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??2025年以來(lái)，供給側(cè)延續(xù)三年縮量趨勢(shì)，土地交易量仍在持續(xù)同比下滑，成交建筑面積同比下降17%，已經(jīng)低于同期商品房成交規(guī)模。市場(chǎng)熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價(jià)地塊，尤其是取消限價(jià)的杭州，其內(nèi)圈層地塊溢價(jià)率突破40%已經(jīng)是屢見(jiàn)不鮮，全國(guó)平均溢價(jià)率也由此得以達(dá)到連續(xù)4個(gè)月在8%以上，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)。

??當(dāng)前，地方主管部門對(duì)于土地市場(chǎng)“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路已經(jīng)愈發(fā)明確。專項(xiàng)債等紓困類利好落地也在進(jìn)一步緩解地方財(cái)政壓力、改善市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)財(cái)政部主辦網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)，2025年廣東、四川、合肥等省份新增專項(xiàng)債額度同比增長(zhǎng)58%、162%、77%，預(yù)計(jì)這些省份將進(jìn)一步加快專項(xiàng)債收儲(chǔ)的腳步，并助力土地市場(chǎng)交易規(guī)模維持在合理低位，讓去化預(yù)期、利潤(rùn)空間確定性更強(qiáng)的土地，在土地市場(chǎng)中占據(jù)更高的市場(chǎng)份額，并促進(jìn)房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)加快邁向健康發(fā)展的新階段。

??1、4月供地規(guī)模同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，低密地塊占比延續(xù)高位

??截至2025年4月25日，4月土地供應(yīng)建筑面積4354萬(wàn)平方米，環(huán)比上升2%，同比下降27%,降幅較上月擴(kuò)大19個(gè)百分點(diǎn)。得益于中央轉(zhuǎn)移支付與專項(xiàng)債對(duì)地方財(cái)政壓力的緩解，2025年供地規(guī)模得以在2024年低位基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行。據(jù)官方披露數(shù)據(jù)，至截稿時(shí)，31個(gè)省市2025年新增專項(xiàng)債6861億元，同比增幅高達(dá)58%，大大緩解了地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴。

??3月末新版項(xiàng)目住宅規(guī)范正式發(fā)行，對(duì)高品質(zhì)住宅作出了新的要求，如層高不小于3米，四層以上住宅必須設(shè)置電梯等。4月土地供應(yīng)平均容積率1.94，連續(xù)9個(gè)月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供應(yīng)宅地平均容積率均低于1.9。

??正如我們所預(yù)計(jì)，4月份土地供應(yīng)量保持結(jié)構(gòu)性優(yōu)化并進(jìn)一步縮量，保證優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)供應(yīng)節(jié)奏的同時(shí)，也克制住了擴(kuò)大供地規(guī)模的傾向。得益于特別國(guó)債、專項(xiàng)債額度提升的支持，再加之一二手成交總量同比回正的正反饋，預(yù)計(jì)后期土地供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，確保核心城市土地市場(chǎng)維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)更快達(dá)成供求新平衡。

??2、各能級(jí)成交建面均同比下降，僅二線城市成交金額同比上升

??土地成交方面，截至4月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2698萬(wàn)平方米，同比下降23%，降幅較上月全月擴(kuò)大了12個(gè)百分點(diǎn)；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過(guò)低所致。4月杭州、南京、廈門成交總價(jià)超過(guò)50億元，南京、杭州、惠州、重慶、沈陽(yáng)等成交建面超過(guò)50萬(wàn)平方米。因優(yōu)質(zhì)用地占比持續(xù)高位，4月平均樓板價(jià)3280元/平方米，同比上升14%。

??具體來(lái)看各能級(jí)表現(xiàn)，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市僅北京有一宗宅地成交，成交建筑面積17萬(wàn)平方米，同比下降73%，環(huán)比下降68%。二線城市成交建筑面積631萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降14%，成交金額516億元，環(huán)比上升8%，同比增加13%，杭州、南京4月成交金額均突破100億元。4月1日，杭州迎來(lái)新一輪土拍，共出讓8宗含宅用地，6宗溢價(jià)成交，4宗溢價(jià)率超過(guò)50%。三四線城市成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行，至25日成交建筑面積2320萬(wàn)平方米，環(huán)比上升48%，同比下降23%。

??4月三四線城市交易規(guī)模雖環(huán)比有所恢復(fù)，但同比來(lái)看仍在低位運(yùn)行，成交均價(jià)1827元/平方米，同比上升9%。4月部分三四線地塊拍出了超高溢價(jià)，確定性較強(qiáng)的回購(gòu)地塊受到開(kāi)發(fā)商青睞，如溫嶺市出讓的2宗回購(gòu)宅地，溢價(jià)率均超過(guò)160%。

