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??導語

??大面積高總價“越豪越好賣”，上海“獨占鰲頭”全面領漲；高端豪宅預期供求持穩(wěn)，蓉漢等產(chǎn)品競爭白熱化。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點

??2025年上半年重點城市總價千萬以上新房豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增，究竟當前各地豪宅市場有怎樣的分化特征，背后驅(qū)動原因幾何，未來豪宅市場熱度能否延續(xù)，我們將通過下文一一解析。

??01 引子：2025年仍是千萬豪宅“成交大年”，同比增幅顯著好于新房平均（本節(jié)有刪減）

??（一）20城2025年上半年千萬豪宅成交同比增21%，二三線增幅超一線

??2025年依舊是豪宅成交大年，重點城市總價千萬以上新房豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增。20個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、成都、南京、青島、蘇州、廈門、佛山、珠海、無錫、天津、福州、西安、武漢、合肥、鄭州）2025年上半年總價1000萬元以上商品住宅合計成交2.1萬套，環(huán)比微降7%，同比增長21%，而百城新房成交上半年同比僅微增5%，可見豪宅領漲全國，成交韌性較強。

??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。具體來說，核心城市中，4個一線城市千萬豪宅成交達1.6萬套，同比增長15%,16個二三線城市成交5871套，同比增長37%。

??（二）北上廣深杭2025年上半年千萬豪宅成交破千套，甬榕廬等倍增（略）

??（三）京滬蓉甬高端住宅成交穩(wěn)定，2025年上半年千萬豪宅成交占比持增

??分總價段來看，重點城市諸如上海、北京、成都、無錫、寧波等2025年上半年總價1000-3000萬豪宅成交占比較2024年增幅較為顯著；寧波實現(xiàn)跳增，由2024年1.89%增至6.16%。而寧波、廈門、蘇州等增幅較為顯著總價段集中在3000萬以上。

??（四）豪宅去化率顯著超城市平均，上海15萬+/平頂豪去化基本超8成

??從項目去化情況來看，豪宅去化率普遍高于城市平均，尤其在當前核心城市基本采取“提質(zhì)縮量”供地模式保證地價維穩(wěn)，因而也倒逼企業(yè)逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅入市往往能取得不錯的銷售業(yè)績。

??一線城市以上海為例，對比2025年以來單價超10萬元/平項目開盤首日平均去化率和上海月度項目開盤首日平均去化率，可以看出，高端住宅去化領漲樓市，去化率基本在6成以上波動，6月沖高至95%。對于上海而言，區(qū)域分化持續(xù)加劇：2025年以來，中心城區(qū)熱度率先反彈，帶動平均去化率上升；兩極分化依然明顯且典型，市中心+浦東去化率普遍80%-100%，寶山+閔行去化約六成，五大新城去化4成以下。

??下表我們羅列了上海2025年以來單價超單價超15萬元/平部分項目開盤去化情況，可以看出去化率基本都在8成以上，大面積、高總價戶型持續(xù)熱銷，這些豪宅產(chǎn)品往往位于黃浦-豫園、浦東新區(qū)-碧云等核心區(qū)域板塊，單批次推售量基本在100套作用，“小步快跑”的推盤策略也使得頂豪市場熱度得以延續(xù)。

??二線城市以成都為典型代表，二季度以來，高端住宅集中入市使得市場熱度延續(xù)高位，而當前新規(guī)住宅近乎成為了成都豪宅“標配”，我們統(tǒng)計了二季度以來成都有8個單價超3萬元/平方米高端住宅入市，而7個均為新規(guī)住宅，去化率基本也都在8成以上。

??02 新房豪宅特征：大面積高總價“越豪越好賣”，上海“獨占鰲頭”全面領漲（本節(jié)有刪減）

??（一）總價5000萬以上高端住宅同比增51%，上海占比近8成“一枝獨秀”

