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??導語

??近期公募REITs迎來多重利好，有運營實力的房企應多加關注。通過發(fā)行消費基礎設施REITs，房企能夠實現(xiàn)由重轉輕的業(yè)務轉型，同時進一步增強資本實力。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??2023年下半年房地產(chǎn)政策陸續(xù)出臺利好，從7月的“金融16條”適用期限延長，到9月一線城市全部放開“認房不認貸”，再到10月險資獲準試點公募REITs以及公募REITs范圍正式擴展至消費基礎設施。在這一系類的政策支持下，對于房企的資金壓力能否起到一定釋放性作用？

??01 前三季度到位資金同比下降擴大至13.5%
單9月環(huán)比增長23%

??自2023年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來政策面的多項重大利好，包括7月 “金融16條”適用期限延長， 9月一線城市全部放開“認房不認貸”；此后各地因城施策，降首付、降利率、解除限購等政策接連出臺，市場活躍度有所提升。

??據(jù)國家統(tǒng)計局2023年10月18日公布的2023年1-9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，前9月商品房銷售面積84806萬平方米、商品房銷售額89070億元，累計同比分別下降7.5%和4.6%，銷售面積及銷售金額的降幅均較前8月擴大了0.4及1.4個百分點；但累計增速下降的速率正在放緩，一定程度體現(xiàn)了市場預期和情緒的修復。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模來看，2023年前9月到位資金為98067億元，同比下降13.5%，比前8月降幅12.9%擴大了0.6個百分點，房企資金面壓力持續(xù)較大。從單月來看，9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達10951億元，同比下降18.0%，但降幅相較于8月收縮了約7.4個百分點；同時環(huán)比增長了23.1%。

??02 累積銷售回款自5月由增轉跌
國內(nèi)貸款維持存量規(guī)模

??從來源看，到位資金中銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）同樣自5月起開始由增轉跌，前9月累積銷售回款同比下滑了8.7%，相比前8月繼續(xù)擴大了2.4個百分點。單9月銷售回款同比下滑26%，環(huán)比增長16.5%；環(huán)比上漲主要是由于“金九銀十”的季節(jié)性因素，以及9月初的“認房不認貸”等相關政策利好。

??從國內(nèi)貸款來看，前9月累積同比下滑11%，下滑幅度相比前8月均有收窄。單9月國內(nèi)貸款出現(xiàn)同環(huán)比雙增長，同比增長4%；環(huán)比增長52.2%。2023年7月央行、國家金融監(jiān)管總局公布“金融16條”適用期限延長，其中涉及支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵金融機構提供保交樓配套融資支持，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。10月央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，9月主要銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款合計較上月多增1000多億元，保持回升態(tài)勢。但從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，歷月累積國內(nèi)貸款同比降幅維持在約10%左右，更強調(diào)維持存量規(guī)模，房企從商業(yè)銀行融資的渠道仍相對收緊。

??此外2023年9月，國際評級機構穆迪將多家國資房企列入評級下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評級展望，引發(fā)市場關注。前9月到位資金中利用外資規(guī)模僅36億，累積同比下滑40%，無論是下滑幅度還是絕對規(guī)模均處于歷史低位。2023年境外融資環(huán)境仍然冰封，國際評級機構對于房企的影響相當有限。

??03 自籌資金同比下降21.8%
股價較低限制房企再融資

??從自籌資金來看，2023年前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）達31252億元，同比下降21.8%。前9月自籌資金占總到位資金的32%，規(guī)模僅次于銷售回款；但自籌資金的累積同比下滑幅度則遠高于銷售回款及國內(nèi)貸款。

??自籌資金通常包括自有資金、股東借款、處理資產(chǎn)的資金以及通過資本市場籌集資金（如IPO、增發(fā)等）。自籌資金的下滑一方面體現(xiàn)房企的大股東對企業(yè)的資金支持相對有限；另一方面也體現(xiàn)從資本市場的融資渠道也未有打通。

??雖然房企第三支箭迎來多次政策利好，2023年8月證監(jiān)會宣布，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。但2023年房企整體股價始終“跌跌不休”，疲軟的股價表現(xiàn)直接限制了房企的再融資空間。如萬科2023年5月曾公布150億元增發(fā)事項，并獲深交所受理；但于8月30日終止了A股增發(fā)。對此萬科董秘朱旭表示“這次決定終止增發(fā)，主要還是因為這段時間公司股價處于比較低的價位”，“發(fā)現(xiàn)機構投資人對于公司在比較低的價位進行增發(fā)表示擔憂和不同意見?！?nbsp;

??04 公募REITs范圍拓展至消費基礎設施
對出險房企支持有限

??房企各融資渠道雖未有打開，但近期REITs相關進展卻迎來多個利好。10月13日滬深交易所同意5家保險資產(chǎn)管理公司（中國人壽資產(chǎn)管理有限公司、泰康資產(chǎn)管理有限責任公司、太平洋資產(chǎn)管理有限責任公司、中國人保資產(chǎn)管理有限公司、平安資產(chǎn)管理有限責任公司等）試點開展ABS及REITs業(yè)務。

??10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施。證監(jiān)會表示，下一步，將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行公募REITs，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用。

??目前已有多家企業(yè)明確表示有發(fā)行消費基礎設施REITs的意向，其中不乏有合生創(chuàng)展、萬科集團以及龍湖集團等房企的身影，這類企業(yè)均有多年的商業(yè)地產(chǎn)深耕經(jīng)驗；此外如華潤置地、招商蛇口等雖未有公布相關計劃，但同樣持有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。在眾多房企中，萬科集團目前進展較快，已在首批申報階段，申請基礎設施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。此外合生商業(yè)及龍湖集團也均表示在密切關注中。

??從近期的REITs利好中，可以看到對于萬科、龍湖等運營實力強的房企而言，發(fā)行REITs可以進一步加強資本實力，回收資金用于資本性改造投入，改善項目條件；同時也能加快新消費基礎設施建設，擴大規(guī)模。

??值得關注的是，據(jù)2023年3月證監(jiān)會及國家發(fā)展改革委發(fā)布的相關文件也提出了相關限制，其中優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。此外消費基礎設施的項目用地性質(zhì)應符合土地管理相關規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。由此來看，一些城市級或者定位高端的購物中心暫不在消費基礎設施REITs范疇內(nèi)；此外回收資金不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資，對于出險企業(yè)的資金支持相對有限。

??整體來看，2023年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)整體資金壓力仍然較大，融資渠道方面依然受限。但近期公募REITs迎來多重利好，有運營實力的房企應多加關注。通過發(fā)行消費基礎設施REITs，房企能夠實現(xiàn)由重轉輕的業(yè)務轉型，同時進一步增強資本實力。對于這類企業(yè)應積極準備并孵化潛在商業(yè)項目。一方面由于部分項目是綜合體項目，需要提前剝離銷售住宅，使其具備發(fā)行標準；另一方面也要持續(xù)提升商業(yè)項目的回報率，實現(xiàn)資本增值變現(xiàn)。