??3、一二線連續(xù)4月溢價(jià)率超10%，南京時(shí)隔5年再現(xiàn)超40%溢價(jià)

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)4月平均溢價(jià)率為9.9%，再度回落至10%以下。正如3月所預(yù)計(jì)，由于三四線等非熱點(diǎn)城市成交占比上升，整體溢價(jià)率有所回落，但是一、二線城市本月平均溢價(jià)率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)10%。熱度仍在持續(xù)保持。杭州、重慶、蘇州本月平均溢價(jià)率均超過(guò)20%，北京、寧波也都在10%以上。北京、杭州、廈門、重慶、寧波出現(xiàn)了多宗高總價(jià)高溢價(jià)地塊，南京住宅用地也迎來(lái)了睽違已久的超高溢價(jià)，杭州聚彩競(jìng)得的新街口宅地拍出了43%的高溢價(jià)，而上一次南京有地塊溢價(jià)率超過(guò)40%，還是在5年之前的2020年5月。

??得益于優(yōu)質(zhì)地塊熱度的維持，以及投資信心的持續(xù)提振，2025年核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)拍信心持續(xù)高位。正如我們預(yù)計(jì)，在上海、杭州等熱點(diǎn)城市之外，南京、重慶等更多城市也迎來(lái)了高溢價(jià)地塊成交。就全年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，如若各地主管部門能夠繼續(xù)維持當(dāng)前“量縮質(zhì)優(yōu)”的供地策略，并加快落地中央關(guān)于高品質(zhì)住宅建設(shè)的相關(guān)要求，以產(chǎn)品升級(jí)換代催生新質(zhì)住房需求入市，并帶動(dòng)行業(yè)一二手房、保障房交易構(gòu)建新的交易鏈條，2025年上半年核心城市的土地市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)在下半年維持，并有更多供求關(guān)系轉(zhuǎn)好的高流量板塊迎來(lái)熱度復(fù)蘇。

??從成交金額TOP20城市來(lái)看，京滬杭依舊位列前三，杭州以810億元金額高居榜首，北京、上海分列二、三位，成交金額均超600億元形成第二梯隊(duì)。二線有9個(gè)城市入榜，除成都、西安外，均位于東部沿海省市。三四線城市有4城入榜，分別為常州、威海、揚(yáng)州、臺(tái)州，均來(lái)自東部沿海省份。其中常州以112億元超過(guò)寧波，排在第9，主要是由于2024年末常州供地節(jié)奏變化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，導(dǎo)致常州土地成交規(guī)模大幅增長(zhǎng)。從常州2025年2-4月土地交易量來(lái)看，仍然保持著三成以上的同比降幅。

??熱度方面，得益于供求預(yù)期的改善，核心城市土拍熱度明顯回升，在TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%，其中杭州、上海平均溢價(jià)率更是分別高達(dá)39%和27%，成交了大量高總價(jià)高溢價(jià)地塊。1-4月上海招拍掛市場(chǎng)共成交了9宗10億元以上總價(jià)的土地，溢價(jià)率全部高于15%，其中虹口區(qū)89億宅地溢價(jià)率更是達(dá)到38%。杭州表現(xiàn)更為突出，招拍掛市場(chǎng)共成交了44宗含宅地，其中31宗宅地溢價(jià)率超過(guò)20%，城東新城、湖墅、臨平經(jīng)開(kāi)等熱點(diǎn)板塊，更是有15宗地塊溢價(jià)率超過(guò)50%。

??通過(guò)已經(jīng)獲取供地計(jì)劃的351個(gè)城市相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看（統(tǒng)計(jì)有同口徑可比數(shù)據(jù)的城市，下同），2025年各能級(jí)城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降20%，較2024年降幅進(jìn)一步擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市能級(jí)來(lái)看，二線城市降幅最大，同比下降31%，一線城市其次，下降22%，三四線降幅最低，下降14%。在控制土地供應(yīng)方面，二線城市一直都是控增量的“排頭兵”，譬如2024年二線城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比下降25%，降幅同樣為各能級(jí)最大 。聯(lián)系實(shí)際土地市場(chǎng)成交來(lái)看也是如此，2024年二線城市土地成交金額同比下降30%，同樣顯著高于一線（23%）和三四線（15%）。

