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恒大賣地

公司付珊珊 2023-12-18 09:41:29 來源:中房報(bào)

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??中國恒大集團(tuán)(以下簡稱“恒大”,3333.HK)上海北外灘項(xiàng)目最終還是易主了。

??12月14日晚間,恒大發(fā)布公告稱,與光大興隴信托簽訂協(xié)議,擬將持有的上海恒耕置業(yè)有限公司(以下簡稱“上海恒耕”)30%股權(quán)及項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)益轉(zhuǎn)讓予后者,總代價(jià)約6.63億元。

??據(jù)了解,上海恒耕成立于2020年9月,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),由恒大地產(chǎn)持股30%,合資方持股70%。其中的合資方為上海亙辰信息技術(shù)合伙企業(yè)(有限合伙),是光大興隴信托的關(guān)聯(lián)方。

??而上海恒耕主要負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目就是恒大位于上海北外灘項(xiàng)目。據(jù)公開資料顯示,該項(xiàng)目是恒大于2020年通過公開土地市場競拍所得。隨后,由于恒大出現(xiàn)資金問題,該地塊自競得后就一直處于停工狀態(tài)。

??早在2021年底,就曾有市場消息傳出,恒大或考慮將上海北外灘項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,只是受讓方一直沒有落實(shí)。如今,傳言落地。

??在業(yè)內(nèi)人士看來,相比土地長期閑置被政府收回,恒大此次出售該地塊既可盤活公司資產(chǎn),也能讓資金回流為保交樓提供資金。

??恒大方面也表示,此次交易價(jià)格約6.63億元將被分為兩部分,其中的2000萬元將以現(xiàn)金支付,剩余6.43億元現(xiàn)金將計(jì)價(jià)用于清償轉(zhuǎn)讓方及其關(guān)聯(lián)方對項(xiàng)目公司、合資方的往來款債權(quán),出售事項(xiàng)的所得款現(xiàn)金將作為公司保交樓用途。

??北外灘項(xiàng)目虧本出售

??上海北外灘區(qū)域?qū)τ诤愦蠖跃哂刑厥庖饬x。

??2020年1月,恒大華東公司總部——上海恒大中心正式遷入虹口北外灘新址,包括恒大研究院華東分院、恒大財(cái)富華東總部陸續(xù)進(jìn)駐。隨后,恒大抓住北外灘區(qū)域發(fā)展機(jī)遇,加大了在此的投資力度。

??2020年9月17日,在經(jīng)過38輪競價(jià)之后,恒大以22.95億元的總價(jià)拿下虹口區(qū)北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊(歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改項(xiàng)目),折合樓面價(jià)約5.1萬元/平方米,溢價(jià)率10.87%。

??據(jù)公開資料顯示,該地塊位于上海市虹口區(qū)北外灘核心區(qū)域,規(guī)劃為商業(yè)、住宅、辦公為一體的綜合項(xiàng)目,規(guī)劃總面積約4.5萬平方米,其中包括住宅建筑面積2萬平方米、商辦建筑面積約2.5萬平方米,其中商辦物業(yè)需自持不少于20年。此外,項(xiàng)目中還有約5600平方米為保留保護(hù)歷史建筑,須改造利用與周邊空間協(xié)調(diào),整體而言,開發(fā)存在一定挑戰(zhàn)。

??不過即使如此,這塊地從溢價(jià)率和樓面地價(jià)來看,恒大都拿得比較劃算。彼時(shí),該地塊周邊地塊溢價(jià)率均在30%左右,樓面地價(jià)也都超過6萬元/平方米。

??由于地塊稀缺性,這塊地曾是恒大在上海最為核心的項(xiàng)目,有消息稱,恒大甚至已經(jīng)為該項(xiàng)目定下了案名。不過,世事難料,這樣一宗寶地因?yàn)楹愦笞陨淼膫鶆?wù)和經(jīng)營問題,最終不得不拱手讓人。

??恒大在公告中介紹,由于公司流動(dòng)性問題對項(xiàng)目開發(fā)和進(jìn)度造成負(fù)面影響。因此,上海北外灘項(xiàng)目土地因長期閑置,已收到相關(guān)土地部門發(fā)出的閑置土地調(diào)查通知書,項(xiàng)目存在土地閑置行政處罰及面臨收地的風(fēng)險(xiǎn)。

??“地塊出讓后長時(shí)間未開工,就會(huì)被認(rèn)定為閑置土地,這個(gè)有法律規(guī)定。”一位上海市場觀察人士表示。

??實(shí)際上,此前就有類似情況發(fā)生。

??2021年時(shí),恒大在全國范圍內(nèi)多宗地塊均被政府收回,例如海口市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書作廢公告,宣布收回恒大地產(chǎn)的8宗土地;安慶恒大公園土地被收回;沈陽自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地;曾引起全國廣泛關(guān)注的恒大足球場地塊也被業(yè)界曝出被收回。

??為此,恒大也吸取了教訓(xùn),即使虧本轉(zhuǎn)讓,也避免被收地。

??恒大在公告中提到,此次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益的對價(jià)扣除將予出售資產(chǎn)及出售事項(xiàng)的成本及相關(guān)稅項(xiàng)而得出的金額,預(yù)計(jì)本次出售事項(xiàng)將錄得虧損約0.55億元。

??債務(wù)重組無果

??出售北外灘項(xiàng)目只是恒大處置資產(chǎn)的“冰山一角”。

??為了解決債務(wù)問題以及獲取保交樓資金,去年9月,恒大將所持的盛京銀行12.82億股股份擺上拍賣臺(tái),最終獲得約73.07億元的資金流入。據(jù)阿里拍賣網(wǎng)公布信息,今年12月29日,恒大還將拍賣一宗位于蘇州市相城區(qū)的住宅用地,起拍價(jià)格約18.5億元,保證金約3.7億元。

??據(jù)恒大早前披露,截至2023年10月末,公司先后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地及在建工程轉(zhuǎn)讓、信托、代持等方式,累計(jì)共完成75個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過戶。

??這些處置資產(chǎn)所得款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋恒大的巨額債務(wù)。截至10月末,恒大仍有未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計(jì)約3013.63億元,逾期商票累計(jì)約2059.33億元。

??在加速旗下資產(chǎn)出售的同時(shí),恒大也在尋求境外債務(wù)整體重組,不過結(jié)果不盡人意。

??12月15日晚間,恒大在港交所公告稱,公司于2023年4月3日簽訂的每一份重組支持協(xié)議的期限已于2023年12月15日到期,且并無被延長。這意味著,恒大的境外債重組暫時(shí)還未有結(jié)果。

??恒大表示,公司及其顧問將繼續(xù)與公司各利益相關(guān)者進(jìn)行討論,以期就公司境外債務(wù)的整體重組達(dá)成一致的協(xié)議。

??近期,圍繞恒大重組方案的消息眾說紛紜,而9月底、10月初,隨著恒大、許家印先后被查,恒大無法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格,導(dǎo)致前期各方一直在努力推進(jìn)的重組方案無法落實(shí)。自此以后,恒大一直沒有公開新的債務(wù)重組方案。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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