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??7月25日，深陷退市危機(jī)的*ST中地（000736.SZ，以下簡稱“中交地產(chǎn)”）發(fā)布修訂版資產(chǎn)出售草案，擬以1元價(jià)格將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。這一“白菜價(jià)”交易迅速引發(fā)市場熱議，但背后卻是中交地產(chǎn)連續(xù)兩年巨虧近70億元、凈資產(chǎn)為-35.79億元的殘酷現(xiàn)實(shí)。

??多位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，1元定價(jià)實(shí)為象征性操作，核心目的是通過“凈殼”重組實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。根據(jù)安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《備考審閱報(bào)告》顯示，交易后上市公司將聚焦物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營，資產(chǎn)負(fù)債率有望顯著改善。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)直言：“這不是賤賣資產(chǎn)，而是斷尾求生。開發(fā)業(yè)務(wù)已成拖累，剝離后反而可能保住上市資格。”

??此次重組，也與中交集團(tuán)7月26日至27日舉行的2025年上半年生產(chǎn)經(jīng)營工作會(huì)議精神高度契合——“聚焦主業(yè)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率、強(qiáng)化價(jià)值創(chuàng)造”。 一位接近中交地產(chǎn)的資深房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，“這一決定背后，是對(duì)過去十年房地產(chǎn)戰(zhàn)略失誤的深刻反思，也是對(duì)未來發(fā)展方向的重新校準(zhǔn)。”

??輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與債務(wù)出清的雙重博弈

??“1元轉(zhuǎn)讓絕非兒戲，而是經(jīng)過精密計(jì)算的合規(guī)操作。”一位金融分析師向記者解釋，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，交易價(jià)格需以凈資產(chǎn)為基準(zhǔn)。截至2024年末，中交地產(chǎn)歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元，較2023年末的16.16億元由正轉(zhuǎn)負(fù)。1元定價(jià)既符合法規(guī)，又避免觸發(fā)額外稅務(wù)成本。

??宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析此次交易結(jié)構(gòu)：“實(shí)質(zhì)是控股股東承接所有關(guān)聯(lián)負(fù)債。”

??近年來為滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計(jì)為576.44億元，該公司面臨較大償債壓力。

??根據(jù)最新的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，本次交易標(biāo)的包括51家公司。截至2024年12月31日，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為434.7億元，負(fù)債賬面價(jià)值為473.9億元，賬面凈資產(chǎn)為-39億元。經(jīng)評(píng)估后的賬面凈資產(chǎn)為-29.8億元。

??鏡鑒咨詢張宏偉表示：“但風(fēng)險(xiǎn)并未消失，只是轉(zhuǎn)移。不過對(duì)上市公司而言，甩掉包袱才能獲得新生。”

??轉(zhuǎn)型方向已清晰寫入戰(zhàn)略。中交內(nèi)部文件顯示，未來將依托集團(tuán)基建項(xiàng)目資源，重點(diǎn)發(fā)展軌道交通物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營等特色領(lǐng)域。“這符合國資委對(duì)央企‘聚焦主業(yè)’的要求。”上述金融分析師補(bǔ)充道。

??歷史包袱到斷臂重生

??除了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要，中交地產(chǎn)此次“1元轉(zhuǎn)讓”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，背后還有一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的原因——沉重的債務(wù)壓力與連續(xù)多年的虧損。

??2024年年報(bào)顯示，截至2024年底，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1076.98億元，同比下降12.63%。自2018年歸母凈利潤達(dá)到8.1億元的高點(diǎn)后，該公司業(yè)績一路下滑，近兩年更是連續(xù)虧損，累計(jì)虧損額近70億元。

??“今天的局面早在五年前就已注定。”上述接近中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)分析師向記者感慨。

??1元轉(zhuǎn)讓的背后，折射出中交地產(chǎn)長期存在的戰(zhàn)略失誤。上述接近中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師向記者再次透露：“2019年～2020年政策收緊時(shí)，中交地產(chǎn)的經(jīng)營問題就全面暴露。核心問題在于管理層三大思維缺失：戰(zhàn)略上貪大求全而非專注精品，布局上盲目擴(kuò)張而非精準(zhǔn)拿地，管控上嚴(yán)重滯后于政策與市場變化。”該分析師表示，“在市場下行期，公司反而采取激進(jìn)擴(kuò)張策略，缺乏差異化的核心競爭力，最終導(dǎo)致今天的被動(dòng)局面。”

??張宏偉進(jìn)一步分析稱：“中交地產(chǎn)的問題，不僅僅是經(jīng)營層面的失誤，更深層次的是央企地產(chǎn)平臺(tái)在市場化競爭中的定位不清。相比民營房企，央企在機(jī)制靈活性、決策效率、市場反應(yīng)速度上存在天然劣勢。如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)開發(fā)模式，很難在激烈的競爭中生存。”

??宋紅衛(wèi)總結(jié)道：“中交地產(chǎn)的這次‘?dāng)啾矍笊粌H是企業(yè)自救的手段，更是一種行業(yè)趨勢的縮影。未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步向存量市場過渡，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理將成為央企地產(chǎn)平臺(tái)的新戰(zhàn)場。”

??中交地產(chǎn)以“1元轉(zhuǎn)讓”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著其從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向輕資產(chǎn)服務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型正式落地。這一決定，既是面對(duì)現(xiàn)實(shí)的無奈之舉，也是面向未來的主動(dòng)選擇。

??未來，中交地產(chǎn)能否在物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、商業(yè)運(yùn)營等新賽道中實(shí)現(xiàn)突圍，仍有待觀察。但可以肯定的是，只有真正回歸服務(wù)本質(zhì)、提升運(yùn)營效率、強(qiáng)化品牌價(jià)值，才能在這場轉(zhuǎn)型大潮中立于不敗之地。

??正如中交集團(tuán)董事長宋海良在上半年工作會(huì)議上所強(qiáng)調(diào)的：“要突出價(jià)值創(chuàng)造，持續(xù)頑強(qiáng)奮斗，共同書寫新時(shí)期高質(zhì)量發(fā)展的嶄新篇章。”中交地產(chǎn)的“1元退房”，或許正是這場新篇章的起點(diǎn)。