??面對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)供求平衡的挑戰(zhàn)，近年來(lái)二線城市在控制和減少土地供應(yīng)規(guī)模方面執(zhí)行的更為突出，一方面是出于更為迫切的去庫(kù)存需求，在2021年前的上一擴(kuò)張周期，二線城市確實(shí)供應(yīng)了過(guò)多土地，導(dǎo)致武漢、南京、鄭州等城市的不少高流量板塊也陷入了高庫(kù)存境地，而一線城市在供求關(guān)系方面把控較好，因此在減少宅地供應(yīng)方面的訴求也相對(duì)較低，尤其是商品住宅用地，2025年一線城市計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H減少了9%，為各能級(jí)城市最低。另一方面則出于存量盤活的需求，相比三四線城市而言，二線城市通過(guò)城市更新、低效用地再開(kāi)發(fā)等方式，可從存量用地中帶來(lái)更多高質(zhì)量的土地資源，對(duì)于新增土地供應(yīng)的依賴度也低于三四線城市。

??分城市來(lái)看，2025年有58%的城市宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下跌，下調(diào)供應(yīng)計(jì)劃的城市占比與2024年相同。其中有21%的城市供應(yīng)計(jì)劃較2024年減少超過(guò)一半。不少三四線城市更是計(jì)劃在2025年暫停土地供應(yīng)，如桂林永福縣、陽(yáng)朔縣，池州石臺(tái)縣，阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃均為0。

??結(jié)合典型城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市中，北京、上海宅地計(jì)劃供應(yīng)量均分別同比下降33%和40%。主要是由于2025年京滬減少了保障類住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，如果僅看商品住宅供應(yīng)計(jì)劃，北京和上海的降幅分別為20%和15%。廣州宅地供應(yīng)計(jì)劃上升21%，則主要是由于保障類住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)達(dá)到207萬(wàn)平方米，較2024年增長(zhǎng)了120%，如果僅看商品住宅類用地供應(yīng)規(guī)模變化，廣州僅同比增長(zhǎng)3%。

??二三線城市方面，同比降幅普遍超過(guò)三成，如鄭州、成都、廈門同比降幅均在三成以上。其中鄭州表現(xiàn)尤為值得關(guān)注，2025年市八區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地514萬(wàn)平方米，同比下降34%，其中只有一半是商品住宅用地（占地267萬(wàn)平方米），商住用地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅高達(dá)66%，按容積率折算，2025年鄭州計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地建面下降至400萬(wàn)平方米量級(jí)。自2020年以來(lái)鄭州新房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期后，新房住宅年交易量已經(jīng)從1000萬(wàn)平方米下降至400萬(wàn)平方米級(jí)別，2025年也是鄭州商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃首次與上年商品住宅成交量規(guī)模相若。再加上鄭州在2025年初早早列出了全年計(jì)劃供應(yīng)宅地清單，明確以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向確定土地供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序和結(jié)構(gòu)，在土地市場(chǎng)方面的積極調(diào)整，勢(shì)必推動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步加快企穩(wěn)向好。

??2025年，在土地市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、土地出讓門檻適度放松的推助下，企業(yè)投資有所回升，百?gòu)?qiáng)房企1-4月拿地銷售比較去年有所提升，投資集中度進(jìn)一步走高。

??從投資百?gòu)?qiáng)總量來(lái)看，截止至4月末，新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為8309億元，4285億元和3915萬(wàn)平方米，同比均表現(xiàn)為上漲，漲幅分別為23.6%、41.5%和3.2%。

　　百?gòu)?qiáng)門檻值方面，4月末新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為17.6億元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為8.1億元，同比增長(zhǎng)26%，新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為19萬(wàn)平方米，同比微增3%。

??當(dāng)前許多房企投資仍未啟動(dòng)，相比之下國(guó)央企投資積極性顯著突出：1-4月份全口徑拿地金額TOP10房企中除濱江集團(tuán)以外的其余9家均為央國(guó)企，且絕大多數(shù)央國(guó)企投資金額超200億。央國(guó)企投資表現(xiàn)亮眼，一方面緣于止跌回穩(wěn)過(guò)程中改善型需求表現(xiàn)亮眼，央國(guó)企投資提前“搶跑”，聚焦核心城市核心地塊；另一方面，與核心城市供地節(jié)奏、質(zhì)量密不可分，尤其是部分核心區(qū)地塊高溢價(jià)成交，中小房企想要撿漏難度頗大。

