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??從北京南站東南口出來，步行不到20分鐘后，一棟朱紅色（馬家堡路68號院2號樓）的4層小樓映入眼簾。這棟建于1977年、已經有46年“樓齡”的革制品廠4層小樓即將迎來一次改造，且意義重大。

??按照政府規劃，因入住年久，馬家堡路68號院2號樓將實行“原拆原建”，即把老舊樓房進行大規模拆除，在原址上再建新樓。這一項目的改建將以政府主導、居民共同決策的形式展開，政府、產權單位、居民三方共同出資推進。

??11月9日，記者在現場看到，2號樓的73戶居民目前已經全部搬空，附近的17戶平房居民也納入此次改造中，根據目前的進度，拆除工作將在今年12月份左右完成，明年初啟動重建，項目建成后將有90戶居民搬進新居。

??“該改建項目的居民征詢率、參與率、簽約率均達到100%。集中交款從11月6日開始，截至9日下午已有60多戶居民進行了房屋初審，交納了首付款，居民配合度很高。”北京市豐臺區房管局現場工作人員介紹。

??“多高興的事兒，現在就盼望著早點住進去。”在北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓危舊樓房改建項目集中交款現場，一位居民滿臉笑容的表示。

??如今，這棟筒子樓不僅記錄了老革制品廠工人的酸甜苦辣，也將為正在推進的城市更新提供一個鮮活的案例。

??在城市更新的推進進程中，北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓原拆原建的經驗能否推廣？

??“原拆原建模式是值得肯定的，對房地產市場不會帶來沖擊，對地方政府不會增加公共服務設施配套負擔，居民生活品質也能得到極大提升，這種模式會起到很好的導向作用。”清華大學建筑學院城市規劃系、土地利用與住房政策中心主任田莉表示，但復制推廣起來還面臨著一系列問題，一是北京老舊小區改造項目較多，政府財政補貼很難全覆蓋；二是原拆原建改建中會面臨集體行動的困境，如果居民在出資、改造方案等方面達不成共識，會造成改建難以推進的局面。

??不過，“原拆原建”模式已邁開重要一步，將會引發更多反應和想像空間。

??居民100%同意

??馬家堡路68號院2號樓是1977年建設的一棟4層框架輕板簡易樓，建筑面積1921平方米，居住著73戶居民。

??在這棟房子里，一條寬1米左右的走廊將住房分立在兩側，各家的灶臺靠墻邊則擺滿了走廊，地面及墻面滿是油污，走廊頂棚密布著各類管線，一眼看過去，逼仄、昏暗且混亂充斥著這棟居民樓。

??“每層居民都是共用一個衛生間、一個水房。”一位居民表示。

??據西羅園街道馬家堡68號院2號樓家委會孫女士介紹，這里原本是革制品廠，20世紀70年代時這棟樓是企業的辦公樓，后來隨著企業發展、人員規模擴大，改成了員工宿舍。

??“隨著人口的增多，15.7平方米房子根本住不了一家人，尤其是一到做飯時間，整個樓道都被熗鍋的味道、鍋碗瓢盆的聲音充斥著。”孫女士補充說。

??“大部分住戶都在樓道內使用液化氣罐做飯，公共電路也出現老化，非常不安全，這是我負責這里后最擔心的問題，好在一直沒有發生過災情，讓我感到很欣慰。”北京豐臺城市更新集團項目負責人李經理表示。

??據了解，2006年，北京市革制品廠破產后，2號樓的產權單位變為豐臺城市更新集團。改建項目經過北京市豐臺區房管局老舊小區辦、豐臺城市更新集團長達兩年的漫長溝通才最終立項。

??新樓規劃：4層擴建至6層

??目前，馬家堡路68號院2號樓73戶居民已經全部搬空，附近的17戶平房居民也被納入此次改造，共有90戶居民會在兩年后搬回新居。

??改建后，2號樓將從原有的4層擴建為地上6層，限高17米，增加電梯、無障礙通道等設施，適當增加室內使用面積，確保每戶都有獨立廚房和衛生間，以改善居民居住條件。同時，將擴建出地下一層，增加商貿服務業，滿足居民日常購物需求。

??記者在現場的戶型圖上看到，此次改造設計了A、B、C三類戶型，C戶型面積稍大，套內面積在40平方米左右，建筑面積50平方米左右；A、B戶型的套內面積則在30平方米左右，建筑面積40平方米，較過去每戶15.7平方米的使用面積均有所增加。

