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??在近期召開的中央金融工作會議上，提出要加快保障性住房建設等措施，并建議通過REITs等創新金融工具實現資金回收，擴大租賃住房投資和管理規模，構建租賃住房資產管理閉環。隨后在央行、外匯局召開的擴大會議上，再次強調要加大住房租賃金融支持力度等措施。

??先后兩次的會議都反映出政府對于房地產市場和金融政策的高度重視和關注，對于住房租賃也加大了金融支持。

??2023年11月2日，上海城投“城投寬庭”保租房REITs獲得中國證監會正式受理，這是上海市屬國企的首單保租房REITs，同樣也是目前市場上申報規模最大的保租房REITs產品。

??根據已經發行上市的四單REITs三季度表現來看，多數項目的經營表現穩健。該項目的發行將為長三角區域的國有企業保租房存量盤活提供參照和模型，更好地吸引社會資本參與到保租房建設。此外，也將有助于降低融資成本和減輕企業資金壓力，更有效的增加保租房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，進一步推動保租房市場健康平穩的發展。

??10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議指出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

??對于加快保障性住房建設，專家建議，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再循環滾動投資，擴大租賃住房投資和管理規模，構建租賃住房資產管理閉環。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產上下游產業鏈企穩恢復。

??11月2日，據中國人民銀行官網，中國人民銀行黨委、國家外匯局黨組召開擴大會議，傳達學習中央金融工作會議精神。會議強調，加大住房租賃金融支持力度，促進房地產市場健康平穩發展。

??在中國人民銀行官網，中國人民銀行黨委、國家外匯局黨組召開擴大會議的同一天，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金已獲中國證監會及上海證券交易所正式受理。基金管理人和專項計劃管理人為上海國泰君安證券資產管理有限公司，專項計劃名稱為國君資管城投寬庭保障性租賃住房基礎設施資產支持專項計劃。

??底層資產為上海城投集團旗下城投寬庭品牌經營的優質保租房資產江灣社區、光華社區。底層資產合計為市場供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日，出租率為93%，已進入穩定運營階段。

??這是上海市屬國企的首單保租房REITs，同樣也是目前市場上申報規模最大的保租房REITs產品。

??自2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市至今，已經有一年多的時間，保租房公募REITs持續受到市場及公眾的密切關注。隨著政策利好持續釋放，我國保租房REITs有望進一步加速。

??2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發行，加上2023年11月2日正式受理的上海城投“城投寬庭”保租房REITs，或將成為上海市國資首單保租房公募REITs產品。

??從目前已發行的4支保租房REITs來看，2023年上半年四只保租房 REITs營業收入合計超1.4億元，凈利潤合計4383萬元，平均毛利率超50%（華潤有巢REIT除外）。2023年二季度，中金廈門安居REIT毛利率高達89.76%，深圳安居REIT是64.16%，京保REIT為48.70%，而華潤有巢REIT并未在財報中對毛利率有所體現,平均凈利率超30%。

??從估值來看，2022年8月首批保租房REITs成功上市，三只保租房發售首日均已售罄，開盤之后，三只產品全部呈現一字漲停板，華夏基金華潤有巢REIT上市，當日上漲19.1%。4 支保租房REITs上市當日平均漲幅27.3%，體現出市場對保租房REITs資產品類的高度認可。

??2022年的政府工作報告中明確了“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這意味著我國房地產市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構已經明晰。

??隨著保障性租賃住房頂層設計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發展模式的雛形已經逐漸明晰。

??據悉，目前已有十余個省市的保障房項目正在籌備，后續項目推動落地的節奏有望進一步加快。

??基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項目籌備。如華夏基金目前有多只保障性租賃住房REITs產品處于推進和申報過程中，原始權益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業和市場化的保障性租賃住房開發運營企業。紅土創新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項目的招投標。平安基金已有多個保障房項目儲備，未來將繼續加大在保障房領域的投入。建信基金儲備的多個保租房項目也在穩步推進當中。

??除此之外，部分已發行的保租房REITs正在準備擴募工作，也將進一步加大保租房REITs規模。

??我國房地產市場體系的構建中，保租房為其中的重要一環。未來隨著中國基礎設施公募REITs制度的建立和發展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優質的退出渠道。這在一定程度上能使企業快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進租賃住房市場實現“投融建管退”循環生態圈，推動住房租賃行業穩定發展。