??2025年土地市場(chǎng)以“縮量提質(zhì)”為核心特征，為全年市場(chǎng)奠定了“穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心、促轉(zhuǎn)型”的主基調(diào)。展望2025年發(fā)展趨勢(shì)，隨著政策端持續(xù)深化供給側(cè)改革、需求端精準(zhǔn)施策提振信心，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供給與企業(yè)投資意愿的良性互動(dòng)，土地市場(chǎng)將在結(jié)構(gòu)性分化中延續(xù)回暖趨勢(shì)，并成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要引擎。展望全年，土地市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)三大核心特征：

??一，供給側(cè)改革深化，增量?jī)?yōu)化與存量盤活雙輪驅(qū)動(dòng)。中央“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確，土地供給側(cè)改革成效顯著。通過(guò)存量商品房收購(gòu)、閑置土地收儲(chǔ)等機(jī)制優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，既緩解庫(kù)存壓力，又為核心城市騰挪出優(yōu)質(zhì)土地資源。需求側(cè)則通過(guò)構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)新出讓地塊產(chǎn)品力升級(jí)，疊加降息、稅費(fèi)優(yōu)惠等促消費(fèi)政策，購(gòu)房者預(yù)期持續(xù)改善。政策端的雙向發(fā)力，既保障了土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，又為市場(chǎng)注入了長(zhǎng)期健康發(fā)展動(dòng)能。預(yù)計(jì)二季度核心城市土拍熱度將保持高位，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交常態(tài)化，市場(chǎng)信心進(jìn)一步鞏固。

??二，核心城市引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)化，結(jié)構(gòu)性熱度向縱深傳導(dǎo)。京滬杭蓉等核心城市2025年頻現(xiàn)高熱地塊，溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來(lái)新高，反映出優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性與市場(chǎng)價(jià)值重估的強(qiáng)烈共識(shí)。北京、上海50億以上高總價(jià)地塊仍以高溢價(jià)拍出，杭州核心板塊溢價(jià)率頻頻突破50%印證核心城市土地價(jià)值韌性。隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機(jī)制深化，核心城市供地將進(jìn)一步向主城優(yōu)質(zhì)板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動(dòng)土地資源向高品質(zhì)開(kāi)發(fā)集中。同時(shí)，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽(yáng)、寧波、南京、重慶等城市亦出現(xiàn)局部回暖，三四線回購(gòu)地塊迎來(lái)多方積極爭(zhēng)奪，溢價(jià)率甚至超過(guò)100%，以上種種表明市場(chǎng)信心正從核心城市向更多城市的優(yōu)質(zhì)板塊擴(kuò)散。盡管年中三四線城市供地占比季節(jié)性上升可能拉低整體溢價(jià)率，但優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度表現(xiàn)最佳的一年。

??三，企業(yè)投資聚焦核心，國(guó)央企引領(lǐng)行業(yè)新生態(tài)。預(yù)計(jì)房企投資將延續(xù)“央國(guó)企主導(dǎo)、核心城市聚焦” 的特征，從企業(yè)層面來(lái)看，國(guó)央企和個(gè)別民企將成為土地市場(chǎng)的主力，尤其是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的絕對(duì)主力，中小型房企投資則將持續(xù)本地化、深耕化；從城市層面來(lái)看，核心城市與非核心城市熱度進(jìn)一步分化。此外，收儲(chǔ)專項(xiàng)債券的落地和收儲(chǔ)行為的實(shí)施，將會(huì)進(jìn)一步盤活存量土地、一定程度降低房企的債務(wù)壓力和激活重新投資的需求，一定程度上對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。政策的持續(xù)支持和惠及面持續(xù)增大、民企的參與度提升、以及銷售端的回暖，將是土地市場(chǎng)重回正軌的主要?jiǎng)恿Α?/p>

??隨著積極因素的不斷積累，市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)轉(zhuǎn)型將形成正向循環(huán)。土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)企穩(wěn)與熱度分化，本質(zhì)是行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。核心城市土地稀缺性溢價(jià)、產(chǎn)品力導(dǎo)向的定價(jià)機(jī)制、企業(yè)精細(xì)化投資策略，共同推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入更可持續(xù)的發(fā)展軌道。土地端的回暖也在逐步傳導(dǎo)至銷售端，核心城市改善型項(xiàng)目去化加速，印證市場(chǎng)信心修復(fù)。隨著“以銷定投”“以人定地”機(jī)制深化，土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，2025年房地產(chǎn)行業(yè)有望加快構(gòu)建“供需平衡、風(fēng)險(xiǎn)可控、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展新模式。

??總體而言，2025年土地市場(chǎng)將在政策護(hù)航、核心引領(lǐng)、企業(yè)轉(zhuǎn)型的多重作用下，走出“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量躍升”的復(fù)蘇路徑，為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展注入確定性。