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??時(shí)間進(jìn)入4月中旬，上市物業(yè)企業(yè)2023年業(yè)績(jī)披露也告一段落。

??2023年，上市物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)如何？4月18日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理50家典型上市物業(yè)公司發(fā)布的2023年業(yè)績(jī)報(bào)，統(tǒng)計(jì)出2023年上市物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入榜、歸屬母公司凈利潤(rùn)榜、毛利率榜。

??通過(guò)榜單可以發(fā)現(xiàn)，頭部物業(yè)企業(yè)保持了一定增速，尾部物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，兩極分化明顯。另一方面，在上市房企中營(yíng)業(yè)收入最高的不一定是最盈利的，營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度也不一定與歸屬母公司凈利潤(rùn)呈正相關(guān)。換言之，增收不增利的情況依然存在。

??“營(yíng)收王”碧桂園服務(wù)凈利潤(rùn)下滑

??整體來(lái)看，50家上市物業(yè)公司2023年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2515.213億元，較2022年同期增長(zhǎng)9.1%。

??其中，營(yíng)業(yè)收入最高的仍是碧桂園服務(wù)。2023年，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入突破400億元門(mén)檻，為426.1億元；萬(wàn)物云緊隨其后，2023年?duì)I業(yè)收入為331.8億元，這也是2023年?duì)I業(yè)收入超過(guò)300億元的兩家上市物業(yè)企業(yè)；綠城服務(wù)以173.9億元營(yíng)業(yè)收入位列榜單第三，與第二名有著近一半差距。

??2023年全年，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)百億元的物企僅有8家，招商積余、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、世茂服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)分別以156.3億元、154.4億元、150.6億元、147.7億元、130.5億元、82.03億元和70.1億元的營(yíng)業(yè)收入位列前十。

??經(jīng)與2022年業(yè)績(jī)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在50家上市物業(yè)公司中有38家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。不過(guò)，僅34家物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，50家物業(yè)公司中有35家毛利率同比下降。

??在38家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增加的物業(yè)企業(yè)中，建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、蘇新服務(wù)、越秀服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)、和泓服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、新大正、招商積余和中海物業(yè)營(yíng)業(yè)收入增幅最大，在2023年?duì)I業(yè)收入分別增加了55.85%、41.65%、35.74%、29.69%、27.16%、26.13%、22.88%、20.36%、20.05%和19.72%。

??12家營(yíng)業(yè)收入下滑的物企則是方圓生活服務(wù)、祈福生活服務(wù)、榮萬(wàn)家、時(shí)代鄰里、世茂服務(wù)、合景悠活、弘陽(yáng)服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、魯商服務(wù)、燁星集團(tuán)、金科服務(wù)和德信服務(wù)，在2023年上述物企的營(yíng)業(yè)收入分別下滑了10.41%、9.9%、9.08%、5.18%、5.02%、4.4%、3.54%、1.63%、1.07%、0.61%、0.5%和0.31%。

??值得注意的是，在2023年?duì)I業(yè)收入榜單和營(yíng)業(yè)收入增速榜單中排名前列的碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、卓越商企服務(wù)、新大正等物企，歸屬母公司凈利潤(rùn)卻都出現(xiàn)了下滑，分別下滑了84.96%、74.95%、24.98%、13.83%，增收不增利的情況凸顯。

??華潤(rùn)萬(wàn)象生活最會(huì)“賺錢(qián)”

??比起營(yíng)業(yè)收入，歸屬母公司凈利潤(rùn)則更能反映一個(gè)公司“賺錢(qián)”的能力。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年有42家物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了盈利。整體看，2023年50家上榜的物企歸屬母公司凈利潤(rùn)共129.6317億元，較2022年增長(zhǎng)了4.1%。

??在2023年物業(yè)公司歸屬母公司凈利潤(rùn)榜中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以29.29億元位于榜首，萬(wàn)物云和保利物業(yè)則以19.55億元和13.8億元分別位列第二和第三。中海物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)和雅生活服務(wù)位列前十。

??僅有金科服務(wù)、佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)、時(shí)代鄰里、朗詩(shī)綠色生活、正榮服務(wù)、浦江中國(guó)和燁星集團(tuán)這8家物企在2023年歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，分別為-9.51億元、-4.5億元、-4.351億元、-2.018億元、-1.342億元、-0.8119億元、-0.7446億元和-0.1405億元。

??2023年，有32家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了歸屬母公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，體現(xiàn)了較快的“成長(zhǎng)速度”。

??在歸屬母公司凈利潤(rùn)增幅榜中，合景悠活、世茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)、金科服務(wù)、第一服務(wù)控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、領(lǐng)悅服務(wù)和萬(wàn)物云位列前十。較為特殊的是，世茂服務(wù)在2022年歸屬母公司凈利潤(rùn)為虧損9.271億元的狀態(tài)，在2023年其實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤(rùn)為2.732億元，同比增長(zhǎng)129.47%。

??浦江中國(guó)、佳兆業(yè)美好、朗詩(shī)綠色生活3家物業(yè)公司在2023年歸屬母公司凈利潤(rùn)下滑嚴(yán)重，同比2022年下滑了694.52%、581.86%和572.32%。

??35家物企毛利率下滑

??在2023年上市物業(yè)公司毛利率榜中，星盛商業(yè)、祈福生活服務(wù)、新希望服務(wù)、寶龍商業(yè)、中駿商管、領(lǐng)悅服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活和建發(fā)物業(yè)排名前十位。其中，位居榜首的星盛商業(yè)毛利率更高達(dá)52.53%，祈福生活服務(wù)以47.42%的毛利率緊隨其后。

??在毛利率最低的前十名物企中，浦江中國(guó)、招商積余、新大正、東原仁知服務(wù)、萬(wàn)物云、銀城生活服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、中海物業(yè)和綠城服務(wù)榜上有名。

??對(duì)于低毛利率，招商積余在投資者在互動(dòng)平臺(tái)上答投資者問(wèn)時(shí)表示，基礎(chǔ)物管毛利率下降的主要原因是人工成本上漲、服務(wù)品質(zhì)提升相關(guān)投入增加、新項(xiàng)目集中在下半年交付導(dǎo)致轉(zhuǎn)化收入較少；此外，公司新項(xiàng)目較多，比存量項(xiàng)目需要更多投入。上述因素造成公司基礎(chǔ)物管毛利率出現(xiàn)一定比例下降。

??萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全更不止一次提到，物業(yè)是長(zhǎng)坡薄雪的行業(yè)，沒(méi)有去追求高毛利。物業(yè)公司要回歸物業(yè)服務(wù)的本源，踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的打理。

??2023年毛利率增長(zhǎng)最快的前三名是建發(fā)物業(yè)、領(lǐng)悅服務(wù)和華發(fā)物業(yè)服務(wù)，較去年同期分別增長(zhǎng)了4.62%、3.04%和2.16%。

??值得注意的是，在2023年僅有15家物企毛利率增長(zhǎng)，其余35家物企毛利率均出現(xiàn)下滑。其中，德商產(chǎn)投服務(wù)、榮萬(wàn)家和朗詩(shī)綠色生活毛利率下降最多，分別下降了8.58%、7.53%和6.67%。