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??廣州樓市的“價格戰”仍在繼續。

??進入3月份以來，廣州樓市又掀起了新一輪降價潮。據不完全統計，包括保利、越秀、中海、萬科、珠江實業等多家房企相繼推出多項促銷活動，部分項目優惠幅度達到10%~15%。

??“以往到6月份，幾家大型房企為了沖刺年中業績才會進行一波大促銷，今年從3月份就開始發力，且價格調整空間可以用‘范圍廣、幅度大、頻次高、無底價’形容，這也使得很多中小型房企無所適從。”廣州某中型房企營銷負責人在談及近期廣州樓市現狀時感嘆不已。

??“價格戰”背后是市場成交難及企業銷售突圍的需要。

??諸葛找房根據廣州市住房和城鄉建設局數據統計顯示，3月廣州（統計時間2月26日~3月24日）新房成交套數4134套，即使加上最后一周1000多套成交，成交套數也僅為去年3月網簽10235宗的半數。

??機構的數據亦顯示，3月份廣州新建商品住宅成交規模約50萬平方米，環比大幅增長，同比則下降約5成。為了搶奪市場，據不完全統計，市場約有50個樓盤讓價搶客，下調幅度在2000元~5000元/平方米。

??“市場雖然在好轉，但并沒有達到預期，且競爭激烈。”廣州市荔灣區某樓盤策劃人士表示，如果降價速度跟不上競品，客戶就會被搶走，但并非每個項目都能承受連續降價的調整。以他們的項目為例，公司對利潤率的控制非常嚴格，再降價可能會造成虧損。因此，在當前價格無法與競品匹敵的情況下，他們只能進一步突出賣點，以吸引購房者。

??過去一段時間，為了激活樓市廣州也是連出大招。1月27日，廣州發布了在“全市范圍取消120平方米以上戶型限購”的政策；此外，新政還支持“租一買一”和“賣一買一”，此舉被視為廣州樓市的一次重大松綁。4月8日，廣州住房公積金管理中心發布通知，宣布將家庭公積金貸款最高額度提高至156萬元，努力穩定樓市。

??然而，受經濟預期、收入下行等多方面因素影響，樓市交易并未迎來預想中的熱度，收縮態勢明顯。

??“以價換量”成為市場主流

??廣州市荔灣芳村是樓盤打“價格戰”最激烈的板塊之一。

??3月中旬，新世界天馥以3.8萬元/平方米起價格開盤，總價300萬元即可買三房。實際上，該項目在開盤前市場普遍認為會在4.2萬元/平方米，但令人意外的是，最終售價比預期整整低了10%。也是因為較高的性價比，項目開盤便熱銷192套。

??調整價格的還有同一區域的保利和頌，它們打出了“279萬元買荔灣三房”的海報，創下該板塊項目銷售總價新低，單價僅3.98萬元/平方米起。在這一優惠下，該項目3月份售出了94套新貨。

??為了與競爭項目抗衡，萬科在這一區域的3個項目也啟動了沖刺專場。其中，萬科金域曦府110平方米三房尾貨，單價4.2萬元/平方米起；主推緊湊型產品的萬科朗庭，350萬元起即可買80平方米三房，在春節前，同樣單位售價約為360萬~370萬元。推改善型產品的萬科臻園也經歷了多次價格調整，單價從最初的“6”字頭降至4.9萬元/平方米起。

??實際上，面對市場的艱難，廣州各個區域的不少項目都在進行著價格的調整。

??來自合富研究院的報告顯示，廣州有近5成樓盤都采取了優惠方式進行銷售，“以價換量”成為市場主流，黃埔、番禺、增城以及南沙等“庫存大區”表現尤為積極。

??來自國家統計局的數據也佐證了市場的情況，2月份廣州一手住宅價格環比下降0.8%，同比下降4.6%，下跌趨勢已延續9個月。

??低價格帶來的最直接效應是打開了成交通道。

??以“驚喜價”開盤的中海大境、越秀觀樾、西派天河序等多個千萬元級別項目，都傳來了熱銷喜報。以位于廣州市海珠區的中海大境為例，價格約在7萬~9.3萬元/平方米，不少戶型都有“7”字頭單位，且該項目樓面地價已達5.2萬元/平方米，開發商可以說是以接近成本價出售。據中海提供的數據顯示，這一項目首開成交221套，吸金33.6億元。

