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??2025年上半年，房地產市場在政策的持續調控下，正逐步朝著穩定健康的方向發展。二季度以來政策面推進速度明顯加快，助力房地產市場格局加快向新向好。

??4月末中共中央政治局會議以“持續鞏固房地產市場穩定態勢”替代兩會中的“止跌回穩”表述，反映2024年四季度以來穩市場政策見效，房地產市場已經進入供求平衡發展的新階段。

??目前整體圍繞穩市場、促轉型、防風險主線，部署三大核心任務：城市更新、高品質轉型和庫存優化，其后各部委快速落實相關任務。

??據克而瑞研究中心不完全統計，2025年上半年，地方層面有130個省市362次出臺穩市場政策，同比基本持平。

??在中央因城施策、穩市場政策應出盡出的施政方針下，當前地方層面擁有足夠的施政空間維持市場穩定。預計下半年地方層面將遵循中央部署，重點改善自身主要矛盾，在“存量盤活、預期改善、精準破局”三方面發力。

??2025年4月25日，中共中央政治局會議提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，圍繞穩市場、促轉型、防風險主線，部署三大核心任務，為年內政策實施劃定清晰路徑：一、加力城市更新行動，以存量改造激活增量需求；二、構建房地產發展新模式，以高品質供給引領行業轉型；三、優化存量商品房收購政策，筑牢市場風險防線。

??二季度的政策風向，均保持著清晰明確的路徑。如發改委表態穩市場政策將“成熟一項出臺一項”。

??6月中旬的國務院會議進一步明確 “更大力度推動房地產市場止跌回穩”：進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期激活需求、優化供給、化解風險。

??國務院會議特別提出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，數據重要性方面，隨著行業進入穩市場與去庫存“深水區”，在純新盤上市規模持續低位，前期優質庫存已經得到去化的情況下，當前行業的交易規模和價格穩定，更多的取決于存量項目的銷售表現；現有數據披露情況方面，各地主管部門雖然已經在按期披露存量住宅用地的清單，但是僅涉及土地面積和未售面積，對于建設進度、施工情況、拿地成本、施工投入等結構性數據仍存在較大空白。

??從以上兩點來看，厘清存量項目規模和結構勢在必行，也是明確加大政策力度方向的重要依據。

??5月7日，央行、金融監管總局、證監會協同出臺一攬子金融政策，貨幣政策通過?“降成本+擴需求+穩預期”?三管齊下，短期內LPR、公積金和結構性貸款利率下調，中長期則通過系列消費支持政策與市場信心修復，推動房地產行業新發展模式轉型。政策既包含降準降息等總量工具，又涵蓋房地產融資制度創新。

??第一，降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元。整體存款準備金率的平均水平將從原來的6.6%降低到6.2%，降低銀行負債成本，可以極大增強銀行體系對購房者和開發企業的貸款能力，這將緩解房企開發貸及供應鏈融資壓力，尤其是民營房企的信用風險溢價有望收窄。

??第二，降低利率對購房者而言有兩方面直接利好：一是下調政策利率0.1個百分點，經過市場化利率傳導，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點。隨之商業貸款利率無論首套還是二套都將下調0.1個百分點，節約利息支出降低月供負擔。二是降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，五年期以上的首套房利率將由現行的2.85%降至2.6%，接近歷史最低水平。預計每年將節省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，以100萬元30年期貸款等額本息還款為例，月供減少約130元，累計利息節省約5萬元，可以提升剛需購房者支付能力，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。

??另外，資本市場工具優化釋放穩定信號，房企股權融資渠道有望修復，緩解債務展期壓力；科技創新再貸款支持“兩新”（設備更新與以舊換新）政策實施。家電、建材等產業鏈需求提升，可能加速新房裝修周期，縮短二手房交易周期；服務消費與養老再貸款推動“地產+產業”融合可能支持養老社區、康養地產等新型業態發展,消費場景的擴展（如文旅、健康）將帶動商業地產需求，尤其是低線城市購物中心、度假公寓的租賃與銷售預期改善。

??在穩樓市方面，持續推動城市房地產融資協調機制擴圍增效，支持打贏保交房攻堅戰。目前，商業銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付，有力保障了廣大購房人的合法權益，為房地產市場止跌回穩提供了重要支撐。下一步，將加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

??3月11日，自然資源部正式發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》。該通知從發債要求、資金使用主體、申報審核流程、資金收益平衡及監督管理等方面進行了詳細規定。要求各地優先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃。旨在通過專項債券優化土地儲備工作，促進房地產市場穩定發展。

??二季度以來，各地專項債擬收儲公告發布節奏明顯加快，合計擬收儲規模已達到一季度兩倍。據CRIC不完全統計，2025年至今全國擬收儲總規模達到4696億元，涉及207個城市。除去沒有標注用途屬性的地塊之外，其中含宅用地共有2158宗，擬收購總價3023億元，擬收儲面積總和達到9553公頃。

