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??進(jìn)入二季度以來(lái)，廣州市中心小面積公寓的成交熱度正悄然升溫。受益于租售比回升、總價(jià)門(mén)檻低等因素，這類資產(chǎn)再度進(jìn)入投資者視野。

??“不是自住，但看中租金收益比較穩(wěn)。”最近，趙先生正在關(guān)注天河珠江新城的公寓產(chǎn)品。他主要看總價(jià)在100萬(wàn)元出頭的單位，單價(jià)僅為周邊住宅的五分之一。“我不想把錢(qián)放在利率‘1’字頭的銀行定存里，也不敢再碰股市和理財(cái)了。”據(jù)他測(cè)算，廣州市中心小面積公寓類物業(yè)月租可穩(wěn)定在4000元左右，即便年內(nèi)空置一兩個(gè)月，年化租金回報(bào)率仍超過(guò)3%。

??小公寓成交大熱度 

??“珠江新城的小面積公寓從3月份開(kāi)始明顯升溫。”裕豐地產(chǎn)匯悅臺(tái)分店店長(zhǎng)吳肖揚(yáng)觀察到，一些原本無(wú)人問(wèn)津的房源，因價(jià)格下調(diào)便迅速成交。以富力盈豐廣場(chǎng)為例，一套小公寓曾掛牌半年未成交，業(yè)主在3月下調(diào)報(bào)價(jià)后，三天內(nèi)即完成交易。

??貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，2020至2022年間，富力盈豐大廈、盈力大廈平層公寓成交均價(jià)普遍在3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米，近期已降至2萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格回調(diào)幅度達(dá)三至四成。

??“客戶看重的是租金回報(bào)。”吳肖揚(yáng)表示，目前小公寓買(mǎi)家中，自住和投資者各占一半。在當(dāng)前銀行定存、國(guó)債等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益普遍走低的背景下，租售比回歸合理區(qū)間，成為投資者出手的關(guān)鍵。尤其是珠江新城核心區(qū)，雖然樓價(jià)回調(diào)明顯，但租賃需求始終穩(wěn)定，租金僅微幅下調(diào)。

??廣州廣房置業(yè)店長(zhǎng)邱宏偉也透露，近期成交客戶多為手上有閑錢(qián)、希望“穩(wěn)收租”的群體。他們并不是大手筆投資客，更像是“精算型”的理財(cái)者，看中的是公寓租售比比住宅高。

??吳肖揚(yáng)進(jìn)一步分析，目前中心區(qū)住宅動(dòng)輒總價(jià)八九百萬(wàn)元，月租8000~10000元，年化租金回報(bào)率約為1%。而總價(jià)100多萬(wàn)元的小公寓，租金回報(bào)率可達(dá)3%以上。加上珠江新城是廣州的城市名片，哪怕是入門(mén)級(jí)資產(chǎn)，客戶也愿意在這里配置。

??不過(guò)，小公寓的熱度背后，投資者仍需精算成本。一名業(yè)內(nèi)人士提醒，廣州公寓產(chǎn)品在二手市場(chǎng)交易稅費(fèi)較高，以一套總價(jià)100萬(wàn)元的公寓為例，各項(xiàng)稅費(fèi)累計(jì)需十多萬(wàn)元，通常由買(mǎi)方承擔(dān)。“一些看似很‘筍’的單位（性價(jià)比高的房子），需要綜合稅費(fèi)和持有成本重新核算，賬面劃算不等于實(shí)際劃算。”

??豪宅熱度被周邊新盤(pán)分流

??不過(guò)，珠江新城的大面積二手豪宅產(chǎn)品卻沒(méi)有延續(xù)這種熱度。

??在其背后，一個(gè)關(guān)鍵因素是新房分流效應(yīng)日益凸顯。吳肖揚(yáng)表示，近年來(lái)，琶洲、金融城等區(qū)域高端新盤(pán)供應(yīng)持續(xù)增加，珠江新城自身也有凱旋新世界一手產(chǎn)品在售，盡管價(jià)格不低，但憑借品牌積累、小區(qū)氛圍和圈層效應(yīng)，成功吸引了一批原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)二手豪宅的高凈值客戶。

??這一趨勢(shì)在行業(yè)內(nèi)已成共識(shí)。尤其是近期保利天曜、保利天奕入市后，以更強(qiáng)的產(chǎn)品力、更現(xiàn)代的設(shè)計(jì)和更高的使用率，加上定價(jià)克制，明顯瓜分了珠江新城二手豪宅的潛在買(mǎi)家市場(chǎng)。

??除了可選項(xiàng)變多，買(mǎi)家的觀望情緒也在加重。

??邱宏偉提到，不少客戶在等待面粉廠項(xiàng)目，該地塊預(yù)計(jì)三季度推出，若定價(jià)合理，可能會(huì)吸引大量預(yù)算在3000萬(wàn)元以上的買(mǎi)家。此外，珠江新城未來(lái)還有馬場(chǎng)地塊待出讓，作為珠江新城僅存的大體量可開(kāi)發(fā)區(qū)域，堪稱“中心的中心”，不少客戶明確表示要等一等。

??多重因素疊加，珠江新城二手豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。邱宏偉表示，現(xiàn)在珠江新城1500萬(wàn)元以下的二手房，基本只能靠降價(jià)換成交。而2000萬(wàn)元左右的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，尤其是中高層南向單位，因競(jìng)品較少、持有者抗跌意愿強(qiáng)，成交仍具一定支撐。不過(guò)，3000萬(wàn)元以上的豪宅，買(mǎi)家多處于觀望狀態(tài)。

??在他看來(lái)，當(dāng)前珠江新城的二手價(jià)格雖未觸底，但已是近年低位。“對(duì)于置換型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是相對(duì)合適的窗口期。先賣(mài)后買(mǎi)會(huì)更穩(wěn)妥，尤其可關(guān)注優(yōu)質(zhì)戶型，趁市場(chǎng)博弈期鎖定心儀資產(chǎn)。”邱宏偉建議。