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??跨過蓮花大橋，就是珠海橫琴。再從橫琴到澳門，約需半個(gè)小時(shí)的車程。

??9月5日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》（以下簡稱“總體方案”），清晰勾勒出了橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)的宏偉藍(lán)圖：將106平方公里的橫琴島，直接為澳門長遠(yuǎn)發(fā)展量身定做，由粵澳雙方共商共建共管共享，打造成為澳門經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展新平臺，澳門居民生活就業(yè)的新空間。

??這被輿論簡要地解讀為：橫琴要的，國家都給。利好的政策、靈活的制度、創(chuàng)新的環(huán)境、充足的資金，以及源源不斷而來的人才，都會在橫琴深度發(fā)生。

??相比深圳和香港的合作是“雙城”，珠海和澳門的合作則是“連城”。

??廣東省政府黨組書記、省長馬興瑞表示，這是深化粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、支持澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展、推動澳門長期繁榮穩(wěn)定和融入國家發(fā)展大局的重大舉措，也賦予了廣東省新的重大機(jī)遇、重大平臺、重大使命。

??值得注意的是，總體方案明確了發(fā)展促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元的新產(chǎn)業(yè)，包括科技研發(fā)和高端制造產(chǎn)業(yè)、中醫(yī)藥等澳門品牌工業(yè)、文旅會展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)及類似地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并不在列。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著地產(chǎn)要讓位和服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和新興產(chǎn)業(yè)，機(jī)會還有但拿著紅頭文件炒房時(shí)代已過。

??在橫琴合作區(qū)方案出臺后，珠海的地產(chǎn)股股價(jià)更是集體下跌。9月6日收盤時(shí)，格力地產(chǎn)、世聯(lián)行（深圳、橫琴雙總部）雙雙跌停，其中格力地產(chǎn)被滬股通減持115.75萬股，世聯(lián)行被深股通減持393.84萬股；當(dāng)日，華發(fā)股份、世榮兆業(yè)股價(jià)跌幅均超3%。此后2日，這些地產(chǎn)股仍持續(xù)下跌。

??9月9日，國務(wù)院新聞辦公室再次舉行新聞發(fā)布會，國家發(fā)改委、財(cái)政部、海關(guān)總署等多部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹橫琴、前海開發(fā)建設(shè)有關(guān)情況，并答記者問。

??深度合作“深”在哪里？

??橫琴地處珠海南端，與澳門一水一橋之隔，具有粵澳合作的先天優(yōu)勢。也因此，不少人過著珠澳雙城的生活，白天在澳門工作，晚上回到珠海的家。

??黃先生是其中一位。“澳門用地緊張，大規(guī)模小區(qū)難覓蹤影，帶庭院的小區(qū)很少很少。”相比之下，他更喜歡珠海小區(qū)高品質(zhì)的物業(yè)管理水平，以及舒適前衛(wèi)的園林景觀。

??1999年至2018年，澳門GDP年均增長速度超過10%，是世界上經(jīng)濟(jì)增速最快的地區(qū)之一。但土地空間不足，一直是制約澳門長遠(yuǎn)發(fā)展的重要因素。澳門陸地面積僅有32.9平方公里，不到香港的3%。新方案下，“擴(kuò)容后”整個(gè)合作區(qū)面積將是澳門陸地面積的3倍多。

??“隨著橫琴粵澳深度合作區(qū)加快建設(shè)，未來會有越來越多的澳門居民走進(jìn)橫琴、扎根橫琴，粵澳兩地融合越來越深，一體化腳步越來越快。”澳門特別行政區(qū)社會文化司司長歐陽瑜對媒體表示。

??根據(jù)總體方案，合作區(qū)將“在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，粵澳雙方聯(lián)合組建合作區(qū)管理委員會”，“合作區(qū)管理委員會實(shí)行雙主任制，由廣東省省長和澳門特別行政區(qū)行政長官共同擔(dān)任”。這是一種前所未有的跨境運(yùn)行新機(jī)制。

??合作區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是：大力發(fā)展集成電路、電子元器件、新材料、新能源、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；發(fā)展中醫(yī)藥等澳門品牌工業(yè)；發(fā)展文旅會展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)。

??其中，在發(fā)展文旅會展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)方面，具體為：高水平建設(shè)橫琴國際休閑旅游島，支持澳門世界旅游休閑中心建設(shè)，在合作區(qū)大力發(fā)展休閑度假、會議展覽、體育賽事觀光等旅游產(chǎn)業(yè)和休閑養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療等大健康產(chǎn)業(yè)。

??支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策也更有吸引力：境內(nèi)外高精尖人才個(gè)稅超過15%部分免征；澳門居民個(gè)人所得稅負(fù)超過澳門稅負(fù)部分免征；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)澳門青年同步享受澳粵兩地政策。同時(shí)，完善教育、醫(yī)療、社會服務(wù)等方面社會保障體系，營造澳門般的生活環(huán)境。

