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??“您不用管這筆錢給了誰(shuí)，精裝修肯定能送您。”在沈陽(yáng)市沈北新區(qū)亞泰鯤鵬府售樓處，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)李女士說(shuō)道。

??李女士是亞泰鯤鵬府的老業(yè)主，她于2020年夏天購(gòu)入房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)在總房款以外需要再交3萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，否則無(wú)法享受優(yōu)惠，且這筆額外費(fèi)用不開(kāi)發(fā)票。原本就對(duì)此百思不得其解的她，近日再次來(lái)到售樓處為朋友看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然不收“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”了，卻有部分房源只要購(gòu)房者交3萬(wàn)元裝修費(fèi)就可以獲得價(jià)值9萬(wàn)元的全屋精裝，但這筆錢也沒(méi)有發(fā)票。

??為此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者以購(gòu)房者身份了解這一情況，通過(guò)走訪亞泰鯤鵬府、中金時(shí)代啟城、富禹天璽、首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚城、首開(kāi)如院售樓處等了解到，各項(xiàng)目在售房源均存在1萬(wàn)元到3萬(wàn)元不等的額外收費(fèi)，購(gòu)房者繳納后可按相應(yīng)優(yōu)惠購(gòu)房，這筆錢收取原因不寫入購(gòu)房合同，金額不計(jì)入總房款；另外，除首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚城、首開(kāi)如院表示，“如果需要可以開(kāi)具發(fā)票”外，其他項(xiàng)目均表示不予開(kāi)具。

??費(fèi)用收取名義也各有不同，有的稱為裝修費(fèi)，有的稱作居間團(tuán)購(gòu)費(fèi)或電商費(fèi)，收款方則被部分售樓處稱作第三方服務(wù)公司。其中首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚城、首開(kāi)如院的團(tuán)購(gòu)費(fèi)可以用來(lái)享受房源優(yōu)惠；中金時(shí)代啟城和富禹天璽的這筆團(tuán)購(gòu)費(fèi)作用則更大，可以直接免首付。

??這種行為是否構(gòu)成違規(guī)？記者向沈陽(yáng)市沈北新區(qū)委宣傳部發(fā)函采訪，截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

??遼寧博越律師事務(wù)所趙常艷主任律師表示，如果購(gòu)房人與第三方服務(wù)商簽訂合同約定相應(yīng)條款，服務(wù)商也據(jù)實(shí)開(kāi)具發(fā)票，并在購(gòu)房過(guò)程中取得了相應(yīng)的優(yōu)惠，此種行為便是合法的。但開(kāi)發(fā)商方面不能以收取的團(tuán)購(gòu)費(fèi)名義釋放優(yōu)惠，如果收取則屬于惡意競(jìng)爭(zhēng)，違反了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。如果置業(yè)顧問(wèn)所代表的開(kāi)發(fā)商或第三方服務(wù)商即包銷公司方面表示，購(gòu)房者不交團(tuán)購(gòu)費(fèi)不能購(gòu)房，也違反了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。

??律師建議，消費(fèi)者要與第三方服務(wù)商簽訂明確的服務(wù)合同，并應(yīng)取得發(fā)票，不要輕信口頭承諾；消費(fèi)者可到房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)站查詢購(gòu)買的房屋在房地產(chǎn)部門備案價(jià)格，以確定自己是否享受到優(yōu)惠。如果出現(xiàn)違約，消費(fèi)者可向被告住所地、合同履行地人民法院提起訴訟。

??免首付購(gòu)房？

??據(jù)中金時(shí)代啟城置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目某套房源在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)后，以108萬(wàn)元簽購(gòu)房合同，在此基礎(chǔ)上計(jì)算首付款，為20%總房款21.7萬(wàn)元，但這部分首付購(gòu)房者不必支付給開(kāi)發(fā)商，是由開(kāi)發(fā)商先將首付金額轉(zhuǎn)賬給購(gòu)房者，購(gòu)房者再將這筆錢轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的首付款賬戶。

??“這樣一來(lái)，銀行將看到開(kāi)發(fā)商已收齊首付，實(shí)際上購(gòu)房者在沒(méi)有用自己的錢支付首付款的情況下，即可向銀行貸到余下約87萬(wàn)元房款。但以上操作的前提是購(gòu)房者需要繳納2萬(wàn)元居間團(tuán)購(gòu)費(fèi)，否則開(kāi)發(fā)商將按照合同價(jià)正常收取首付款。”上述置業(yè)顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)，免付首付其實(shí)就是總房款打8折。

??富禹天璽同樣是以較高總價(jià)簽購(gòu)房合同進(jìn)行貸款，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房款可全額貸出，免付首付款。

??中金時(shí)代啟城的優(yōu)惠房源，購(gòu)房者實(shí)際支付的總房款為87萬(wàn)元，但在沈陽(yáng)市房產(chǎn)局該房源備案價(jià)為127萬(wàn)元，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商在備案價(jià)基礎(chǔ)上價(jià)格下調(diào)超過(guò)30%。富禹天璽的優(yōu)惠房源實(shí)際總房款約為72萬(wàn)元，房產(chǎn)局備案價(jià)約為81萬(wàn)元，下調(diào)幅度約為12%。

??對(duì)于開(kāi)發(fā)商大幅調(diào)價(jià)行為，沈陽(yáng)市目前是否有現(xiàn)行的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)規(guī)定？記者電話采訪了沈北新區(qū)房產(chǎn)局和于洪區(qū)房產(chǎn)局了解情況，其工作人員均表示需經(jīng)過(guò)區(qū)委宣傳部允許才能接受采訪。隨后記者向沈北新區(qū)委宣傳部發(fā)函采訪，截至發(fā)稿未得到回復(fù)。記者多方查找于洪區(qū)委宣傳部聯(lián)系方式，但未能取得聯(lián)系。

??早已明令禁止

??實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)行為，相關(guān)部門早已明令禁止。

??2016年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。”

??2018年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，整治重點(diǎn)之一便是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是以電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等名義收取額外費(fèi)用，以及和中介暗中勾結(jié)，實(shí)施變相漲價(jià)等行為的。

??在沈陽(yáng)市房產(chǎn)局2021年11月24日回復(fù)網(wǎng)民投訴開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為時(shí)也表示，開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照指導(dǎo)價(jià)格銷售房屋，違反了《價(jià)格法》以及國(guó)家關(guān)于“明碼標(biāo)價(jià)”的有關(guān)規(guī)定。

??但記者在以上走訪中發(fā)現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商采用由第三方公司收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“服務(wù)費(fèi)”方式，規(guī)避《商品房銷售管理辦法》，實(shí)際上第三方公司并未提供相關(guān)服務(wù)。

??亞泰鯤鵬府、中金時(shí)代啟城、首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚城收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)、裝修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的行為，是否構(gòu)成違規(guī)？記者就此向沈陽(yáng)市沈北新區(qū)進(jìn)行了求證，截至發(fā)稿未獲回復(fù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商方面亦未回復(fù)。

??另?yè)?jù)記者了解，在富禹天璽被稱作“電商費(fèi)”的1萬(wàn)元額外收費(fèi)已于近日取消。