??來自廣州中原研究發展部統計亦顯示，3月份廣州市新增供應3592套新房，為自2023年9月以來新高。但在銷售方面，全市整體去化率約為18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外圍區域和中心區非熱門板塊的推盤表現均不理想。

??拉長周期來看，一季度廣州商品房（含住宅、商業、辦公和車位）成交金額582.44億元，僅優于2020年同期，創下近6年次新低。

??在銷售金額排行榜TOP50中，上榜項目的成交業績門檻為2.77億元，吸金超過10億元的項目有4個；去年同期，排名第50的樓盤成交金額達4.16億元，成交額超過10億元的項目有11個。成交規模出現了一定收縮。

??因一季度樓市成交整體未達預期，導致廣州樓盤去化周期攀升至近一年高位。來自中原研究發展部數據顯示，截至3月末，廣州市庫存量1160.26萬平方米，去化周期長達21.7個月。

??“以我們項目來看，降價幅度有限，放開120平方米住宅限購后，總體來訪量也并不大，客戶觀望情緒仍然濃厚。”廣州市天河區某順銷期樓盤策劃人士表示，很多在售樓盤都面臨一個兩難局面，不降價賣不出去，降價了業主要退房。

??上述廣州市天河區某順銷期樓盤策劃人士還透露了一個信息，從客戶群體來看，本地客戶占比較大，外地投資客基本未見。

??“盡管今年春節前廣州出臺了樓市利好政策，但受惠群體主要以置換客和改善客為主，決策周期較長，因此市場反應也比較慢。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示。

??對于市場銷售低迷的情況，廣州中原研究發展部認為，一方面，大量性價比高的優質二手“次新房”搶占客戶眼球，增加了新房成交難度。另一方面，中心區雖然在2~3月份推出了大量新盤，但產品屬性相似、總價較高，動輒達到千萬元級別的項目在同一時間段內大量涌現，“內卷”明顯，但客戶需求相對有限。

??“越是降價越不敢購買，因為不清楚樓價的底線在哪里。他周圍3年內購房的人都虧損了20%以上，一些人的房子交房質量很差，也導致了許多不愉快的經歷，因此他寧愿選擇再觀望。”某互聯網大廠程序員張昱（化名）表示。

??“五一”或將迎新一輪促銷

??面對這一市場情況，開發商也在做著各自的打算。

??“我們公司的決策流程比較繁瑣，常常在做出降價決策后，市場已經迎來新一輪的降價。”一位改善型樓盤的策劃人員表示，改善型樓盤和剛需樓盤不同，大幅降價并不能立即帶來成交。我們更希望用好產品去說服客戶，給予客戶信心，并在適當時機推出特價單位促進銷售。

??某剛需樓盤的營銷負責人也透露，項目已經動用了各種營銷手段，但前期積累的客戶在3月份已經消化了，4月份的計劃是先維持目前的價格水平，同時加大對合作渠道的激勵力度，階段性提高傭金。如果效果還是不如預期，不排除在“五一”假期再推一波優惠活動。

??出險房企也面臨更為嚴峻的挑戰。

??“初期，我們公司旗下的幾個樓盤也跟隨市場行情降價，但經過幾輪的‘價格戰’后，再次降價可能會面臨資不抵債風險。而且，降價對公司的樓盤已經不再奏效，購房者擔心無法按時交房，導致成交一直處于停滯狀態。”一位出險房企的營銷負責人透露，未來，公司將全力保交樓，保障現金流。

??除了降價應對外，開發商也在收縮拿地。土地方面，截至2月末，廣州僅成交1宗住宅用地，為天河區岐山路AT1010005、AT1010007地塊。該地塊要求競得人投資28億元建設南沙全民文化體育綜合體項目第二批次地塊，即為定向出讓。最終，地塊由受讓單位廣州市潤喆房地產開發有限公司拿下，其是由華潤置地、廣州城投、南沙交投和珠江實業共同出資成立，其中華潤置地持股70%，其余3家企業各持股10%。

??面對這一市場現狀，中原地產大天河區總經理潘婉霞認為，隨著經濟復蘇，以及社會消費品零售總額和進出口總值都呈現出正向增長態勢的情況下，市場預期將向好預計廣州樓市今年整體成交量可能會達到8.2萬宗，同比增長10%~13%。

??另外，盡管廣州樓市去庫存壓力較重，購房人數短期內減少，但廣州仍然是人口增長較快的城市之一。廣州市統計局數據顯示，2023年，廣州常住人口增加了9.3萬人，扭轉了2022年負增長趨勢。