??目標(biāo)是：到2024年澳門回歸祖國25周年時(shí)，粵澳共商共建共管共享體制機(jī)制運(yùn)作順暢，在合作區(qū)居住、就業(yè)的澳門居民大幅增加，琴澳一體化發(fā)展格局初步建立；到2029年澳門回歸祖國30周年時(shí)，合作區(qū)與澳門經(jīng)濟(jì)高度協(xié)同、規(guī)則深度銜接的制度體系全面確立；到2035年，琴澳一體化發(fā)展體制機(jī)制更加完善，促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。

??在全國港澳研究會副會長郭萬達(dá)看來，產(chǎn)業(yè)調(diào)整和結(jié)構(gòu)優(yōu)化、尋求經(jīng)濟(jì)適度多元是澳門未來發(fā)展的必由之路。全面提升澳門與珠海橫琴新區(qū)的關(guān)系，為澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展拓展廣闊空間，共同打造粵澳深度合作區(qū)，則為澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展打通拓寬賽道。

??方案還特別提到一系列提升交通聯(lián)通度的措施，如支持澳門輕軌延伸至合作區(qū)與珠海城市軌道線網(wǎng)聯(lián)通，融入內(nèi)地軌道交通網(wǎng)；有序推進(jìn)廣州至珠海(澳門)高鐵、南沙至珠海(中山)城際鐵路等項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。此外，還將加強(qiáng)合作區(qū)與珠海機(jī)場、珠海港功能協(xié)調(diào)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

??值得注意的是，總體方案中對橫琴土地開發(fā)的論述非常少，主要圍繞橫琴居民的居住需求，“加快建設(shè)便利澳門居民生活就業(yè)的新家園”“為澳門居民在合作區(qū)學(xué)習(xí)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、生活提供便利的條件，營造趨同澳門的宜居宜業(yè)生活環(huán)境”以及“有效拓展澳門居民優(yōu)質(zhì)生活空間”。

??但在“建立常態(tài)化評估機(jī)制”相關(guān)內(nèi)容中，明確提出“立足橫琴土地開發(fā)現(xiàn)狀，合作區(qū)未來新出讓建設(shè)用地，應(yīng)直接服務(wù)于支持澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展”，預(yù)計(jì)未來橫琴土地開發(fā)將會更加嚴(yán)格管控。

??去地產(chǎn)化，房地產(chǎn)才有機(jī)會

??事實(shí)上，橫琴新區(qū)的規(guī)劃早在10年前就開始推進(jìn)。包括這一次，橫琴已經(jīng)歷了4次格局大重構(gòu)。

??2009年8月14日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，拉開了開發(fā)橫琴的序幕。同年12月16日，橫琴新區(qū)掛牌成立，成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后的第三個(gè)國家（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.664493.com）級新區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)定位，橫琴新區(qū)自誕生起就被賦予促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元發(fā)展的意義。

??10多年過去，橫琴新區(qū)擁有澳資企業(yè)超過4300家，注冊資本規(guī)模超過1300億元，已然成為內(nèi)地澳門企業(yè)集中度最高的區(qū)域。在其助推下，橫琴新區(qū)去年GDP達(dá)406.99億元，是2009年開發(fā)建設(shè)時(shí)的143倍，年均增長率超過43%。

??火爆起來的還有當(dāng)?shù)貥鞘小?shù)據(jù)顯示，2009年時(shí)，橫琴房價(jià)大約8000元/平方米；2014年橫琴有樓盤售價(jià)達(dá)4萬元/平方米。此后五六年，橫琴新區(qū)房價(jià)基本保持在5萬元/平方米以下。

??今年以來，橫琴新區(qū)房價(jià)漲速明顯。上半年一手房均價(jià)約5.3萬元/平方米，最貴的二手房價(jià)格逼近7萬元/平方米。即便如此，外地人不用繳社保，就可以在包含橫琴在內(nèi)的珠海特區(qū)內(nèi)買一套商品房。

??“不管是深圳前海，還是珠海橫琴，其房價(jià)水平和對面香港和澳門的價(jià)格水平都差不多了。可以說，兩者是深圳和珠海橫琴房價(jià)的天花板。但要知道，香港舉世矚目的高房價(jià)，很大程度上是資金炒作、產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致。如此來看，這兩個(gè)地方的房價(jià)，還能漲到哪里去？香港和澳門同胞特別是年輕一代，苦高房價(jià)久矣。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??他認(rèn)為，未來要做的是，必須給這個(gè)區(qū)域創(chuàng)造低成本、宜居的居住和創(chuàng)業(yè)空間，降低成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為吸引要素的洼地優(yōu)勢（而不是讓房價(jià)創(chuàng)新高），吸引要素集聚和互聯(lián)互通，才是未來房地產(chǎn)發(fā)展的使命。

??高房價(jià)已成為創(chuàng)新大敵，是城市發(fā)展的束縛。“未來，當(dāng)粵港澳的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈打造起來，創(chuàng)新要素充分積聚起來，就會對居住品質(zhì)形成更高需求，并會帶動更多要素集聚，并輻射到整個(gè)大灣區(qū)和廣闊的腹地，才能夯實(shí)房地產(chǎn)的有效需求。”李宇嘉表示。

??最為關(guān)鍵的是，目前嚴(yán)苛的樓市調(diào)控下，但凡有樓市炒作之舉，必然招致新的調(diào)控落地，房價(jià)上漲空間幾被鎖死。