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??海花島3號島木棉園小區(qū)地庫被曝質(zhì)量問題后，引起外界的廣泛關(guān)注和當(dāng)?shù)芈毮懿块T的高度重視。目前，海南省住建廳派出的專家組已介入，第三方檢測機(jī)構(gòu)已派員進(jìn)駐涉事地庫采樣，多方都在等待最新的檢測結(jié)論。

??海花島3號島三期工程于2017年2月23日開工，2019年9月23日地下室結(jié)構(gòu)完工。地下車庫為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主樓地下室為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。

??該項(xiàng)目的建設(shè)單位為儋州中潤旅游開發(fā)有限公司，勘察單位深圳市勘察研究院有限公司，設(shè)計(jì)單位為海南省建筑設(shè)計(jì)院，監(jiān)理單位為廣州市恒合工程監(jiān)理有限公司，施工單位為中國建筑第五工程局有限公司。

??針對小區(qū)業(yè)主及外界廣泛關(guān)注的海花島3號島木棉園小區(qū)“地庫風(fēng)波”一事，記者近日專訪了

??海南省律師協(xié)會建筑工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任，河南千業(yè)（海口）律師事務(wù)所高級合伙人、副主任胡留喜，他從法律的角度全面解讀了相關(guān)問題。

??關(guān)于質(zhì)量檢測與修復(fù)方案的問題

??中國房地產(chǎn)報(bào)：最近，海花島3號島木棉園小區(qū)地庫被曝質(zhì)量問題，作為海南省律師協(xié)會建筑工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任，你對此有什么看法？

??胡留喜：根據(jù)媒體對小區(qū)業(yè)主所反映問題的報(bào)道來看，涉事高層房屋地下室主要存在承重墻柱表層大面積脫落及鋼筋銹蝕等問題。

??從此前該項(xiàng)目施工方中建五局委托第三方檢測機(jī)構(gòu)出具的檢測報(bào)告來看，涉事地庫被采樣墻柱混凝土氯離子嚴(yán)重超標(biāo)及抗壓強(qiáng)度不合格，說明受檢的地下室墻柱已出現(xiàn)明顯的質(zhì)量問題。

??我認(rèn)為，先應(yīng)查明問題的成因，消除隱患。該問題還需要由建設(shè)行政主管部門責(zé)令施工單位提供相關(guān)涉及混凝土的施工資料、監(jiān)理單位監(jiān)理資料，并委托具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對出現(xiàn)質(zhì)量問題得成因進(jìn)行分析。

??分析成因很重要，一方面，確定是否屬于施工單位在施工中存在“偷工減料”的情形，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或者有不按照工程設(shè)計(jì)圖紙或者施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工所導(dǎo)致的質(zhì)量問題：另一方面，是否因海水、雨水等漫灌、浸泡長期腐蝕導(dǎo)致，還是自然環(huán)境風(fēng)化等原因?qū)е隆?/p>

??中國房地產(chǎn)報(bào)：如果確定成因后，有關(guān)方面應(yīng)須采取哪些行之有效的應(yīng)對措施？

??胡留喜：無論屬于哪種原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，均需要權(quán)威專家作出科學(xué)而又準(zhǔn)確的判斷，比如對如何修復(fù)問題進(jìn)行論證。

??經(jīng)科學(xué)分析，若施工中使用了不合格材料（如海砂）導(dǎo)致的，必須采取相應(yīng)的修復(fù)措施。修復(fù)可能包括去除受損混凝土、更換銹蝕鋼筋，并使用合格的混凝土材料進(jìn)行重建等，具體應(yīng)以權(quán)威部門及權(quán)威專家的意見為準(zhǔn)，確保修復(fù)后的工程合格，消除居住人員的安全隱患。

??在實(shí)踐中，工程掛靠、違法轉(zhuǎn)包、違法分包等問題也屢見不鮮，經(jīng)層層轉(zhuǎn)包后的實(shí)際施工方為確保為數(shù)不多的利潤而不惜鋌而走險(xiǎn)、偷梁換柱地違規(guī)使用不合格材料，或不按設(shè)計(jì)要求及規(guī)范施工。

??雖然住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布有《建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》等規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中，終身責(zé)任制的追溯和責(zé)任追究往往面臨界定復(fù)雜、執(zhí)行難度大，從而導(dǎo)致五大責(zé)任主體驗(yàn)收流于形式，大錯(cuò)不犯、小錯(cuò)不斷的質(zhì)量問題，在商品房交付過程中體現(xiàn)的較為普遍。若不出現(xiàn)極端事件，也難發(fā)揮作用。

