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??完善租購(gòu)并舉住房體系下，北京集體土地租賃住房市場(chǎng)又增添一樣本。

??5月25日，首創(chuàng)置業(yè)宣布其長(zhǎng)租項(xiàng)目“繁星”十八里店集體土地租賃房社區(qū)迎來(lái)主體結(jié)構(gòu)封頂，超過(guò)6500套租賃房源預(yù)計(jì)于2022年3月一次性入市。

??憑借40萬(wàn)平方米總建筑面積以及43.6億元總投資，該項(xiàng)目成為目前北京規(guī)模最大的單體集租社區(qū)。

??在重點(diǎn)解決大城市住房突出問(wèn)題的“十四五”開局之年，集體土地租賃住房建設(shè)成為熱門議題。近期住建部召開40城發(fā)展保障租賃住房座談會(huì)，再將大力發(fā)展保障性租賃住房、解決新市民住房困難問(wèn)題列入重要議事日程。

??作為首創(chuàng)繁星集租業(yè)務(wù)線首個(gè)項(xiàng)目，十八里店集租房社區(qū)是其多渠道籌措資源、探索政企合作模式的典型。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一項(xiàng)目獲得了“低成本融資”，規(guī)劃打造高品質(zhì)社區(qū)，并“有信心獲得持續(xù)性回報(bào)”。

??如何制定合理的土地收益分配模式？怎樣算好投入和收益平衡賬？在長(zhǎng)達(dá)40年合作周期里實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)？十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房社區(qū)或?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)好的實(shí)踐路徑。

??北京最大單體集租社區(qū)

??40萬(wàn)平方米建筑面積、超過(guò)6500套租賃住房供給，在目前北京乃至全國(guó)立項(xiàng)的集體土地租賃住房項(xiàng)目中，首創(chuàng)繁星十八里店鄉(xiāng)集租房社區(qū)在規(guī)模上占據(jù)了第一。

??項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)，這里原本是北方地區(qū)最大的石材集散地，占地約2000畝，粗放型石材產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不注重對(duì)屬地安全與環(huán)境的保護(hù)。“2013年區(qū)政府層面提出環(huán)境整治，鄉(xiāng)村各級(jí)單位積極響應(yīng)，用幾年時(shí)間把石材城進(jìn)行了徹底疏解。現(xiàn)在借助首創(chuàng)繁星集體土地租賃項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了大市政及道路的完善和千畝綠化。”北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長(zhǎng)劉濤表示。作為政企合作的項(xiàng)目典型，首創(chuàng)置業(yè)與十八里店鄉(xiāng)簽約開發(fā)集體土地租賃房項(xiàng)目始于2019年2月。按照北京市政府規(guī)定，此類合作鄉(xiāng)鎮(zhèn)府以集體土地出資占有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司51%股權(quán)，其他開發(fā)商占比49%。

??2019年7月，項(xiàng)目正式動(dòng)工，旨在升級(jí)租賃服務(wù)品質(zhì)上打造行業(yè)標(biāo)桿。按照規(guī)劃，6500套租賃房將構(gòu)成目前北京市規(guī)劃房源最多的公寓項(xiàng)目，包括公寓、社區(qū)商業(yè)和辦公三類組合式業(yè)態(tài)，以及33平方米至92平方米不等的豐富產(chǎn)品線，服務(wù)于單身白領(lǐng)、家庭、養(yǎng)老服務(wù)等，覆蓋客群全生命周期。

??直到今年5月，十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房社區(qū)迎來(lái)主體結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2022年3月首期入市，進(jìn)入40年長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)。

??至于當(dāng)初為何選擇首創(chuàng)置業(yè)作為合作方，劉濤表示，“長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)”是鄉(xiāng)鎮(zhèn)府最初篩選合作企業(yè)的基礎(chǔ)考量。作為全國(guó)先行試點(diǎn)，北京市早在2017年便推出集體土地租賃住房的政策，彼時(shí)北京市規(guī)劃國(guó)土委、住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃物業(yè)，可依法出租獲取收益。

??但新模式一開始顯現(xiàn)出不確定性。劉濤談到，整個(gè)項(xiàng)目地塊大、重投資，主要依靠房租收益支撐，需要很長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)把投入資金收回來(lái)。

??“之前鄉(xiāng)鎮(zhèn)府談了很多企業(yè)，從土地性質(zhì)、合作模式、運(yùn)營(yíng)模式等方面考量，最終選擇的是能把這件事長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)下去的企業(yè)。與此同時(shí)，長(zhǎng)租房項(xiàng)目解決的是社會(huì)問(wèn)題，我們相信國(guó)企具備這樣的實(shí)力和責(zé)任心，是保證集體和群眾利益的最佳選擇。”

??站在村集體利益角度，首創(chuàng)置業(yè)在土地收入分配上確實(shí)進(jìn)行了積極探索。劉濤介紹，一方面，首創(chuàng)置業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)主體股東，每年按畝數(shù)給村里繳納“占地費(fèi)”，且按比例遞增；與此同時(shí)，在40年合作運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)，鄉(xiāng)集體項(xiàng)目資金回正后能按比例享受分紅。“這樣既確保了項(xiàng)目全周期內(nèi)集體收益，又能把周邊市政及配套環(huán)境打造好，我覺得這是雙方合作最主要的契機(jī)。”

??如何算賬?

