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??連虧5年后，友好（集團）股份有限公司（以下簡稱“友好集團”）宣布擬剝離公司核心房地產(chǎn)資產(chǎn)。

??5月21日，友好集團宣布與和新疆和瑞商業(yè)投資集團有限公司（以下簡稱“和瑞商業(yè)投資集團”）簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)子公司新疆友好華駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“華駿房地產(chǎn)”）100%股權(quán)。

??作為新疆區(qū)域零售龍頭企業(yè)，友好集團曾憑借精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和政策機遇，在新疆多地廣泛布局商業(yè)網(wǎng)點，旗下?lián)碛斜姸噘徫镏行摹⒊屑吧畋憷辏N售業(yè)績一度輝煌，多次入圍行業(yè)權(quán)威榜單。而華駿房地產(chǎn)作為其房地產(chǎn)核心資產(chǎn)，早期通過多種方式為公司帶來可觀財務(wù)收益，并提升母公司資產(chǎn)價值與行業(yè)地位。

??近年來，友好集團面臨諸多挑戰(zhàn)。線上購物興起使傳統(tǒng)百貨行業(yè)客流量持續(xù)下降，新興商貿(mào)零售類型不斷涌現(xiàn)，爭搶客源市場。2024年，友好集團主營業(yè)務(wù)營收下滑，毛利率降低，核心業(yè)務(wù)能力呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，亦面臨一定償債壓力。

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，華駿房地產(chǎn)同樣面臨困境。截至2024年末，華駿房地產(chǎn)資產(chǎn)總額雖有一定規(guī)模，但凈資產(chǎn)為負，營業(yè)收入和凈利潤均不理想，曾經(jīng)的“核心資產(chǎn)”已成為拖累公司業(yè)績的重擔(dān)。

??對于此次轉(zhuǎn)讓情況及未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了友好集團，企業(yè)表示，此舉主要是盤活存量資產(chǎn)、補充現(xiàn)金流，回流資金將用于民生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。公司一直以商業(yè)為主營業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于十多年前，2015年底已接近尾聲，2016年至今幾乎未涉足。未來是否重新進入需視戰(zhàn)略規(guī)劃和企業(yè)決策，目前暫無相關(guān)計劃。

??從“核心資產(chǎn)”到“沉重包袱”

??華駿房地產(chǎn)成立于2007年11月22日，由友好集團全資設(shè)立，重點布局烏魯木齊市。

??早在2012年，友好集團與華駿房地產(chǎn)聯(lián)合競買、共同擁有位于烏魯木齊市會展大道以東掛牌編號為2011-C-114和2011-C-115的地塊，合計支付土地出讓金3.5億元。彼時，為按規(guī)劃歸集上述地塊后續(xù)開發(fā)過程中的支出和收入，便于公司財務(wù)處理及后續(xù)工作的推進，友好集團與華駿房地產(chǎn)對上述地塊按照友好集團分攤35%土地面積、華駿房地產(chǎn)分攤65%土地面積進行劃分并承擔(dān)相應(yīng)費用。

??5月21日，友好集團發(fā)布公告稱，擬以上述地塊35%土地面積的使用權(quán)及地上附著物等資產(chǎn)以評估值作價1.52億元向華駿房地產(chǎn)增資，其中擬增加華駿房地產(chǎn)公司的注冊資本9831.61萬元，其余部分計入華駿房地產(chǎn)的資本公積。

??同日，另一則公告顯示，友好集團擬與和瑞商業(yè)投資集團簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，雙方基于各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與發(fā)展需求，就轉(zhuǎn)讓華駿房地產(chǎn)100%股權(quán)事宜達成合作意向。雙方已完成盡職調(diào)查和初步談判，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的確定以“不低于目標(biāo)公司凈資產(chǎn)且不低于公司對目標(biāo)公司長期投資總額”為原則和底線，具體交易價格尚需根據(jù)友好集團向華駿房地產(chǎn)增資后，第三方機構(gòu)對目標(biāo)公司凈資產(chǎn)等審計、評估的結(jié)果，結(jié)合上述底線和原則進一步協(xié)商并履行必要的公司決策審批程序后，另行簽訂包含具體價格的正式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議予以確定。

??同時，本次交易為承債式交易，即和瑞商業(yè)投資集團在受讓目標(biāo)公司100%股權(quán)的同時承接目標(biāo)公司應(yīng)向友好集團償還的債務(wù)，具體承債金額以審計結(jié)果為準(zhǔn)。

