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??大概一個月前，消息稱自然資源部已下發文件，建議取消地價上限。

??隨后，陸續有集中供地城市新掛牌地塊取消地價上限，截至目前，集中供地22城中已有18城恢復“價高者得”。

??這意味著，土拍市場再度向市場化過渡。

??重回“價高者得”之后，重點城市首場土拍都發生了一些變化。比如成都樓板價第二名紀錄被刷新；合肥土拍刷新了最高成交單價紀錄；濟南一地塊競拍輪數多達236輪，熱點地塊房企競價盛況再現。

??地市真的熱了嗎？

??實際上，分化仍然是各城市地市關鍵詞，在地價上限被取消的情況下，城市及區域之間的分化進一步加劇，只有在優質地塊的帶動下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。

??“地價上限”可以追溯到2021年，彼時，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。

??同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。

??自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發生了多輪變化和調整。2022年四季度是一個重要的轉折點，此后土地出讓政策繼續放松，供應采取預公告、推介會等方式，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。集中供地政策整體呈現“松-緊-松”的格局。

??直至今年10月，熱點城市土拍規則迎來調整，部分地塊不再限制土地上限價格，重回“價高者得”。

??據不完全統計，自10月以來至今，重點22城中有18城已取消地價上限，目前僅北京、上海、深圳和寧波4個城市未明確取消地價上限。值得注意的是，寧波雖然還在執行“限地價、搖號”的方式，但是最新掛牌出讓的兩宗地塊溢價率調整為30%，明顯放寬了價格限制。

??至此，土拍市場再度向市場化過渡。

??重回“價高者得”后，地市明顯出現一些變化。

??比如濟南，10月30日，取消限價后首場土拍開拍，已成交的10宗地塊中，歷城區兩宗地塊分別經歷了241輪和236輪競價成交，溢價率均超50%。

??緊接著，11月2日，合肥也迎來取消限價與搖號、恢復“價高者得”后的首次土拍。其中，濱湖金融板塊05號地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終溢價率達到44.89%，并刷新合肥土拍單價最高記錄。

??再來看成都，11月15日，成都迎來了“雙限”取消后的首場集中土拍。值得注意的是，成都在10月26日土拍中“取消清水房限價”，隨后又落地執行“取消地價上限”，這也標志著在成都實施近三年的“限房價、限地價”政策徹底終結，重新回到價高者得的模式。

??從結果來看，“雙限”取消后成都本輪土拍整體溢價率11%，較三季度各輪次集中土拍溢價率有明顯提升。成都青羊蔡橋街道萬家灣地塊，溢價率高達30%，該地經過多達46輪的競拍，最終華潤以18.4億元的總價競得該地，樓板價高達20800元/平方米，刷新成都樓板價TOP2，歷史上僅次于2022年第三輪集中土拍搖號成交的高新區桂溪街道銅牌村地塊（該地塊樓板價高達22500元/平方米）。

??另外，成華區槐樹店地塊競拍輪數也多達23輪，溢價率為16.8%，15300元/平方米的樓板價也是刷新了板塊地價。

??實際上，無論是濟南、合肥，還是成都，均出現了點狀高熱、分化加劇的現象。

??比如成都已成交的7宗地中，除了高熱的2宗以外，有4宗為底價成交，另有1宗地低溢價成交。其中，央國企和城投拿地金額占比高達83%。

??再來看濟南，限價取消后首次土拍10宗地僅4宗溢價成交，其余6宗均為底價成交。

??合肥也是如此，5宗地塊有3宗為低溢價或底價成交。

??可以看到，地價上限取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性，但能夠維持熱度的依然是區位條件、價值優越的地塊，并且未來去化速度有一定保障的項目。

??有個很明顯的趨勢是，在取消限價的作用下，各城市土拍還將進一步分化。

??當前，土地市場仍在低谷。

??即便是放開限價，整體地市熱度仍將延續低位運行，其中或有個別城市出現熱度較高區域，受此拉動競拍熱度或將迎來小幅上升。

??實際上，根據CRIC數據顯示，前10月，全國300城經營性土地成交同比降幅仍在25%左右。10月單月競拍熱度降至2023年以來新低，平均溢價率僅為3.4%，較上月下滑1.2個百分點。

??就連標桿城市杭州，10月末的一場土拍，整體溢價率只有0.82%，降至集中供地以來新低，隨后11月9日，杭州掛牌10宗地，不再限制地價，這是時隔近7年半后杭州再度取消地價上限。

??地市熱度走低，側面反映出房企拿地信心仍在低位，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹慎的態度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區域地塊，才能吸引房企積極參拍。

??當下土拍熱度的維系，既要有土地質量的保障，還要有高利潤的預期，同時也離不開良好的項目去化預期。

??事實上，取消地價上限并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，反而會在一定程度上加劇城市及區域之間的分化。

??土拍限價放開并不會大幅刺激市場，僅限于個別城市核心地塊熱度和競爭度將提升。尤其是當前供求關系下，只有在優質地塊的帶動之下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。

??在當前土拍市場整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關鍵還是在于市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓還將“艱難”，整體地市熱度仍將延續低位運行。