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??自去年“430”政治局會(huì)議首提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”正式進(jìn)入新階段。

??各地“以舊換新”、收儲(chǔ)商品房、“房票”等一系列政策組合拳，疊加新房供應(yīng)節(jié)制，樓市庫(kù)存延續(xù)下行走勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存同比下降7%。

??具體到城市層面來(lái)看，重點(diǎn)城市中超七成城市庫(kù)存規(guī)模下降，其中成都狹義庫(kù)存同比降幅達(dá)到45%，此外深圳、杭州、鄭州和蘭州庫(kù)存規(guī)模降幅也在兩成以上。

??不過(guò)值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超18個(gè)月，短期內(nèi)還面臨一定的去化壓力。

??今年半年度末，重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存規(guī)模和去化周期雙降，而且降幅均在5%以上。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存規(guī)模為3.09億平方米，同比下降7%；按12個(gè)月測(cè)算2025年6月末去化周期達(dá)21.82個(gè)月，同比下降5%。

??聚焦重點(diǎn)一二線城市，庫(kù)存規(guī)模降幅最高的是成都，截止上半年末成都狹義庫(kù)存總量為2193.12萬(wàn)平方米，較去年下降45%，也是降幅最高的城市。蘭州、鄭州、杭州、深圳、蘇州、青島、寧波、南京等城市庫(kù)存規(guī)模同比降幅均在10%以上。

??而重慶、西安、濟(jì)南、海口、廣州庫(kù)存規(guī)模不降反升，其中重慶半年末庫(kù)存規(guī)模同比上升13.5%至916.36萬(wàn)平方米。

??從去化周期來(lái)看，杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期都在18個(gè)月以下，而且這些城市去化周期較去年同期均有所下降。 

??除了上述城市以外，北京、廣州、長(zhǎng)春、海口、西寧、南寧、福州、重慶、武漢、鄭州、蘭州、天津、濟(jì)南、南京等多城去化周期仍超18個(gè)月，庫(kù)存壓力仍比較大。

??以去化周期超過(guò)18個(gè)月的廣州、武漢和南京為例，按照庫(kù)存套數(shù)來(lái)看，廣州、武漢、南京庫(kù)存主力均為100-120平中等面積段，占比均在2成以上，其中160平以上大面積段庫(kù)存套數(shù)同環(huán)比齊增，庫(kù)存壓力略有上升。

??這意味著，今年上半年高端住宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，但是成交增幅遠(yuǎn)不及供應(yīng)帶來(lái)短期庫(kù)存積壓。

??不過(guò)，不同城市仍然存在一定的差異化特征。

??廣州庫(kù)存套數(shù)占比增長(zhǎng)的面積段集中在120-140平和160-180平，武漢大面積段庫(kù)存增幅顯著，其中140-160平和180平以上同比分別增加1.26個(gè)百分點(diǎn)、0.56個(gè)百分點(diǎn)。南京較為特殊，100平以下小面積段和180平以上大面積段庫(kù)存套數(shù)占比增幅都比較顯著，而中等面積段100-140平庫(kù)存套數(shù)占比跌幅顯著。

??城市外圍區(qū)域庫(kù)存仍在持續(xù)增長(zhǎng)，以廣州為例，外圍低價(jià)值片區(qū)庫(kù)存占比相對(duì)較高且同比持增，廣州增城區(qū)2025年6月末庫(kù)存套數(shù)占比分別達(dá)到了22.26%，同比增長(zhǎng)了0.06pcts。

??而核心區(qū)庫(kù)存占比較小，比如武漢武昌、江漢和南京玄武、秦淮、鼓樓等庫(kù)存占比均不足5%。

??不過(guò)，從變化情況來(lái)看，各城市核心區(qū)庫(kù)存占比均有上揚(yáng)的趨勢(shì)。

??從去化難度來(lái)看，去化周期較長(zhǎng)的反而不是庫(kù)存占比最高的房源，廣州、武漢和南京庫(kù)存結(jié)構(gòu)與去化周期分布恰恰相反。

??據(jù)CRIC測(cè)算，廣州、武漢和南京三城面積段去化周期特征呈現(xiàn)出“兩邊高中間低” 即小于80平和大于180平去化周期高企，反而主力庫(kù)存積壓在100-140平的房源，因該面積段為主力供應(yīng)和成交區(qū)間，因而去化壓力并不算太大。

??相較而言，小面積段80平以下和超大面積段180平以上因成交量有限，去化周期顯著超城市平均。

??以廣州為例，70平以下和160平以上房源2025年6月末按12個(gè)月成交均值測(cè)算的去化周期均在30個(gè)月以上。

??另外，武漢70-80平和180平以上房源庫(kù)存去化周期分別為46個(gè)月和27個(gè)月，而主力庫(kù)存面積段100-120㎡房源去化周期在21個(gè)月左右。

??從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，城市外圍區(qū)諸如廣州增城區(qū)、花都區(qū)，南京高淳區(qū)、六合區(qū)，武漢長(zhǎng)江新區(qū)、新洲和蔡甸等2025年6月末庫(kù)存去化周期均處于各城市區(qū)域前列，存在顯著的供大于求的情況。

??在50城狹義庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下行的大背景下，不同城市區(qū)域、房源類型庫(kù)存壓力分化明顯，盡管整體去化周期縮短，但廣州、武漢、南京等城市周期仍超18個(gè)月，壓力猶存。

??從房源結(jié)構(gòu)看，80平以下小戶型和180平以上大戶型去化難度最大，城市外圍庫(kù)存積壓嚴(yán)重，而核心區(qū)庫(kù)存占比略有上升趨勢(shì)。整體來(lái)看，隨著后續(xù)市場(chǎng)迎來(lái)階段性放量，未來(lái)重點(diǎn)城市庫(kù)存將會(huì)繼續(xù)走低。

??對(duì)于城市而言，仍需加力精準(zhǔn)施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)對(duì)于庫(kù)存去化壓力較大的外圍區(qū)域，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市整體發(fā)展的良性互動(dòng)。