政策克而瑞長租 2024-05-31 08:27:49 來源：丁祖昱評樓市
??5月17日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
??統(tǒng)籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。
??2023年央行設(shè)立千億租賃住房貸款支持計(jì)劃，助力8城通過市場化手段擴(kuò)大租賃住房供給。這些城市積極實(shí)施，有效消化了存量住房。
??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國保租房籌建213萬套（間），超額完成204萬套（間）籌建計(jì)劃；截至2023年底，全國共籌建保租房約573萬套（間），完成十四五目標(biāo)的65.86%。
??我們認(rèn)為，在整個住房租賃行業(yè)投資回報率不超過5%的背景下，要保障前期籌建的保租房項(xiàng)目一個個真正入市達(dá)成長期可持續(xù)運(yùn)營，真正去服務(wù)更多的租客群體，仍需要一系列政策上的保駕護(hù)航。
??2024年5月17日，為推進(jìn)保障性住房均衡發(fā)展，央行設(shè)立再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，并將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入統(tǒng)一管理。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
??此舉強(qiáng)化了對保障性住房的金融支持，為配租、配售型住房提供資金保障，提升商業(yè)銀行參與積極性。
??事實(shí)上，自2021年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保租房政策利好頻出，各級政府和部門紛紛出臺支持措施，為行業(yè)發(fā)展注入動力。針對人口凈流入的大城市和省級政府指定的城市，土地政策得到顯著加強(qiáng)，非改租、非改保項(xiàng)目的審批流程大幅簡化。
??同時，對于符合標(biāo)準(zhǔn)的保租房項(xiàng)目，政府將提供財(cái)政補(bǔ)助，以鼓勵各地積極發(fā)展保租房市場。對于改建類的保租房項(xiàng)目，政府更是給予了一系列優(yōu)惠政策。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)被顯著降低，同時這些項(xiàng)目將享受民用水電氣價格，大大減輕了運(yùn)營成本。此外，政府還加大了對保租房的金融支持，確保REITs產(chǎn)品能夠順利推進(jìn)。
??這些政策的出臺，旨在推動保障性租賃住房市場的快速建設(shè)和健康發(fā)展，為新市民、青年人等住房困難群體提供穩(wěn)定的租賃房源。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國保租房籌建213萬套（間），超額完成204萬套（間）籌建計(jì)劃；截至2023年底，全國共籌建保租房約573萬套（間），完成十四五目標(biāo)的65.86%。未來兩年籌建壓力仍不小，2024年各地籌建目標(biāo)普遍占其“十四五”目標(biāo)的15%以上，部分城市占20%以上。
??當(dāng)前，各地都在以盤活和消化存量房產(chǎn)作為重點(diǎn)工作推進(jìn)，助力房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
??從目前現(xiàn)有的一些政策來看，保租房項(xiàng)目相比較商業(yè)化租賃項(xiàng)目享受一系列優(yōu)惠政策，特別值得指出的是2021年7月27日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，明確表示住房租賃企業(yè)中被認(rèn)定為保租房的項(xiàng)目的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。同時，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
??同時，還有在今年的兩會上，上海市房管部門針對保障性租賃住房項(xiàng)目明確：保租房項(xiàng)目將不需要繳納物業(yè)維修資金，而是由業(yè)主自行承擔(dān)房屋維修責(zé)任。此舉旨在進(jìn)一步減輕保障性租賃住房的維護(hù)成本，為租戶和運(yùn)營企業(yè)帶來多方利好。
??以上海兩個松江區(qū)大型保租房租賃社區(qū)項(xiàng)目為例，它們的公寓部分總建筑面積達(dá)到9.04萬平方米，項(xiàng)目入市時企業(yè)需要繳納高達(dá)815萬元的物業(yè)維修基金。這兩個項(xiàng)目2023年的年度報告，其公寓部分的全年租賃收入為7749萬元。