??關(guān)于地庫承重墻柱質(zhì)量責(zé)任問題

??中國房地產(chǎn)報(bào)：如果建筑結(jié)構(gòu)受損屬于施工質(zhì)量方面的問題，哪些單位應(yīng)該擔(dān)任，或者說應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

??胡留喜：從各大媒體的報(bào)道及此前的檢測結(jié)果來看，涉事地庫主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題是較為罕見的，常見的工程質(zhì)量問題一般不涉及主體結(jié)構(gòu)工程。

??因地下室承重墻柱是連接地基基礎(chǔ)和正負(fù)零以上主體工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和重要組成部分，一般歸屬于主體結(jié)構(gòu)工程，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)由施工單位在設(shè)計(jì)年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，系施工單位的法定義務(wù)。

??若經(jīng)查證屬實(shí)，屬施工單位故意使用不合格材料、不按設(shè)計(jì)要求和規(guī)范施工導(dǎo)致的質(zhì)量問題，即便通過修復(fù)達(dá)到合格要求，施工單位也將面臨行政主管部門的行政處罰和賠償因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

??若監(jiān)理單位未能有效監(jiān)督施工質(zhì)量，將不合格的建設(shè)工程、建筑材料、建筑構(gòu)配件按照合格簽字的，也可能要承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰后果，造成損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

??如果建筑結(jié)構(gòu)受損嚴(yán)重，無法通過修復(fù)來滿足設(shè)計(jì)要求、無法消除安全隱患的，則可能需要拆除重建。相關(guān)單位也可能因違反國家規(guī)定，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故，涉嫌構(gòu)成重大安全事故犯罪，對直接責(zé)任人員還要依法追究刑事責(zé)任。

??關(guān)于對房屋影響的問題

??中國房地產(chǎn)報(bào)：如果建筑主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題，對涉事房屋價(jià)值方面有什么影響？

??胡留喜：因主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋所有權(quán)人或使用人可能面臨居住安全風(fēng)險(xiǎn)，無安全感或安全感缺失，甚至留下?lián)]之不去的恐懼心理陰影。

??除此之外，房屋價(jià)值可能因質(zhì)量問題而下降，即便修復(fù)合格，也必然對房屋的出售或出租產(chǎn)生影響，必然會傳導(dǎo)至二手房掛牌價(jià)格，也會導(dǎo)致出租率及出租價(jià)格的降低。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：購房業(yè)主應(yīng)怎樣通過合理的訴求方式主張和維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益？

??胡留喜：涉及業(yè)主維權(quán)問題，根據(jù)合同相對性原則，購房業(yè)主只能向開發(fā)商主張權(quán)利，要求其承擔(dān)修復(fù)或重建的責(zé)任。若經(jīng)鑒定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用，購房者可依據(jù)《民法典》《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，可向房屋所在地人民法院訴請解除與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》，并要求開發(fā)商賠償損失。

??不過，業(yè)主無權(quán)直接向施工單位主張民事賠償責(zé)任，但可以向建設(shè)行政主管部門投訴、舉報(bào)，請求主管單位依法立案查處，追究施工、監(jiān)理單位等相關(guān)單位的行政責(zé)任，甚至刑事責(zé)任。

??事件的警示與建議

??中國房地產(chǎn)報(bào)：本次“地庫風(fēng)波”也引起了社會的廣泛關(guān)注和當(dāng)?shù)芈毮懿块T的高度重視，在建筑領(lǐng)域的實(shí)踐中，你有什么好的建議嗎？

??胡留喜：雖然木棉園小區(qū)地庫、墻柱質(zhì)量問題尚未有最終的定論，但在實(shí)踐中也確實(shí)存在這樣或那樣的問題，這就警示所有建筑行業(yè)參與者，必須嚴(yán)格遵守建筑法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量，保障公眾利益。

??開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位五大責(zé)任主體應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量控制，尤其是施工單位，應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，避免因掛靠、違法轉(zhuǎn)包、違法分包、層層轉(zhuǎn)包所導(dǎo)致的工程質(zhì)量安全體系失控，甚至質(zhì)量安全事故。

??建議一：從國家層面上應(yīng)不斷修訂和完善建筑領(lǐng)域的法律法規(guī)，明確五大責(zé)任主體的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，細(xì)化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保法律法規(guī)的嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。

??建議二：建立健全由政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門主導(dǎo)的第三方質(zhì)量監(jiān)管體系，利用信息化手段提高監(jiān)管效率，如建立全國統(tǒng)一且向社會公開材料可溯源的工程質(zhì)量監(jiān)管平臺，實(shí)現(xiàn)驗(yàn)收過程的透明化、公開化、數(shù)字化。