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??“從歷史經驗中學習，我們才能避免重蹈覆轍。”中原集團創辦人、中原集團主席施永青表示。

??根據國家統計局數據，2023年1~11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。這些數據表明，房地產市場仍面臨較大壓力。

??面對市場調整，施永青表示，中國房地產行業需要新發展思路。

??他認為，隨著房地產行業步入存量房時代，政府、企業應當更加重視存量房的使用價值，并確保新建投資的有效收益，以達到市場供求平衡。他也建議國家應實施金融化債策略，以穩定實體企業，提升民間投資信心，進而促進消費與投資之間的良性循環。

??同時，他認為在找到替代產業之前不能輕易打破地方政府原有的收入模式，需要建立一套新的財政收入體系、稅務分配模式，只有這樣，才能在確保財政收入穩定的同時，避免重回依賴賣地填補財政收入的舊路。

??“未來，房地產市場不會有像過去那樣的繁榮了，我們都需要對發展模式進行重新評估，對經營模式進行調整，以適應不斷變化的形勢。”施永青表示。

??中國房地產報：中央經濟工作會議提出在2024年要積極穩妥地化解房地產風險，并加快推進“三大工程”建設，同時加快構建房地產發展的新模式。您對中央經濟工作會議提出的這些目標和措施如何看？

??施永青：房地產行業對中國經濟的影響深遠，未來如何處理房地產問題將對經濟的穩定性產生重大影響。當前，中國房地產面臨的關鍵問題是過度開發，建造的房屋數量超出了實際人口需求和經濟發展的需要。因此，必須采取措施減緩建設速度，合理利用存量房產資源。這也是“房住不炒”的核心，即要發揮房產的使用價值，而非僅僅依賴其交換價值。

??如果房屋建成后無人使用，使用價值便無法實現，大量資金投入到不能帶來流動性和收益的項目中，未能產生合理的經濟回報，會導致資金被困。此外，未使用房產的后期運營、維護和管理還需耗費巨額成本。

??因此，我建議應重視發揮存量房的使用價值，增量房要有效投資。然而，目前的執行層面仍過于關注庫存量，即交換價值，而未足夠關注使用價值。

??另外，對于保交樓建設方面，我建議以低價回購未充分利用的存量房屋，用以替代新建房屋交付。例如，如果一個保交樓項目僅售出20%房屋，卻需要繼續完成80%的房屋來保證完全交付，那么這80%的房屋建好后若無人居住，便會造成資源的重復浪費，這也讓我更擔憂會進一步出現過度開發。

??中國房地產報：在房地產領域，您認為應如何理解中央經濟會議中提出的“先立后破”的含義？

??施永青：我認為中國房地產市場面臨的挑戰，根源在于地方政府對土地出讓的依賴，將房地產作為地方財政收入的主要來源,這種做法導致了一系列問題，包括“房住不炒”實施過程中，地方政府在土地審批時難以擺脫財政利益的考量。同時，通過融資平臺向開發商提供資金支持，卻又限制銀行貸款給購房者，這樣的政策相互沖突可能引發所謂的“合成謬誤”。

??從歷史經驗中學習，我們才能避免重蹈覆轍，即便我從事房地產行業，我也堅信中國的經濟增長不應過度依賴房地產。然而，在找到替代產業之前，也不能輕易打破地方政府原有的發展模式，我們需要建立一套新的財政收入體系、稅務分配模式，確保財政收入穩定的同時才能調整房地產，以避免重回依賴賣地填補財政收入的舊路。這是我對“先立后破”的理解。

??中國房地產報：當前，房地產企業面臨市場低迷和融資難題的雙重挑戰，這兩個問題已經成為行業發展的障礙。對此，您有什么發展建議？

??施永青：在這種情況下，現行的限購限貸政策應當再進行調整。市場對資金的需求迫切，應當引導更多的資金流入行業，以促進經濟良性循環。特別是對于那些出險房企，它們需要人才和資金的支持才能恢復運轉。從全社會利益出發，我認為需要國家層面的介入，否則商業機構出于自身風險考慮，將不可避免地回避合作。

??以美國次貸危機為例，國家層面的干預是解決問題的關鍵，美聯儲通過量化寬松政策應對處理了危機。盡管我國目前不采取大水漫灌的貨幣寬松政策，但我們仍需通過具體的財政、行政等手段迅速行動，阻止債務風險蔓延，并制定切實可行的解決方案，以打通經濟梗阻，實現轉變。

??此外，我認為必須充分利用民間資金。經濟發展離不開資金支持，當前民間投資信心不足，而強信心需要穩定投資收益預期。特殊期內，可以考慮設立專門的房地產行業擔保基金，通過在房價下跌時給市場紓困、并購重組房企，以高收益來吸引民間社會資本的參與。

??中國房地產報：當前，對于我國一些房地產企業出現的風險，您認為國家應該采取措施進行干預，類似于2008年美國金融危機時政府的做法，但這方式是否會產生“政府在宏觀調控中的道德風險”方面的爭論？

??施永青：2008年美國金融危機期間，關于政府是否應支持企業的討論頗為熱烈，并產生了關于“道德風險”的討論。當時的情況是，政府介入救助的目的是為了保護企業本身，而非僅僅是為了救助企業老板，原有的投資者應當為其投資決策和經營活動承擔相應的風險和代價。此外，那些通過不正當手段獲取的資金需要被追回。在美國上一次金融海嘯中，政府采取了購買企業債券和股票的措施，以幫助企業繼續運作。

??因此，立即進行債務重整是解決問題的關鍵。如果不迅速行動，企業的價值將會持續消散，一旦消散，就難以恢復；公司的運作也需要團隊的長期磨合，一旦散架，公司的價值也將不復存在。

??中國房地產報：中原集團2023年發展如何？

??施永青：2023年，我們面臨了前所未有的挑戰，很多業務停滯或難以回收費用，導致有些團隊不得不縮減規模。特別是隨著內地一些大型品牌崛起，它們具有很強的市場壟斷性，導致生存空間變得非常狹窄，我們只能在這樣的環境中盡力而為。

??中國房地產報：王石認為本輪房地產周期需要3到5年才能實現真正的轉好。您對此有何看法？您認為房地產市場的復蘇周期會是多久？

??施永青：歷史數據顯示，房地產市場的大周期通常伴隨著較長時間的上漲和較短時間的下跌。過去房地產調整周期中，市場可能在三到五年內經歷一次下跌，跌幅通常在30%到50%間；然而這些下跌期往往是市場調整的一部分，會為經濟的再持續增長提供支撐。

??但在經濟結構轉型升級期，房地產市場的調整可能是在8年甚至更長時間，這將是一個漸進的過程，旨在避免對整個經濟和社會造成過大沖擊。

??中國房地產報：有什么話想對同行說。

??施永青：我們都將需要對規模進行重新評估，對經營模式進行調整，以適應不斷變化的形勢。