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??自2024年底全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”以來，現(xiàn)房銷售試點開始加速落地。

??2025年5月6日，河南信陽市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出：文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。適用范圍為中心城區(qū)。

??“現(xiàn)房銷售”和“商品房預售制”相對，指的是已完成建設并取得入住許可的商品住宅，核心特點為“即買即交付”。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月全國現(xiàn)房銷售占比達32.16%，較2024年全年26.97%提升5.19%，為近十年來最高點。

??此外，據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年以來，全國至少32個省市推進現(xiàn)房銷售試點相關文件。

??但從目前來看，現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長一段路要走，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

近期，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強商品房售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，公示期2025年5月6日至2025年5月15日。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。適用范圍為中心城區(qū)，新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

??消息一出，將現(xiàn)房銷售的討論度再次推向臺前。

??從“現(xiàn)房銷售”發(fā)展時間點來看，早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出現(xiàn)個別現(xiàn)房銷售的地塊。隨后，在市場上行周期下，蘇州、杭州等城市也試圖通過“現(xiàn)房銷售”來控制土地市場過熱的勢態(tài)。

??2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關問題的通知》發(fā)布。在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現(xiàn)房銷售制度。這也使得海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

??到了2023年，1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹提到“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，隨后廣東、山東、四川、安徽、河南等地積極反應，并開始推行現(xiàn)房試點。

??2023年9月，雄安新區(qū)取消了商品房預售制度，成為繼海南后第二個進行全面現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

??2024年8月，住建部就加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提到“有力有序推進現(xiàn)房銷售”，并明確“在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結合實踐制定配套政策。”

??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。 會上系統(tǒng)總結2024年工作，部署進一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設領域改革，明確2025年重點任務，指出要推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其中包括“大力推進商品住房銷售制度改革”。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2024年以來，全國至少32個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關文件。

??從政策內(nèi)容來看，大部分省市采取以鼓勵為主，輔以稅收優(yōu)惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款優(yōu)惠政策等措施。像此次河南信陽市這樣明文發(fā)布“一律實行現(xiàn)房銷售”的仍為極少數(shù)。

??主要還是因為目前不具備全面鋪開的條件，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1-2月全國現(xiàn)房銷售面積達2960.83萬平方米，期房銷售面積達6246.16萬平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至32.16%。較2024年全年26.97%提升5.19%，較2020年低點時增長近22%。

??近10年來，我國商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2020年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10.16%，2022年起，受新房交付事件影響，購房者對現(xiàn)房偏好增加，現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈，目前已達十年來的最高點。

??需要注意的是，近年來現(xiàn)房銷售面積的提升在很大程度上并非主動選擇。

??大部分現(xiàn)房房源為整體市場轉(zhuǎn)冷時期的滯銷房源及尾盤。在行業(yè)下行壓力下，不少項目被動從期房賣到現(xiàn)房，其中雖然有部分為“現(xiàn)房地塊”、部分為開發(fā)商主動選擇現(xiàn)房銷售，但整體而言，仍以“被動期房”為主。

??這一點也可以從現(xiàn)房和期房的銷售均價看出，2019年至今現(xiàn)房銷售價格整體低于期房價格，且從2020年起差距變大。

??一般而言，現(xiàn)房銷售拉長了項目的回款周期，從而影響企業(yè)的盈利，因此大多主動現(xiàn)房項目都保持了較高的利潤空間，且大部分都為中高端項目。

??以上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1地塊為例，該地塊為上海現(xiàn)房銷售試點地塊，自2014年拿地到2020年項目開盤，歷經(jīng)了6年時間，最終推出28戶190平以上大平層房源，均價137000元/平方米（拿地樓板價59859元/平方米），2020年全年以該項目為中心周圍3公里內(nèi)的項目成交均價為122457元/平方米。

??同樣的從北京2021年拍出的“現(xiàn)房銷售地塊”來看，僅有優(yōu)質(zhì)土地資源能夠到達熔斷價后到達這一環(huán)節(jié)，因此大多數(shù)現(xiàn)房項目分布于朝陽區(qū)、海淀區(qū)這兩個重點區(qū)域，且房價與地價之間大多留足了相對充裕的盈利空間。

??就現(xiàn)房銷售本身來看，目前全國各地的市場都處于一個縮量的階段，整體政策走向也以“優(yōu)化增量”“盤活存量”為主。現(xiàn)房銷售受“現(xiàn)房”要求影響，一方面從拿地到開盤的整體周期將被明顯拉長，另一方面要完成建設才能銷售，這在一定程度上有“控增量”“化風險”的作用。

??同時，從全國首個現(xiàn)房銷售政策的省份海南來看，截至目前海南實施現(xiàn)房銷售已經(jīng)有4年有余，已有超過8萬套住房（含安居房）實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售。

??經(jīng)過壓力測試、企業(yè)適應、市場磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項目已于2022年陸續(xù)上市。除了“所見即所得”“質(zhì)價相符”的優(yōu)勢特性之外，還倒逼開發(fā)企業(yè)更加注重提升住宅品質(zhì)，完善設施配套，以滿足客戶需求，并助推了建筑業(yè)向智能化、生態(tài)化、裝配式轉(zhuǎn)型升級。

??在整體新房市場加速進入“好房子”時代下，現(xiàn)房銷售也對促進“提質(zhì)增效”有一定的推動作用。

??需要注意的是，從現(xiàn)階段來看，推進現(xiàn)房銷售還是存在一定的難點，包括土地出讓制度、金融政策、財稅政策、銷售制度等一系列配套政策和制度都要逐一跟上。

??這些配套政策和制度落實完善還有較長的路要走。

??當前正處于房地產(chǎn)發(fā)展模式和機制轉(zhuǎn)變的關鍵期，有序推進現(xiàn)房銷售有助于新模式的建立。

??但就當前的房地產(chǎn)市場形勢和壓力而言，現(xiàn)房銷售對于房企和地方政府都會帶來一系列影響。其中如何避開負面影響或者弱化負面影響，依然是一個大的問題。

??尤其是目前房企資金流壓力依然較大，現(xiàn)房銷售既考驗企業(yè)資金實力也考驗其對市場的判斷能力，轉(zhuǎn)型期間必然承受一系列“陣痛”。