循環(huán)。“關(guān)于預(yù)售監(jiān)管資金使用情況此前我們也向相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)反映過，一些風(fēng)險企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管過于嚴(yán)格，將不能發(fā)揮最大價值，會導(dǎo)致很多風(fēng)險化解動作起到的效果有限。”

??這位企業(yè)高層人士對于全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱在題為《走中國特色金融發(fā)展之路 推動金融高質(zhì)量發(fā)展》的發(fā)言中提到的關(guān)于建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險機(jī)制的建議比較認(rèn)可，這一發(fā)言建議允許房企依法合規(guī)動用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。

??前述某浙系房企也提出了相似觀點，部分地區(qū)政府對于項目監(jiān)管資金提取監(jiān)管過于嚴(yán)格，超過交付所需資金總額監(jiān)管，交付后仍設(shè)置卡點不予盤活，導(dǎo)致企業(yè)整體現(xiàn)金流更為緊張，無法從資金富裕項目向資金緊張項目調(diào)撥資金保交樓，也使企業(yè)無法靠自身多項目統(tǒng)籌完成保交樓任務(wù)。“期望針對真正需要資金保交樓的項目，政府及銀行適當(dāng)放寬準(zhǔn)入要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

??“民企各項流程審批整體偏慢，政府給出切實指導(dǎo)意見是關(guān)鍵。”某房企人士說，部分銀行“避重就輕”，對于有存量融資項目不予新增放款，僅支持展期；有的銀行甚至只做表面功夫，在“白名單”政策之前，其實已對部分項目做了審批放款，為蹭“白名單”熱度將此部分優(yōu)質(zhì)項目的批復(fù)也作為支持“白名單”事宜。“希望銀行積極協(xié)助項目在原有融資方案基礎(chǔ)上，根據(jù)項目抵押情況再評估給予釋放新的放款額度，以確保房企項目復(fù)工、保交付”。

??另外，梁潔還提到了于2022年底出臺的債券、信貸、股權(quán)的“三支箭”政策，這在當(dāng)時被視作房企融資改善的重要工具。“2022年底出臺的‘三支箭’政策，特別是第二支箭、第三支箭應(yīng)是推動行業(yè)恢復(fù)到正常層面的比較好的政策，但最后因落地力度小效果有限，如果力度更大一些、受益企業(yè)再多一些，相信市場面貌也會發(fā)生較大變化。”

??目前，中南建設(shè)仍在積極推進(jìn)“白名單”的入圍和落地工作。“‘白名單’政策實施的挑戰(zhàn)是，有效資源流向了有水的區(qū)域，困難項目的資金壓力仍未有效解決。”梁潔表示。

??“當(dāng)前政策支持仍需加碼以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”多位受訪企業(yè)人士紛紛表示，期望房地產(chǎn)市場盡早恢復(fù)信心，企穩(wěn)回升。