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??金融市場與房地產市場再度迎來新變化。

??5月20日，LPR年內首次下調的消息引發廣泛關注，而在此之前，多地銀行曾上調首套房貸利率以“對沖”這一潛在調整帶來的影響，成為市場焦點。

??廣州樓市率先有了新動態，多家銀行上調首套房房貸利率下限，從LPR - 60BP調至LPR - 50BP，利率由3%升至3.1%。

??這并非廣州房貸利率首次傳出上調消息。早在2024年11月，廣州某銀行房貸經理就曾透露，在新增房貸利率方面，3%有可能是下限，在此基礎上有望繼續小幅上漲。當時，廣州首套房貸利率多在2.85% ~2.9%區間，與2024年下半年的公積金貸款利率2.85%相差無幾。這使得不少購房者在購房決策時，會權衡商業貸款與公積金貸款的差異，部分購房者甚至期待商業貸款利率能進一步下降以減輕購房負擔。

??融360數字科技研究院監測數據顯示，2025年4月，廣州市首套房貸平均利率為2.99%，環比持平，二套房貸平均利率為3.10%，環比持平。相比之下，同期北京、上海、深圳等一線城市首套房貸平均利率均為3.15%，明顯高于廣州。

??一位廣州區域銀行人士曾向媒體表示，相較于其他地區，廣州的房貸利率較低，此次上調房貸利率，是為了減少后續LPR下調對銀行的沖擊。

??無獨有偶，廣州之后，廈門多家銀行首套房貸利率下限也上調了5bp。近半年來，杭州佛山、蘇州等多地都相繼回調了房貸利率，首套房貸利率從2.9%漲至3%及以上。

??從銀行角度看，LPR下調環境下，若房貸利率持續走低，銀行凈息差將面臨巨大壓力。數據顯示，2025年一季度商業銀行凈息差降至1.43%，創歷史新低。為保障盈利與金融穩定，銀行調整房貸利率勢在必行。從市場層面看，部分地區房地產市場回暖，為利率回調提供了支撐。

??中指研究院數據顯示，4月，廣州二手住宅成交10195套，環比增長15.9%，同比增長22.3%，1~4月累計同比增長24.4%。廈門房地產聯合網數據則顯示，4月廈門全市新建商品房成交量為3137套，成交面積為240823平方米?。其中，一手住宅成交1344套，環比下降5%，同比上漲34%；成交面積154103平方米，環比微跌，同比上漲52%?。

??“房貸利率由LPR和基點共同構成，隨著LPR的實際下調，商業銀行會相應調整基點，通過‘正負’雙向調整，確保房貸利率最終保持相對穩定。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從歷史數據來看，當前房貸利率處于歷史最寬松水平，這對購房者而言是一個非常好的購房窗口期。

??當前，房地產市場出現穩定態勢。5月19日，國家統計局公布的數據顯示，2025年4月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或略降，同比降幅均持續收窄。

??“目前改善型需求在新房市場表現突出，但對整體行業和市場的支撐能力還不足。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，需要釋放剛需、二手房需求，進一步帶動改善型需求；另一方面，熱點城市外來人口、新市民多，剛需潛力大，在當前收入、就業和預期尚待提振的情況下，需要進一步降息來降低住房消費門檻。

??亦有行業分析人士表示，當前房貸市場已經進入新一輪政策調整期，二季度降準降息，疊加公積金利率調整，房貸成本下行趨勢明確，還可能有下調空間。