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??7年前，隨著母公司中信集團和中海地產之間的一場重組交易，中信泰富逐漸在住宅地產中淡出，發展轉向商業地產。

??時隔多年，在房地產行業進入深度調整期、民營房企拿地萎靡的情況下，中信泰富又逆勢“殺回”，重新加入到房企拿地的行列中。近日，它通過全資子公司揚州錦泰地產發展有限公司，聯合上海濱貿企業管理有限公司拿下總建筑面積超18萬平方米、土地使用權代價超114億元的地塊，一時間引發市場關注。

??另據中指研究院統計，從2020年至今，中信泰富已在公開土地市場拿下17宗地塊，總建設用地面積97.2萬平方米，總權益拿地金額達到233.578億元。

??對于中信泰富重回市場拿地，且出手即涉及如此之大項目，記者致電中信泰富了解情況，相關人員接通電話后表示，“我們不需要（不接受采訪）”，隨即掛斷電話。

??聯合國資拿下4宗土地

??11月13日，據上海楊浦區政府官網發布的一則土地項目遴選結果公告顯示，按照遴選公告確定的操作流程，經區政府第60次常務會議審議通過，確認楊浦區平涼社區03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊項目的實施主體為揚州錦泰地產發展有限公司（以下簡稱“揚州錦泰”）、上海濱貿企業管理有限公司（以下簡稱“上海濱貿”）。

??據企查查顯示，股權層層穿透后，揚州錦泰為中信泰富全資控股公司，成立于2010年8月，注冊資本約11.46億元；上海濱貿則由上海市楊浦區國資委全資控股，成立于2023年9月。

??值得一提的是，中信泰富是港股上市公司中信股份全資子公司，后者是中信集團持股58%的控股公司。

??據中信股份披露的公告，揚州錦泰和上海濱貿組成的聯合體被確定為上海楊浦區四宗地塊的實施主體，二者于11月13日簽署合作協議，擬為建設和開發4宗地塊而成立合資公司。

??合資公司的總資本承擔金額預計約為124.15億元，其中揚州錦泰持股87%，對應的總資本承擔金額約為108.01億元；上海濱貿持股13%，對應的總資本承擔金額約16.14億元。

??據悉，這4宗土地位處上海市楊浦區濱江門戶“八埭頭”板塊，是楊浦區核心區域，也是“2035規劃”確定的中央活動區。用地面積共計8.65萬平方米，計容面積總計18.1萬平方米，其中住宅11.3萬平方米、商業辦公用房6.8萬平方米。4宗土地的土地使用權代價達114.4億元。

??對于旗下公司拿下百億元土地大項目，中信股份在公告中表示，從集團發展戰略角度來看，該項目具有投資大、體量大、周期長的特點，能夠作為本集團推動新型城鎮化板塊加速發展建設的重要抓手，為板塊發展奠定堅實基礎。

??背靠中信集團資金實力雄厚

??由于4宗土地均涉及歷史風貌保護，所以對項目遴選人的門檻要求頗高，需滿足多條設定的資格條件。

??比如，參選企業的2022年度總資產規模不小于2500億元、2022年度凈負債率不大于30%，同時還得是2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名企業。

??單憑這一限制，國內絕大部分開發商已被“拒之門外”。以A股上市房企為例，2022年末總資產規模在2500億元以上的只有13家，而登上2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名的房企就更是屈指可數。

??不僅如此，參選企業還要滿足近10年在上海市中心城區自行開發的商住辦項目建筑面積不少于50萬平方米；近10年在市中心城區保護、開發、修繕、改建歷史建筑項目的建筑面積總計不少于3萬平方米；在上海市自持并自行運營商辦建筑面積不低于50萬平方米等。

??如此嚴苛的篩選條件之下，參選企業只有中海地產、華潤置地、中信泰富3家央企能夠滿足。一番角逐之后，中信泰富最終勝出。

??從在上海開發的項目上來看，中信泰富此前曾打造過一批知名項目，包括陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富九廬、中信泰富廣場等。其中，陸家嘴濱江金融城是中信泰富地產和中船集團聯手開發打造的136萬平方米小陸家嘴都會綜合體，現已成為上海城市生活核心地標；中信泰富又一城項目是54萬平方米地鐵上蓋的城市綜合體，涵蓋住宅、辦公、商業等。

??作為中信泰富母公司，中信集團也以營業收入1007.69億美元、凈利潤39.04億美元排在2023年《財富》雜志世界500強第100位，已連續第15年登上此榜。

??事實上，拋開母公司中信集團，單看中信泰富的經營數據其實也不差。據中信泰富有限公司一份2021年審計報告顯示，早在2021年，中信泰富就實現收入達1922.71億港元（約合人民幣1769.05億元），同比增速為27.26%；實現年內溢利132.82億港元（約合人民幣122.21億元），同比增速為14.1%。截至2021年末，公司總資產為2947.3億港元（約合人民幣為2711.75億元），凈資產為1588.75億港元（約合人民幣為1461.78億元）。

??“現在房地產行業大環境變化，民營房企拿地減少，甚至絕大多數民營房企已不再具備投資拿地能力，中信泰富能夠聯合國資拿下如此大型項目，也是其資金優勢、綜合實力的體現。”有業內人士如此表示。

??重回上海拿地意欲何為？

??時間回溯至2016年，在國資委要求不以房地產為主業的央企要陸續退出房地產業務的大背景下，一場當年總金額最高的央企地產業務整合案例浮現。

??彼時，中信集團以310億元總價，將旗下地產平臺中信地產的全部股權和中信泰富在國內的住宅地產轉讓給了中海地產。后者是中國建筑旗下的主要地產平臺。中海地產則將旗下的上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目等4處商業物業，以61.5億元轉讓給中信泰富。

??在2016年中期報告中，中信股份表示，其地產業務未來將更專注商業項目，尤其是大型綜合項目的開發。自此之后，中信泰富成為中信運營商業地產的主要平臺，并將重點投向開發城市綜合體項目，如在2017年2月，中信泰富與武漢二零四九公司及中建三局聯合獲取武漢二七濱江項目，年內又與香港瑞安公司聯合獲取了武漢光谷項目。

??業務轉向后，中信泰富似乎與地產業務漸行漸遠。不過，近幾年隨著房地產市場進入下行周期，民營房企拿地疲軟，中信泰富乘著行業大洗牌之際又開始加大拿地力度。

??比如今年7月，中信泰富子公司揚州錦泰拿下無錫經開區五湖大道與梁東路交叉口東北側地塊，用于普通商品房住房開發，面積約4萬平方米，成交價約14.8億元；2021年9月，揚州錦泰又以成交價16.38億元拿下揚州市城北街道一面積約10.67萬平方米的地塊，同樣用于商品房住房開發；同年1月，揚州錦泰又拿下揚州一宗面積約7.8萬平方米的住宅用地，成交價格為12.5億元。

??此次，對于揚州錦泰拿下上海楊浦區4宗土地并重回上海拓展市場的行為，中信股份在公告中的回應似乎透露了一些意圖。其表示，該地塊發展潛力大，投資安全邊界較高，經濟測算回報合理。為本集團在上海區域的可持續發展進一步夯實基礎、奠定格局。