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??“沒想到，看了3個(gè)樓盤，每個(gè)都在降價(jià)，還搶著給優(yōu)惠方案。”剛在廣州海珠區(qū)某新盤鎖定一套小三房戶型的李先生說。他和妻子原本計(jì)劃在番禺置業(yè)，但最近幾次到海珠看盤后，發(fā)現(xiàn)不少小戶型樓盤的總價(jià)已壓至400萬元左右，“預(yù)算內(nèi)也能‘上車’中心城區(qū)，確實(shí)心動(dòng)”。

??過去幾年，海珠區(qū)被視作改善型置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大中戶型成交占比居高不下，120平方米以上產(chǎn)品成為主流，“豪宅”幾乎成為板塊標(biāo)簽。可是，隨著土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整、戶型新規(guī)落地以及去化壓力上升，海珠樓市正經(jīng)歷一輪深刻的結(jié)構(gòu)性變化。

??小戶型爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)

??近期，海珠西某項(xiàng)目推出79平方米三房，總價(jià)380萬元起，折合單價(jià)進(jìn)入“4字頭”，創(chuàng)下海珠新規(guī)三房總價(jià)新低。價(jià)格的下探，迅速拉近了與外圍區(qū)域新盤的差距。

??“海珠西此前不少樓盤定價(jià)還在‘6字頭’。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。4月開盤的綠城馥香園價(jià)格5.2萬~5.8萬元/平方米，已給競(jìng)品帶來明顯壓力。

??隨即，中建天鈺大幅調(diào)價(jià)。該項(xiàng)目年初首開價(jià)尚在5.5萬~6.3萬元/平方米，總價(jià)498萬元起，4月底直接下調(diào)至89平方米三房一口價(jià)398萬元，折合單價(jià)不足4.5萬元/平方米，單價(jià)降幅超萬元，接近八折，讓不少觀望客戶選擇入場(chǎng)。

??“一場(chǎng)以中小戶型為主的價(jià)格戰(zhàn)，今年二季度已經(jīng)全面打響。”一位海珠樓盤操盤手表示，多項(xiàng)目包裝“內(nèi)部房源”“一口價(jià)單位”，疊加額外折扣、贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位、管理費(fèi)減免及成交禮，算下來性價(jià)比突出。部分項(xiàng)目起步價(jià)與荔灣區(qū)新盤的價(jià)差僅二三十萬元，按首付比例計(jì)算，置業(yè)門檻相差無幾。

??“今年最大變化是價(jià)格調(diào)整的頻率明顯加快。”一名深耕海珠的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，以中旅天宸府為例，4月底89平方米南向三房降至5.1萬元/平方米中高層任選，但幾天后即推出87平方米戶型一口價(jià)房源，總價(jià)407萬元起，折合單價(jià)約4.68萬元/平方米，較2022年開盤價(jià)已下調(diào)超三成，成交隨之放量。

??海珠新城的價(jià)格調(diào)整更具代表性。項(xiàng)目5月推出工抵房，毛坯售價(jià)僅3.8萬~4萬元/平方米，95平方米單位總價(jià)359萬元起。這已不是海珠新城首次大幅降價(jià)，項(xiàng)目2022年首開時(shí)售價(jià)集中在“6”“7”字頭，2023年5月降至5.8萬元/平方米起，2024年3月再下調(diào)至4.9萬元/平方米起，三年價(jià)格幾近腰斬。

??在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化之下，連部分熱銷項(xiàng)目也難以幸免。網(wǎng)紅盤保利燕語(yǔ)堂悅清尾貨，90平方米單位總價(jià)約520萬~530萬元，較此前下調(diào)了10萬~20萬元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前海珠區(qū)在售90多平方米以下三房的樓盤還包括越秀熙悅江灣、越秀江灣潮起、越秀桂悅東曉、越秀皓悅濱江、珠江金瑤臺(tái)、市二宮君曜府等，價(jià)格大多集中在350萬~500萬元。如果預(yù)算提升至600萬元，在海珠甚至可以考慮一步到位的四房戶型。

??“一手房的價(jià)格調(diào)整已對(duì)二手房形成沖擊。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人坦言，新盤高使用率倒逼部分二手房業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)，議價(jià)空間幾十萬元已很常見。以翠城花園為例，三房單位已降至4萬~4.5萬元/平方米，而80多平方米兩房成交價(jià)已跌至3.8萬元/平方米左右，幾年前不少成交價(jià)還在“6字頭”。

??核心區(qū)價(jià)值底牌未改

??成交結(jié)構(gòu)的變化與土地供應(yīng)息息相關(guān)。2024年，海珠區(qū)涉宅用地成交面積22.79萬平方米，多為小體量地塊，部分臨主干道或景觀條件一般，不具備打造高溢價(jià)產(chǎn)品的先天條件。2025年廣州供地藍(lán)皮書顯示，海珠區(qū)計(jì)劃供應(yīng)11宗宅地，其中多以剛需定位為主。供地結(jié)構(gòu)變化，直接推動(dòng)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1~5月，海珠區(qū)120平方米以上商品住宅成交511套，占比33%，盡管仍為主力，但較2024年同期下降了28%，創(chuàng)下近四年最低占比。與此同時(shí)，90平方米以下戶型商品住宅成交340套，占比達(dá)到22%，為近年最高，呈逐年走高之勢(shì)。

??價(jià)格方面，今年以來海珠區(qū)90平方米以下戶型商品住宅成交均價(jià)約5.69萬元/平方米，較高位時(shí)期下跌約16%，置業(yè)門檻明顯降低。

??盡管中小戶型價(jià)格戰(zhàn)打得激烈，海珠樓市依舊穩(wěn)守中心區(qū)價(jià)值底牌。得益于人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市更新提速及配套持續(xù)完善，海珠憑借較高的確定性吸引了大量中高端人才落戶。同時(shí)，本地“老廣”的換房需求依舊強(qiáng)勁，市場(chǎng)認(rèn)可度保持高位。

??廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，海珠區(qū)一手住宅庫(kù)存65.4萬平方米，去化周期約17個(gè)月，低于全市平均水平（23個(gè)月），僅次于荔灣、白云，是廣州去化周期最快的區(qū)域之一。

??“價(jià)格戰(zhàn)更多是階段性的市場(chǎng)出清和結(jié)構(gòu)調(diào)整。”上述海珠區(qū)操盤手表示，雖然開發(fā)商以價(jià)換量已成共識(shí)，但只要價(jià)格合適，去化表現(xiàn)依舊理想。一旦市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)，剛需產(chǎn)品價(jià)格或難再有大幅下調(diào)空間。