??在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%時代背景下，2025年住宅成交雖然出現企穩勢頭，且土地成交規模也已降至新低，但為了行業更快達成新的供求平衡，從數據邏輯看，土地收儲才是當下去庫存的關鍵突破點。按全國土地平均容積率折算，前5月擬收儲宅地的理論建筑面積已經超過1.9億平方米，超過同期新房銷售規模的六成。從降低庫存規模的角度來說，若公布的收儲宅地規模如期落實，等效于2025年新房成交面積同比至少增長64%，助力全國新房去化周期下降超過3個月。并且考慮到還有超過二成的擬收儲地塊沒有明示土地屬性，以上估算還只是保守估計。

??聚焦含宅用地，收儲規模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲6814公頃，占比達到71%，合計收購總價1901億元，占比63%，因各能級地價差距，三四線總價占比明顯低于面積占比。

??相比一二線城市，三四線城市在本輪調整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務測算無法滿足開工條件，導致城市潛在庫存高企。為加快達成行業的新的供求平衡，土地收儲成為了現階段這些地塊的唯一出路。

??2025年上半年，地方層面有130個省市362次出臺穩市場政策，同比基本持平。在中央大力推進穩市場政策的引導下，2025年以來地方積極落實中央金融支持、城市更新、購房補助、庫存減負等各方面政策，尤其是5月初積極跟進公積金利率調整，以及信陽試點現房銷售，廣州擬全面取消限購、限售、限價等政策引起了業內的廣泛關注。

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、82省市公積金政策全方位優化以降低門檻；二、39省市實施補貼與以舊換新等政策刺激住房需求；三、32省市擴容保障性住房體系；四、28省市深化城市更新與融資支持；五、27省市優化供給側管理促進供需平衡；六、13省市提升“好房子”建設標準。

??2025年上半年房地產政策圍繞“穩市場、防風險、促轉型”的目標精準發力。4月份以來，中央政策在穩定市場預期、加大金融支持力度、推進城市更新行動等方面不斷加強。地方層面也及時多次出臺穩市場政策，譬如在5月7日央行宣布降低公積金貸款利率后，一日內即有50個省市發文落實；上海、廣東、福建等省市的促消費文件中均提及要進一步穩定和支持住房消費；地方專項債擬收儲土地規模超過9500公頃，預計可降低全行業消化周期超過3個月。

??中央政策面的積極推進，為房地產市場的穩定和健康發展提供了有力保障。預計下半年將進一步加力穩市場，尤其城市更新和土地收儲，將在供求兩端進一步改善行業庫存壓力，房地產市場有望加快實現供求關系新的動態平衡，行業也將朝著高質量發展的方向加速邁進。

??展望下半年，未來政策或將重點聚焦以下4大方向：

??一、專項債收儲縱深落地推進，加速庫存去化與風險化解。目前專項債擬收儲宅地規模已達到9553公頃（理論建面超1.9億平方米），但落實規模仍較為有限，預計下半年將進一步推進收儲類專項債的發行節奏，存量房收儲和土地收儲兩方面齊頭并進。專項債收儲的快速推進，將在實質上助力更多三四線城市庫存層面紓困。在收儲地塊的后續處置方面，建議各地對于收儲地塊轉為保障房、公共配套用途等方面還是應當量力而行、審慎推進，避免新城新增增量庫存或過高的城投負擔。

??二、城市更新加快落實，全鏈條激活舊城區住房需求。上半年已經在中央層面完成2025年城市更新工作的頂層設計和實施路線，下半年將根據資金扶持城市的工作經驗，進一步探索建立資金、用地、金融等各類要素保障機制。促進城市更新工作有效落地，通過新建、改建進一步優化住房供給結構：其一，盤活低效樓宇和廠房，為成熟城區帶來更多高質量增量宅地，促進改善性住房需求釋放；其二，加速老舊小區改造，疊加貨幣化安置，帶來更多剛性住房需求；其三，改善區域基礎設施、功能布局，改建老舊小區，提升舊住宅區居住價值，加強二手房市場流動性。

??三、金融政策精準滴灌，鞏固市場信心與流動性。上半年央行“三管齊下”的金融支持將持續顯效，存款準備金率的下調和利率的調降將持續改善企業和購房者預期。在此基礎上，下半年有望迎來更多增量政策，如“白名單”機制進一步深化與擴圍，目前商業銀行已審批“白名單”貸款6.7萬億元，未來或進一步增加額度并簡化審批流程；對于暫時困難但資金能平衡的項目，也有望繼續“應延盡延”，開發貸展期緩解債務到期壓力。

??四、供給側改革提速，助發展新模式落地生根。2025年上半年，大力發展“好房子”在典型城市土地市場和新房市場均獲得了較為理想的成效，預計下半年將進一步以“品質升級”引領行業轉型。一方面加強高品質建設：全面推行執行“好房子”建設標準，促進企業持續提升產品力，撬動改善型需求釋放。另一方面優化土地供給：結合存量土地摸底數據（在建項目、已供未開發地塊），優化宅地供應節奏，一二線提高供地質量，三四線嚴控增量。合理安排建設進度。