??此外，平面圖上清晰地規劃出了每類戶型的起居、臥室、廚房和衛生間區域，樓梯和電梯間也在樓層平面圖上清晰標注，從居住功能上看較為完備。

??地下一層為新擴建區域，設計有物業辦公室、配電室、弱電室、社區物業配套用房等。新樓建成后，還將配備專業、正規的物業公司，讓居民享受到現代小區的便利。

??談起對于新房的期待，孫女士表示，這次改建將極大改善居住條件，現在我們就盼望著能按時交付，早點住進新房。住戶趙先生也表示，每戶都有廚房、廁所，面積也大，生活條件可以改善了。

??“對于改造方案我們現在100%是同意的。”趙先生坦言，說實話一開始也有顧慮，主要是拿不出那么多錢，對于月工資6000元的我們來說確實有些困難，后來想想能住新家，還有產權，就都同意簽了。

??租賃房本變為個人經濟適用房房本

??馬家堡路68號院2號樓的這次改造資金是多方共擔。據介紹，2號樓改建資金將由政府、產權單位、居民三方共同出資。其中市、區兩級政府補貼合計約1111萬元，產權單位主要承擔擴建地下室費用，居民則主要承擔增加室內面積的費用。

??這改變了過去由政府全盤操辦的模式，轉為了居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補貼為輔的全新模式。

??實際上，在老舊危樓房改造方面，“原拆原建”這種方式過去也曾被提及，但由于缺少政策依據，始終無法落地。2020年6月，北京印發《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，也被稱為“178號文”，打通了“原拆原建”落地的制度堵點。根據178號文規定，“原拆原建”的改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體共擔。

??對于居民出資的費用規劃情況，北京豐臺城市更新集團工作人員表示，“改造過程中，審計將全程介入嚴控造價，如地質勘探、設計、拆遷、電梯等花費，一毛錢花在哪兒都會和老百姓說清楚，確保全過程透明。”

??改建后的2號樓首付款為23萬元，由于該改建項目實行一房一價，收房后會根據抽簽結果再交尾款，據實結算，多退少補。此外，由于該項目屬于危舊樓房改造，不屬于拆遷項目，兩年重建期間居民需要自行解決過渡問題。

??在產權方面，改造后，居民手中的房本也將從租賃房本變為經濟適用房房本，擁有正式產權。后期居民可以根據個人意愿，通過“經改商”手續，變成個人商品房，不影響二手房交易和買賣。

??目前，該改建項目進入集中收款階段。據現場房管局工作人員介紹，“集中交款從11月6日開始，居民配合度很高。”

??“原拆原建”可否復制推廣？

??當下，“老破小”換新是一個大課題，大部分房子年代久遠，問題和隱患都比較多，生活上也存在諸多不便，居民的各種訴求變得強烈，改造迫在眉睫。

??北京豐臺區馬家堡68號院2號樓“原拆原建”的經驗能否推廣？

??“作為‘原拆原建’的探索試點，該項目在示范性上有獨特之處，由原來4層擴建至6層，增加了面積，使居民的居住條件得到改善。另外，此次政府方面支持力度大，使得產權方和居民獲益多，愿意推進改建，保證了項目的實施。”清華大學建筑學院副教授、博士生導師、院長助理唐燕表示，對于推廣來說，難度在于政府是否會持續出資且改建項目面積是否持續增加方面，這是探索的要點。

??易居研究院研究總監嚴躍進認為，此類項目獲得改造與房產項目本身特點相關，從房齡來看，為1977年的簡易樓，此類房產本身很難按照過去的老舊小區改造方式進行，即性價比不高且改造難度大。此外，該項目建筑面積為1921平方米，屬于體量可控、改造成本可控的項目，所以在原拆原建方面難度相對小。從居民的構成來說，主要為90戶居民，對小區的情感也豐富，且此類小區的周邊配套齊全，屬于非常優勢的區域，居民愿意出資配合改造。

??實際上，“原拆原建”的老舊小區改建模式此前在一些城市也有出現，如成都武侯區的中央花園二期就試圖采用原拆原建改建方式重建小區，但截至目前仍停留在前期階段。該改建項目是由業主帶頭成立拆舊建新籌備組的“自拆自建”方式，即爭取政府部門允許，然后自行招募開發商負責改造，目前該項目在規劃、資金等方面存在一桎棝。

??不過，北京豐臺區馬家堡68號院2號樓落地后，將為老舊小區改造趟出一條新路，更多的項目或將走出困局實現新生。