??在前期投入上，十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房項(xiàng)目總投資額達(dá)43億元，在目前北京市立項(xiàng)的集租房項(xiàng)目中，同樣屬于規(guī)模最大的一筆。

??然而一直以來(lái)，租賃住房繞不開兩個(gè)問(wèn)題：一是租賃企業(yè)收益率低，二是投入成本高。

??根據(jù)測(cè)算，首創(chuàng)“繁星”長(zhǎng)租房項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)也需要一段時(shí)期，期間如何算好資金平衡賬？首創(chuàng)置業(yè)助理總裁、設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心總經(jīng)理高廣漢介紹了破題方法。

??在他看來(lái)，主打“集租社區(qū)”理念的首創(chuàng)繁星產(chǎn)品線具有特殊之處：一是土地屬性，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最貴的成本是土地成本，但在國(guó)有企業(yè)與政府組成的聯(lián)合企業(yè)性質(zhì)下，政府長(zhǎng)期保持控股人身份，和企業(yè)一起長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、持有土地，降低了初始土地成本，將短期土地紅利收益長(zhǎng)期化。

??二是資金來(lái)源，集體土地租賃房項(xiàng)目在很大程度上源于政府財(cái)政支持。就十八里店鄉(xiāng)項(xiàng)目而言，當(dāng)前獲得中央財(cái)政專項(xiàng)資金已達(dá)2億元，后續(xù)開發(fā)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。

??“原因是它并非傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，是擁有較好融資標(biāo)的的項(xiàng)目，因此能夠減輕開發(fā)過(guò)程中現(xiàn)金流壓力；另外，項(xiàng)目40年運(yùn)營(yíng)期，具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定特點(diǎn)，項(xiàng)目租金收益是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入最大頭，如果提供好服務(wù)，將會(huì)在未來(lái)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中形成持續(xù)性回報(bào)，我們有這樣的信心。”高廣漢表示。

??首創(chuàng)置業(yè)北京城市運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理王維也補(bǔ)充到，第一在融資上，盡管前期總投資達(dá)43億元，但依靠政府背書以及首創(chuàng)的國(guó)有企業(yè)信用評(píng)級(jí)，80%資金依靠融資獲得，表現(xiàn)為銀行基準(zhǔn)利率24年期，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是低成本的大額資金。

??第二，后期依靠精細(xì)化服務(wù)、商業(yè)配套等，可以在提高客戶滿意度同時(shí)實(shí)現(xiàn)各方面收益提升。

??對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)心的房租定價(jià)范圍，王維表示，因目前還在前期測(cè)算階段，測(cè)算需要基于市場(chǎng)反饋和市場(chǎng)租金走向而定，“計(jì)算量總體很大，6000多套房源可能有6000多個(gè)價(jià)格出來(lái)，未來(lái)還需要把賬算得非常精細(xì)化。但總體一定是‘便宜房租’原則，這也是大的指導(dǎo)方針。”

??5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息，40個(gè)城市將開始集體行動(dòng)，大力發(fā)展保障性租賃住房。就北京而言，早在推出集體土地租賃住房的政策的2017年，便計(jì)劃于2017年-2021年5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

??“北京在集體土地租賃住房建設(shè)這塊做得比較好，企業(yè)也是在積極響應(yīng)，大家都在互相學(xué)習(xí)。”王維進(jìn)一步談到，“目前首創(chuàng)在建的一期項(xiàng)目預(yù)租效果特別好，包括部分企業(yè)租戶，未來(lái)將是社區(qū)內(nèi)很大的客戶群體，可能會(huì)打造出多樣的文化、生活場(chǎng)景。”

??另?yè)?jù)介紹，首創(chuàng)置業(yè)也在積極對(duì)接推進(jìn)二期地塊。王維表示，“根據(jù)市區(qū)政府要求，二期項(xiàng)目可能作為一期配套補(bǔ)充，地上建筑面積約11萬(wàn)平方米，屆時(shí)將以此為契機(jī)引領(lǐng)十八里店鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)的整體升級(jí)。”