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??10月15日，有兩大消息引起市場廣泛關(guān)注。

??央行召開第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，針對房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信用風(fēng)險、“三線四檔”融資管理規(guī)則、海外美元債波動等近期熱點問題作出解答。金融市場司司長鄒瀾強調(diào)，房地產(chǎn)金融工作將長期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，降低整體金融風(fēng)險水平。

??此外，《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席重要文章《扎實推動共同富裕》，其中有三處提及房地產(chǎn)及相關(guān)內(nèi)容，包括要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。

??居民購房信貸政策有望適度放松

??本次新聞發(fā)布會是中央在近一個月內(nèi)第三次提及房地產(chǎn)行業(yè)。

??發(fā)布會上，金融市場司司長鄒瀾表示：今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

??繼9月27日首提“兩維護”以來，央行再次釋放維穩(wěn)信號，預(yù)計四季度居民購房信貸政策將迎來適度放松。

??主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現(xiàn)象也將明顯改善，進而支持居民合理的自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，但不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

??房企資金壓力依然較大

??9月29日，央行召開房地產(chǎn)金融工作座談會，曾提出準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次新聞發(fā)布會，上述觀點再被提及。

??原因在于，在去年實行房企融資管理“三道紅線”以來，部分金融機構(gòu)對于試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

??基于上述表態(tài)，預(yù)計短期內(nèi)“三線四檔”在執(zhí)行中將迎來合理糾偏，但房企融資的“三道紅線”仍將在全行業(yè)持續(xù)發(fā)力，并將由試點房企擴展為所有企業(yè)，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，房企資金壓力依然較大。

??此外，房企的信用危機已蔓延至海外美元債市場，金融市場司司長鄒瀾認(rèn)為，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價格出現(xiàn)了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。

??實際上，房企已展開自救，但無論是從項目股權(quán)出售，亦或引入財務(wù)實力強的戰(zhàn)投，還是進入債務(wù)重組階段，在銷售回款轉(zhuǎn)弱、融資收緊、資金鏈吃緊的現(xiàn)狀之下，倘若四季度融資政策不發(fā)生邊際放松，未來房企違約風(fēng)險可能仍將接踵而至。

??堅持去杠桿的決心不會變

??目前，個別規(guī)模房企面臨史無（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.664493.com）前例的信用風(fēng)險，從央行表態(tài)來看，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)指標(biāo)良好，恒大集團的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象，其風(fēng)險對金融行業(yè)的外溢性可控。

??很顯然，個別現(xiàn)象并不能改變中央堅決去杠桿的決心，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險仍然是政策底線。

??受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新一輪大洗牌，房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進。經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得集中度提升的機會，那些經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化導(dǎo)致存在潛在違約風(fēng)險的房企，融資環(huán)境很難得到實質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿。磥砘驅(qū)⒂行虺銮濉?/p>

??而在房企洗牌和退出的變革過程中，金融措施將重點聚焦問題房企可能存在爛尾風(fēng)險的樓盤。

??一方面，各城市政府要強化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，并做好“兜底”準(zhǔn)備，由當(dāng)?shù)貒蟆⒊峭豆緺款^組建托管企業(yè)，對于那些存在爛尾風(fēng)險的項目進行托管開發(fā)。另一方面，金融部門也要積極配合地方政府，做好項目復(fù)工的金融支持，盡快實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證后續(xù)按時按質(zhì)交付，更好地維護住房消費者的合法權(quán)益。

??房地產(chǎn)稅擴大試點提速或?qū)⒛陜?nèi)推出

??同日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席的重要文章《扎實推動共同富裕》，其中三處提及房地產(chǎn)：

??·推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

??·要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，重點解決好新市民住房問題。

??·要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。

??房地產(chǎn)稅仍然是重點，基于到本世紀(jì)中葉全體人民基本實現(xiàn)共同富裕的國家戰(zhàn)略，即擴大中等收入群體，縮小城鄉(xiāng)收入差距，改善收入和財富分配格局，因此，收入分配、財富調(diào)節(jié)等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產(chǎn)稅改革則是重要的一環(huán)。

??考慮到下半年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，現(xiàn)階段可能并非是落地房地產(chǎn)稅較佳的時間窗口期，年內(nèi)或?qū)⑼瞥龇康禺a(chǎn)稅試點。

??北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市有望成為房地產(chǎn)稅首批試點城市，并要體現(xiàn)一定的政策力度。而在總結(jié)試點工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，未來房地產(chǎn)稅改革或?qū)⒃谌珖秶驿侀_，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價預(yù)期，更好地落實“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??結(jié)合歐美、日本等發(fā)達經(jīng)濟體實行房地產(chǎn)稅之后的市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)稅與房價下跌不能簡單的劃等號，房價預(yù)期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。

??整體來看，近期行業(yè)出現(xiàn)的多個問題，央行均一一作出了明確解答，并給與行業(yè)積極和穩(wěn)定的信號，對市場信心的重建起到很大的推動作用。

??但此次表態(tài)，并不能代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢，僅限于居民信貸政策和“三線四檔”理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。

??關(guān)于房地產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場的沖擊效應(yīng)，并不如市場預(yù)期中的那么悲觀，短期內(nèi)購房者入市情緒將轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，市場觀望情緒愈加濃重，長期來看，核心一、二線城市樓市供不應(yīng)求的格局不改，房價仍將穩(wěn)中有升。