??分總價段來看，豪宅市場整體呈現(xiàn)出“兩頭翹”特征：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年總價1000-3000萬新房豪宅成交套數(shù)高達19561套，同比增長25%；總價5000萬以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長51%，增幅顯著；僅總價3000-5000萬新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于去年基數(shù)較高。

　　分城市來看，主要呈現(xiàn)出以下特征：一方面頭部城市豪宅市場集中度上升，上海、北京、深圳、杭州等熱點城市豪宅市場累計占比豪宅市場8成份額，可以說這些城市短期新房市場熱度主要依托豪宅改善盤支撐。另一方面，上海“一枝獨秀”，在各總價段中成交絕對量和占比均居各城市首位，購買力基礎雄厚對豪宅市場形成了有效的需求支撐，值得關注的是，頂豪（總價5000萬以上）市場上海擁有絕對支配地位，2025年上半年成交482套，占比高達78%。

??（二）180平以上成交占比46%但集中度下降，100-140平占比增幅最顯著

??從面積段來看，2025年年暢銷豪宅產(chǎn)品具有以下特征：大面積豪宅更好賣，200平以上戶型成交占比高達37%但集中度穩(wěn)中有降，而100-140平中等面積段隨著供應持續(xù)放量，成交占比增幅最為顯著。具體來看，

??一方面，大面積豪宅180平以上頂豪戶型仍是當前成交主力但集中度下降，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩(wěn)步下降，環(huán)比下降8.11pcts，同比下降5.26pcts。

??另一方面，隨著供給放量，中等面積段100-140平段豪宅成交普遍持增，且增幅顯著，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比為12.09%，同環(huán)比分別增長3.68pcts和3.39pcts；120-140平的千萬豪宅成交占比為17.40%，同環(huán)比分別增長6.28pcts和8.42pcts；其中180-200平和200-250平兩個面積段同環(huán)比跌幅均超3pcts。

??值得關注的是，180平以上大面積段成交占比回落，不難推斷，當下豪宅客戶選擇產(chǎn)品時并不一味追求大面積、高總價產(chǎn)品，尤其是高得房率新規(guī)產(chǎn)品集中入市背景下，客戶選擇產(chǎn)品也會更傾向于性價比。

??（三）一線豪宅成交集中120-140平，二線以200-300平為成交主力（略）

??（四）各城千萬豪宅成交主力面積段不一，多數(shù)城市主力面積段集中度上升（本節(jié)有刪減）

??1、北上廣成交主力面積段下移，2025年上半年120-140平增幅顯著

??第一類城市以北京、上海、廣州等一線城市為典型代表，2024年三城千萬豪宅主要以140-160平為成交主力，而后成交占比呈現(xiàn)出逐年下行走勢，與之形成鮮明對比的當屬120-140平，成交占比逐年遞增，2025年上半年成交占比均增至20%以上。

??2、蘇杭青珠仍以200-250平為成交主力，但占比同比顯著回落

??第二類蘇州、杭州、青島、珠海等為典型代表，2025年上半年主力成交面積段集中在200-250平，占比均在20%以上，不過四城該面積段同比持降。

??而成交占比增幅顯著的四城仍存在一些差異，蘇州集中在180-200平、300-350平和500-550平，杭州則為250-300平和350-400平；青島“兩頭翹”，漲幅顯著的既有160-200平，同樣亦有800平以上頂  級豪宅；珠海則主要集中在180-200平方米，主力成交面積段也下行趨勢。

??3、漢鄭廬榕200-250平、蓉甬佛250-350平成交集中度還在上升（略）

??03 動因：供應放量+產(chǎn)品升級+保值增值促進新房豪宅市場成交穩(wěn)中有增（本節(jié)有刪減）

??（一）高溢價地塊占比上升，甬廈等個別城市豪宅項目迎供應大爆發(fā)

