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??3月31日，永升服務(wù)舉行了2024年度業(yè)績(jī)會(huì)。永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官周迪、投資者關(guān)系總監(jiān)嚴(yán)憲出席發(fā)布會(huì)并回答記者提問(wèn)。

??“現(xiàn)金流增幅大于利潤(rùn)增幅，大于收入增幅。”周洪斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

??可以看出永升服務(wù)對(duì)現(xiàn)金流的重視。永升服務(wù)當(dāng)前賬面現(xiàn)金儲(chǔ)備為26億元，今年已支出3億元。去年同期，永升服務(wù)賬上現(xiàn)金為23.4億元。

??2024年永升服務(wù)整體應(yīng)收賬款較去年增加了約2億元，但關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款環(huán)比下降了2.3%。

??中信證券分析師張全國(guó)表示：“永升服務(wù)要警惕計(jì)提應(yīng)收款和商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。”

??而這一切和關(guān)聯(lián)方的緊密聯(lián)系不無(wú)關(guān)系。2023年和2024年，永升服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方旭輝集團(tuán)的收入占比維持在28.8%。

??盡管永升服務(wù)在努力擴(kuò)大第三方市場(chǎng)份額，但其業(yè)績(jī)?nèi)匀皇艿疥P(guān)聯(lián)方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增加，物業(yè)管理公司如何在這種環(huán)境下保持增長(zhǎng)成為了一個(gè)重要課題。

??關(guān)聯(lián)方占比物業(yè)服務(wù)收入仍為28.8%

??根據(jù)2024年年報(bào)顯示，物業(yè)管理服務(wù)依然是永升服務(wù)的主要收入來(lái)源，占比進(jìn)一步提升。2023年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入為44.63億元，占總收入的68.2%，而到了2024年，這一數(shù)字增長(zhǎng)至50.91億元，占總收入的比例達(dá)到了74.4%。

??資料顯示，永升服務(wù)主營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)、城市服務(wù)四塊業(yè)務(wù)。

??其中，永升服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入是集團(tuán)的最大收入來(lái)源，從2023年，物業(yè)管理收入為44.63億元，2024年為50.91億元。

??永升服務(wù)方面解釋?zhuān)@主要得益于公司與旭輝集團(tuán)的穩(wěn)定合作，及持續(xù)致力于擴(kuò)大第三方客戶(hù)基礎(chǔ)。

??對(duì)于絕大部分物業(yè)企業(yè)而言，物業(yè)管理服務(wù)依舊是最大的收入來(lái)源，物業(yè)企業(yè)注重培養(yǎng)業(yè)務(wù)及業(yè)態(tài)多樣性發(fā)展的能力對(duì)收入的貢獻(xiàn)仍然有限。對(duì)于永升服務(wù)而言，如何在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極開(kāi)拓新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為了未來(lái)發(fā)展的重要方向。這是在市場(chǎng)環(huán)境變化之下，要求物業(yè)企業(yè)必須具備更強(qiáng)的適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力。

??年報(bào)顯示，2023年和2024年，永升服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入中，均有71.2%來(lái)自第三方客戶(hù)，而來(lái)自母公司旭輝集團(tuán)的收入占比則維持在28.8%。

??盡管許多物業(yè)管理公司試圖通過(guò)拓展第三方業(yè)務(wù)來(lái)減少對(duì)母公司的依賴(lài)，形成獨(dú)立運(yùn)營(yíng)模式，但永升服務(wù)在這一點(diǎn)上變化并不大。

??關(guān)聯(lián)方依賴(lài)與多重壓力并存

??前年年底，旭輝永升服務(wù)將其名字改為永升服務(wù)，從這一舉動(dòng)看出永升服務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)化獨(dú)立市場(chǎng)化發(fā)展的計(jì)劃。

??事與愿違。與2023年相比，永升服務(wù)2024年在物業(yè)管理板塊的收入占比并未發(fā)生顯著變化。

??特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)的情況下，這種依賴(lài)性顯得尤為突出。

??盡管永升服務(wù)在努力擴(kuò)大第三方市場(chǎng)份額，但其業(yè)績(jī)?nèi)匀皇艿侥腹卷?xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增加，物業(yè)管理公司如何在這種環(huán)境下保持持續(xù)增長(zhǎng)成為了一個(gè)重要課題。

??當(dāng)下，許多物業(yè)管理公司試圖與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離，形成獨(dú)立運(yùn)營(yíng)模式，不可否認(rèn)的是，其業(yè)績(jī)?nèi)詴?huì)受到母公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的影響。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)的情況下，這種影響更加明顯。

??在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)看來(lái)，“盡管與開(kāi)發(fā)板塊呈現(xiàn)獨(dú)立性發(fā)展，但是在業(yè)績(jī)上還是受到開(kāi)發(fā)板塊業(yè)務(wù)的影響，最明顯一點(diǎn)就是增速放緩，可以看到利潤(rùn)和收入還保持正增長(zhǎng)，但是增速已經(jīng)明顯放緩。”

??他解釋?zhuān)耙环矫媸怯捎谛袠I(yè)新增規(guī)模大幅放緩，企業(yè)在管面積增長(zhǎng)放緩，另一個(gè)原因是物業(yè)服務(wù)仍然是物業(yè)費(fèi)占主要部分，這部分提高收費(fèi)難度較大，增值業(yè)務(wù)占比較小，這也是未來(lái)物業(yè)行業(yè)重點(diǎn)發(fā)力空間。”

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的大背景下，如何平衡傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)自身獨(dú)立性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)需要重視的課題。

??此外，永升服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方收繳率的迫切也凸顯其對(duì)現(xiàn)金流的重視。

??周洪斌表示：“地產(chǎn)類(lèi)應(yīng)收賬款作為持續(xù)關(guān)注重點(diǎn)，去年已成功回收4.8億元。鑒于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流普遍承壓，公司實(shí)施分類(lèi)管理。”

??管理層表示，2024年收繳率方面確實(shí)略有下降，這主要源于兩方面因素：一是地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)收縮背景下，整體回款難度較往年顯著增加；二是主動(dòng)調(diào)整了第三方業(yè)務(wù)的收款策略。

??2024年，物業(yè)宏觀環(huán)境存在多重超預(yù)期挑戰(zhàn)。例如，經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致支付意愿下降，人力成本剛性上漲和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)失序帶來(lái)的壓力。

??對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2025壓力，周洪斌說(shuō)，“業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)的更高期待、政府對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的規(guī)范要求等關(guān)鍵要素仍將延續(xù)，這對(duì)企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力提出持續(xù)挑戰(zhàn)。”