??這意味著，物業(yè)維修基金占到了全年租賃收入的10%以上，這無疑給保租房的運(yùn)營企業(yè)帶來了不小的資金壓力，并可能導(dǎo)致日常維護(hù)費(fèi)用的滯留，影響保租房的正常運(yùn)營。
??現(xiàn)在，隨著物業(yè)維修資金的免繳政策的實(shí)施，疊加之前的稅費(fèi)減免政策，將進(jìn)一步有利于保租房運(yùn)營企業(yè)更有效地利用資金，提高運(yùn)營效率，降低經(jīng)營風(fēng)險，保證項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營，最終形成更多有效的保租房供應(yīng)。
??以上海閔行區(qū)較偏遠(yuǎn)的新建租賃社區(qū)為例，項(xiàng)目總建筑面積約6萬平方米，總房源供應(yīng)量為1000間，平均每間房間的建筑面積約50平方米。
??從收益率角度來說，重資產(chǎn)商業(yè)模式下的市場化項(xiàng)目通過測算，收益率僅在2%左右。這也是在保租房出現(xiàn)之前，住房租賃行業(yè)發(fā)展一直相對緩慢的核心所在。保租房的投資回報在各項(xiàng)優(yōu)惠政策的支持下，也只有4%左右，但這些優(yōu)惠政策的落實(shí)的確減低了企業(yè)的成本，1000間的租賃社區(qū)運(yùn)營10年下降減少約2350萬的成本，最終提高了租賃項(xiàng)目的收益。
??對于投資需要十幾億甚至?xí)乱说拇笮妥赓U社區(qū)來說，一兩千萬的成本減少對于收益率的影響看似不大大。但回歸到保租房出現(xiàn)的本質(zhì)，為了更好的保障新青年、新市民“住有所居、住有宜居”，將收益率固定，成本的降低可能會引起“蝴蝶效應(yīng)”。
??5月17日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行表示，城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨蟆⑸唐贩繋齑嫠降纫蛩兀灾鳑Q定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。
??城市政府“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。合理價格的實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)估值。而用作保租房，是以未來租金收入為主要收入來源的基礎(chǔ)資產(chǎn)，央行設(shè)立的再貸款利率1.75%，各商業(yè)銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，一般這個自主決策的上線是1%，也就是說國企平臺公司最后的貸款成本約2.8%。
??這個2.8%可作為客觀衡量國企收購的存量資產(chǎn)估值水平的“錨”，是國企收購存量資產(chǎn)用作保租房的最低資本回報率。
??從目前來看典型一線城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元元/㎡/天，單平米保租房年租金收入約1123元，按照資本回報率2.8%，倒推一線城市單平米保租房資產(chǎn)價值約4萬元，相比商品住宅平均售價，一線城市資產(chǎn)折價率約60%，同理可預(yù)估典型二線城市的資產(chǎn)折價率約50%。
??這就意味著國企收購存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥浚瑢ΡＷ夥康倪\(yùn)營管理如果想要真正實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)，核心就是要通過運(yùn)營管理來創(chuàng)造價值，最終才能探索保障性租賃住房資產(chǎn)退出的路徑。
??隨著“十四五“到期的臨近，保租房的集中籌建期也或?qū)⒔咏猜暋５珜τ诒Ｗ夥縼碚f，籌建入市也僅僅是第一步，要從籌建變成真正的供應(yīng)，項(xiàng)目運(yùn)營期的管理服務(wù)可持續(xù)性是關(guān)鍵。
??上海近期的保障性租賃住房項(xiàng)目可不繳納物業(yè)維修資金政策可為大型保租房社區(qū)降低近千萬元運(yùn)營成本，為保租房的實(shí)現(xiàn)收益上一定的成長及運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展提供了助力，也預(yù)示著國家及各城市在未來一段時期將持續(xù)出臺并落實(shí)對保租房發(fā)展利好的政策。
??我們認(rèn)為，此次中國人民銀行設(shè)立再貸款工具最大的亮點(diǎn)是盤活存量，也是對地方政府化解存量房風(fēng)險的支持、同時也降低了減輕地方財(cái)政壓力。若需正真做到可持續(xù)的運(yùn)用管理，目前仍需要政策支持。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