??近年來受低迷樓市行情影響，地方政府為維穩(wěn)地市熱度，普遍采取了“提質(zhì)縮量”的供地策略，使得地市成交聚焦在核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊上。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來20個重點城市高溢價地塊占比持續(xù)上升，2025年上半年溢價率超20%地塊占比高達20.86%，較2024年全年上升13.08pcts,為豪宅項目供應放量打下了堅實基礎。

??因高溢價地塊占比上升，寧波、廈門等個別城市也迎來了豪宅供應量的大爆發(fā)，因而也帶動千萬豪宅成交穩(wěn)中有增。典型城市如寧波，2025年上半年總價1000萬元以上新房供應達到919套，同比增長113%，受供應放量帶動，全年千萬豪宅成交規(guī)模升至939套，同比增長近2成。

??（二）中央“好房子”號召倒逼房企品質(zhì)升級，新房豪宅產(chǎn)品力優(yōu)于二手（本節(jié)有刪減）

??2025年，以“好房子”國家戰(zhàn)略為引領，重點城市密集出臺住宅新規(guī)（如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復式挑空、優(yōu)化公共空間計容），顯著提升了住宅產(chǎn)品的實得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場，更深度驅(qū)動了住宅產(chǎn)品的全方位升級換代。

??對于購買力相對雄厚的中高改客群而言，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢，戶型創(chuàng)新聚焦空間功能復合化、場景延展、景觀交互。高端住宅產(chǎn)品的戶型創(chuàng)新從單純追求面積擴張轉向深度挖掘場景價值，聚焦空間功能復合化與場景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設計兩大核心特征，實現(xiàn)居住體驗的質(zhì)變。具體來看，

??1、聚焦空間功能復合化與場景延展性，實現(xiàn)平層墅院化升級（本節(jié)有刪減）

??平層院墅化是指將別墅的立體空間功能，如庭院、私密性、多功能分區(qū)等融入單層大平層住宅的設計理念。

??成都華發(fā)錦宸院建面約320㎡戶型，一梯一戶專屬動線，入戶即見景觀庭院，LDKGB一體形成超級社交空間，滿足家庭聚會、親子互動、茶敘等多重場景；全套房私享陽臺，形成“私人花園”，支持種植、休閑等個性化場景。

??南京金陵序以建面約225㎡戶型為例，弧形挑空露臺，挑高約6.5米，進深3米，形成“空中私家庭院”。露臺通過奇偶層錯位布局，結合無界落地玻璃封裝，與客餐廳無縫聯(lián)動，形成LDKBG洄游式社交場域，支持園藝、茶敘、星空觀測等多元場景。

??2、270°全景艙設計，打破空間邊界，重構景觀交互（本節(jié)有刪減）

??全景艙設計以270°環(huán)幕視野取代傳統(tǒng)單面采光，通過無柱化、弧形玻璃等技術，實現(xiàn)“空間感倍增”與自然沉浸式體驗。這種將自然轉化為生活場景的核心要素，滿足高端客群對“情緒價值”與“空間自由度”的雙重需求

??杭州杭序府建面約260㎡戶型，客餐廳采用曲面落地玻璃門窗圍合，形成三面無遮擋視野；南向轉角弧形陽臺銜接客餐廳，通過弧形玻璃消除直角邊界，拓展景觀界面并實現(xiàn)室內(nèi)外空間無縫交融；主臥套房270°廣角落地窗，形成私域景觀艙。

??武漢新希望·D10黑珍珠建面約310㎡戶型，客餐廳采用三面連續(xù)的U型落地玻璃幕墻，形成約50米無遮擋觀江面，通過優(yōu)化剪力墻結構和隱框平推窗技術，實現(xiàn)室內(nèi)外視覺無縫銜接；主臥套房270°一線江景視野。

??3、高端會所構建圈層服務，成為業(yè)主身份的象征（略）

??4、文化轉譯與藝術賦能，打造產(chǎn)品差異化護城河（略）

??5、科技健康系統(tǒng)定義高端住宅品質(zhì)與未來可持續(xù)性（略）

??（三）經(jīng)濟疲軟背景下核心區(qū)域二手豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜（本節(jié)有刪減）