??公司年報顯示，截至2024年末，華駿房地產(chǎn)資產(chǎn)總額為3.14億元，凈資產(chǎn)-4985萬元。2024年，營業(yè)收入為44.81萬元，凈利潤-27.81萬元。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“核心資產(chǎn)”，已然變成了拖累公司業(yè)績的重擔(dān)。

??與此同時，有行業(yè)分析人士認為，友好集團的債務(wù)問題也迫在眉睫。截至2024年報告期末，公司資產(chǎn)負債率已達93.49%，遠超零售行業(yè)平均水平，長期處于高杠桿運營狀態(tài)。2024年歸屬母公司凈利潤首次轉(zhuǎn)正，但扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤仍為負值，盈利依賴非經(jīng)常性損益（如資產(chǎn)處置收益）。值得擔(dān)憂的是，高負債加低流動性的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司面臨巨大的償債壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年友好集團一季度流動比率僅為0.41，這意味著每1元流動負債僅有0.41元流動資產(chǎn)覆蓋，財務(wù)風(fēng)險值得關(guān)注。

??不過，友好集團表示，本次交易有利于公司進一步優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)資金回籠，提升公司現(xiàn)金流水平，有助于公司聚焦主業(yè)，集中資源穩(wěn)步發(fā)展壯大公司商業(yè)零售業(yè)務(wù)版圖，實現(xiàn)業(yè)績增量和經(jīng)營成效的穩(wěn)步提升。

??聚焦零售主業(yè)

??作為新疆區(qū)域零售龍頭企業(yè)，友好集團主營業(yè)務(wù)覆蓋百貨、超市等業(yè)態(tài)，憑借優(yōu)良的戰(zhàn)略前瞻性和優(yōu)先發(fā)展優(yōu)勢，其有力抓住政策機遇，精準(zhǔn)布局擴張，一度布局新疆9個城市，旗下?lián)碛?3家購物中心，21家超市及60家生活便利店。2011年主營業(yè)務(wù)銷售突破50億元大關(guān)，2013年、2014年連續(xù)兩年銷售總額突破百億元大關(guān)，接連入圍中國500強排名第466位和中國百貨行業(yè)排名第28位。

??作為友好集團的房地產(chǎn)核心資產(chǎn)，華駿房地產(chǎn)曾通過早期項目開發(fā)、資產(chǎn)處置及土地儲備增值等方式為公司帶來超4000萬元的直接財務(wù)收益，并通過戰(zhàn)略協(xié)同提升了母公司的資產(chǎn)價值和行業(yè)地位。

??然而，隨著線上購物的興起，市場份額競爭加劇，傳統(tǒng)百貨行業(yè)態(tài)客流量持續(xù)下降，加之疫情沖擊，顧客購物習(xí)慣發(fā)生改變，友好集團不得不面對來自營收下降和高額成本的壓力。

??與此同時，房地產(chǎn)進入行業(yè)周期。幸福里數(shù)據(jù)顯示，烏魯木齊5月二手房參考均價為8207元/平方米，環(huán)比持平，但同比去年下降4.9%。降價房源數(shù)量（2576套）遠高于漲價房源（381套），漲跌比降至14.79%。數(shù)據(jù)顯示，城市新房價格環(huán)比持平，開發(fā)商優(yōu)惠策略競相出現(xiàn)，爭奪市場。

??2024年年度報告顯示，友好集團主營業(yè)務(wù)合計營業(yè)收入12.08億元，較2023年下降6.85%，毛利率21.52%，比上年減少4.88 個百分點，核心業(yè)務(wù)能力呈現(xiàn)下滑出態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年疆內(nèi)企業(yè)通過網(wǎng)上銷售實現(xiàn)零售額608.6億元，同比增長18.2%，新疆本地消費者通過網(wǎng)購實現(xiàn)零售額1194.6億元，網(wǎng)上購物成為消費者熱衷的消費方式，傳統(tǒng)百貨零售不可避免的受到?jīng)_擊。與此同時，新興商貿(mào)零售類型如購物中心、奧特萊斯等不斷涌現(xiàn)，承載更多生活方式內(nèi)容，注重體驗感或性價比，爭搶剩余的客源市場。

??然而，報告期內(nèi)，友好集團的線上銷售額不足銷售總額的3%，數(shù)字化投入不足營收的2%，且過度依賴（美團、抖音等）三方平臺，缺乏線上經(jīng)營自主能力。過于緩慢的變革速度拖慢公司在市場競爭中的發(fā)展速度，消費者選擇減少，公司銷售渠道缺失，成為業(yè)績下滑的重要因素。

??“當(dāng)前，線上業(yè)務(wù)占比確實較小，但公司正在采取行動加大該業(yè)務(wù)占比和營收規(guī)模。”友好集團回應(yīng)稱。