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??3月25日，地產(chǎn)股逆勢走強，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)早間一度快速拉升近3%，港股恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)逆勢飄紅。

??消息面上，3月22日召開的國務院常務會議對房地產(chǎn)著墨頗多，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)重要性的同時，明確要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關支持政策。

??總結(jié)來看主要有以下幾方面重點

??1、要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??2、進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效

??3、系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給

??4、要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系

??5、改革商品房相關基礎性制度

??政策內(nèi)容最終均指向兩方面核心，一個是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，另一個是著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這與《政府工作報告》中關于房地產(chǎn)的表述一脈相承，預計接下來各地將再次迎來房地產(chǎn)政策松綁潮。

??進入2024年，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不變。

??早在1月份的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上，住建部就曾明確要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??緊接著，北上廣深等陸續(xù)松綁樓市，向市場釋放了因城施策空間進一步打開的積極信號。

??今年的《政府工作報告》繼續(xù)提出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。”

??3月9日，住建部部長倪虹表示，“已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權，城市政府就要扛起責任，要根據(jù)人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

??隨后，杭州優(yōu)化調(diào)整二手房限購政策和增值稅征免年限政策等，直觀的體現(xiàn)了“城市調(diào)控自主權”。

??此次國常會再次提出要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給。這是政策首次提出“有效激發(fā)潛在需求”，這意味著二季度地方將再次迎來房地產(chǎn)政策松綁潮，且政策落地能夠有效激發(fā)需求釋放。

??實際上，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進購房需求釋放，是穩(wěn)市場的手段和方式。從市場表現(xiàn)來看，確有進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的必要。政策推動下，3月以來部分城市市場略顯回暖征兆，但整體市場修復依然緩慢，若后續(xù)無密集利好政策疊加，未來增長動力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??預計后續(xù)一線城市樓市調(diào)控將趨松，二三線全面放開的總趨勢不會變。北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數(shù)城市限制性交易政策基本已經(jīng)解除，未來購房補貼、稅費減免、公積金貸款等方面政策仍有發(fā)力空間。

??融資協(xié)調(diào)機制是當前一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、破解房地產(chǎn)融資難題的創(chuàng)新舉措。

??自2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》以來，已多次召開與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關會議。

??今年兩會政府工作報告強調(diào)“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未來各地也將共同推動融資盡快落地。

??國常會進一步明確房地產(chǎn)行業(yè)地位，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關經(jīng)濟社會發(fā)展大局。因此，防范地產(chǎn)風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務。

??綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持。

??住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在今年全國兩會期間披露一組數(shù)據(jù)，全國31個省份312個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，報送“白名單”項目6000多個。其中，有82.8%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制仍在加速落地。

??近期，蘭州、武漢、廣州等多個城市已陸續(xù)發(fā)布了第二批“白名單”項目，比如蘭州第二批白名單有37個項目入選，武漢有72個項目，廣州則有116個項目入選融資白名單。

??“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”仍然是防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風險的重點之一。目前來看，房企融資環(huán)境得到持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)“白名單”項目的融資有了初步的落地，但是對于房企整體融資的改善效果仍有待觀察。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年1月65家典型房企的融資總量環(huán)比增加25.5%，但2月融資總量環(huán)比減少47.2%，創(chuàng)下2021年以來的單月融資新低，其中春節(jié)假期帶來了一定的影響。

??整體來看，房企融資仍然低迷，一方面是因為政策的落地需要一個過程，另外一方面也是由于當前市場信心依然不足。

??在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，國常會提出加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度。相關的表述與今年《政府工作報告》內(nèi)容相比，出現(xiàn)了一些新的變化。

??其中，“改革商品房相關基礎性制度”，替換了《政府工作報告》中的“完善”一詞，這意味著接下來或許有新的動作。

??住建部部長倪虹在兩會期間曾提出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢，有力有序推進現(xiàn)房銷售。

??商品房相關基礎性制度將迎來改革，或從融資模式和銷售模式兩方面入手，長期以來，以債權為主的融資模式和以預售為主的銷售模式是房地產(chǎn)行業(yè)杠桿提高和風險積累的兩大動因。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2023年重點房企各類融資方式中，境內(nèi)債權融資占比提升至79.53%，較2022年提升11個百分點。房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，房企融資模式有望由債權為主轉(zhuǎn)向股債多元化轉(zhuǎn)變，拓寬房企融資渠道。

??與此同時，以預售制為主的住房銷售模式衍生出預售資金監(jiān)管難題。因此在改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度上，強調(diào)有力有序推進現(xiàn)房銷售。

??目前，多個城市已推出現(xiàn)房銷售地塊進行了現(xiàn)房銷售的試點，但現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長一段路要走，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

??事實上，除了現(xiàn)房銷售以外，還可以試點“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發(fā)商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權益。

??此次國常會對房地產(chǎn)方面的部署，進一步打開了地方樓市政策松綁的空間，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會改變，一線城市樓市調(diào)控或?qū)②吽桑€限制性政策全面放開。

??當前部分城市市場開始出現(xiàn)回暖跡象，但這種回暖可持續(xù)性存疑，若后續(xù)無密集利好政策疊加，未來增長動力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??對于行業(yè)來說，當前一系列調(diào)整均指向構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制，改革商品房基礎性制度，開啟“低端有保障、高端有市場”的雙輪驅(qū)動。