??目前來看，重點一二線城市核心區(qū)二手豪宅保值增值性良好，從重點20城不同檔次小區(qū)月度二手房價上漲小區(qū)占比變動情況可以看出，高端小區(qū)中房價上漲小區(qū)占比還是顯著高于剛需、改善小區(qū)的，近2個月受新房市場大力發(fā)展“好房子”、以及年中房企加大營銷力度的影響，在產(chǎn)品需求迭代之下，高端類小區(qū)房價的回升亦面臨著更多的壓力。

　　微觀項目來看，頂豪小區(qū)保值增值性良好，我們選取了上海、深圳2025年上半年熱銷二手豪宅項目，整體呈現(xiàn)出“越漲越買”特征，可比房價普遍持增，且項目主要集中在在配套健全、交通便利的城市核心區(qū)，諸如上海浦東區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)；深圳南山區(qū)和福田區(qū)等，因高端新房供應相對稀缺，加之高端客群愿意為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)等增值服務買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

　　反觀剛需小區(qū)，短期內(nèi)“以價換量”延續(xù)，下表我們選取了北京、上海、杭州二季度熱銷的典型剛需小區(qū)，可比房價較2024年四季度均有了不同程度回調(diào)，尤其是房齡較長、戶型功能性缺失的老破小房價持續(xù)下降。

??04 2025年展望：高端豪宅預期供求持穩(wěn)，蓉漢等產(chǎn)品競爭白熱化（本節(jié)有刪減）

??上文我們回顧了2025年上半年年豪宅市場的基本特征，下文我們將根據(jù)高溢價地塊量估算2025年下半年豪宅供應規(guī)模和各城市差異化特征。

??（一）2025年下半年預期新增豪宅供應約775萬平，三季度為入市高峰

??根據(jù)過去項目從拿地到開售約8個月左右開發(fā)周期，以及2024年成交高溢價地塊情況來看，典型20城2025年下半年預計將新增775萬平方米豪宅供應，對比20城2025年上半年千萬豪宅成交規(guī)模426萬平方米，整體高端住宅供應規(guī)模仍算是較為充裕。

??分季度來看，2025年三季度仍是千萬豪宅集中入市期，測算整體供應規(guī)模將達到486萬平方米，約是四季度2倍。

??（二）滬深甬高端供給約束顯著，京穗寧供求持穩(wěn)，廬漢鄭等供過于求

??分城市來看，杭州、成都2024年成交高溢價地塊預計2025年下半年新增高端住宅供應面積超過100萬平方米，是供應量排名居前的2個城市；北京次之，也達到了85萬平方米；上海、廣州、武漢為第三梯隊，供應量在50-60萬平方米。

??為了更好的測算豪宅供應是否充裕，我們將各城市2025年下半年預期新增豪宅量與2025年上半年千萬豪宅成交面積進行對比，大體可以分為以下三類：

???上海、深圳、寧波、青島等供求比小于1，供給約束依舊顯著，客觀上制約成交放量。

???北京、廣州、南京、無錫“以銷定產(chǎn)”模式之下供求持穩(wěn)，短期內(nèi)豪宅市場熱度預期延續(xù)。

???最后杭州、成都、蘇州、武漢、合肥、鄭州、天津、福州、廈門等多數(shù)城市存在供過于求的情況，高端產(chǎn)品也存在一定程度的去化難問題。

??（三）高凈值客群穩(wěn)定、對“好房子”居住需求致興豪宅市場仍有放量空間（略）

??（四）大面積、高總價頂豪市場韌性較強，配套、產(chǎn)品、價格等備受關注（略）

??（五）地市“提質(zhì)縮量”高端市場供給約束加劇，蓉漢等產(chǎn)品競爭白熱化（略）