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??人口左右著樓市過往，也塑造著行業未來。

??第七次人口普查數據出爐，老齡化與少子化現實如期而至。正如《東地產財經周刊》在各類專題中所分析的那樣：房地產行業波動短期是貨幣現象，長期則是人口變遷。人口是一切經濟活動的源頭。改革開放后的人口紅利，適逢第一波嬰兒潮成年；2010 年的“民工荒”，

??與 1990 年后人口出生率下降密切相關；網購經濟的暴發，適逢互聯網原住民成長為消費生力軍……人口總與社會經濟的運行相輔相成。

??從人口的中長期視野中，我們很容易看到：自1962 年三年自然災害結束起，中國開始了人類歷史上持續 32 年、年均逾 2000 萬最大規模的嬰兒潮。根據第六次人口普查數據測算，至 1990 年，嬰兒潮出現最大峰值，達到 2803 萬人；但自 1991 年開始，出生人口劇降，1994 年僅為 1879 萬人，尤其是 1996 年后，出生人口再沒超過 1600 萬；至 2020 年，出生人口已降至 1000 萬水平。與 1990 年前五年平均 2500 萬的出生人口相比，1996 年后五年平均出生人口僅在 1500人左右，每年減少 1000 萬人，下降幅度超過 40%。而2000 年，新出生人口與頂峰時相比，降幅達 64%。

??2013 年創刊五周年之際，《東地產財經周刊》曾在封面文章撰文預測，根據人口結構，按照國內 27 歲左右的平均置業年齡來看，中國房地產市場的剛性需求將在 2017 年前后達到峰值。事實上，從 2015 年起，改善性需求逐步取代剛性需求，躍升為市場成交主力。

??我們同時還預測，2022 年起，在剛性需求劇減的同時，60 歲以上年齡人口每年以 2000 萬遞增，中國老齡化進程顯著提速，與之相應，養老地產等細分行業可能迎來好時光。如今回溯來看，在持續上漲的房價面前，改善性需求爆發提前了，而剛性需求也在高房價面前一定程度延緩了首次置業年齡；另一方面，家庭規模小型化造成了新的住房需求。這一切，使得剛需市場的需求曲線不會出現如新生兒一樣的斷崖式下跌。

??再進一步看，當前的人口結構中，嬰兒潮峰值年齡人口在 31 歲，如果考慮改善型房屋置換平均年齡在40 歲左右，這也意味著，改善型需求的高峰可能 2030年左右到來；由此可以預見的未來十年，仍處于房地產業改善需求旺盛的年代。而由于全球主要央行持續的貨幣超發，未來十年的房價仍然是易漲難跌。但人口結構的老齡化，以及人口流動的不均衡，將會加劇不同城市的房地產市場的分化，體現在投資開發端，城市與區域的選擇將會比過去更重要。另一方面，大家共同看好的核心城市，其投資開發的高門檻又強化了頭部企業的優勢……凡此種種因素都在為頭部房企獲得更大的市場份額提供了外在條件——行業集中度的提升，仍將呈現加速態勢，直至數年之后的某個時點，因人口趨勢導致市場全面逆轉。

??所有一切，終究都逃不過時間。因為時間，不以人的意志為轉移，正如獨生子女一代終將長大，嬰兒潮人口終將老去，時間要素深刻體現于人口結構變遷中。這種變遷，深刻影響著社會運作，塑造著國民經濟，也決定著行業未來。