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??歷時半年，降價兩次，林欣終于將位于南京市鼓樓區的一套“老破小”房子賣出。“去年同區域的一套同戶型的房子還能賣200萬元出頭，我這套以170萬元價格掛了大半年，最終以160萬元出手了。”

??2022年以來，在南京像林欣一樣需要多次降價才能賣掉二手房的業主不在少數。為了慶祝自己降價20萬元就賣掉了房子，南京市棲霞區的王樂更是專門在社交媒體發帖，讓當地的賣房人都來“接一接自己的運氣。”

??他們的賣房經歷，更像是南京樓市的縮影。

??“南京除了一些核心區域的房價比較堅挺外，多數區域的新房、二手房價格和成交量都處于低迷狀態。”南京房地產中介機構多名從業人員對記者表示。

??今年以來，為了走出低迷態勢，南京多次調整當地樓市政策，從相關數據來看成效難言樂觀。

??近日，市場傳出南京部分銀行對二套房商業按揭貸款規則做出調整，購房者結清首套房貸款的，二套房首付比例降至3成；未結算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至4成。

??12月9日，中國房地產報記者致電中國工商銀行南京江北新區支行了解房貸調整情況，一名房貸部門工作人員告訴記者，二套房房貸規則的確做出了調整，我行正在執行；同時，南京地產多名從業者也告訴記者，雖沒看到明確的文件，但多家銀行均開始執行這一按揭貸款規則。

??對此，南京工業大學天誠不動產研究所執行所長、南京房地產學會會長吳翔華在接受記者采訪時坦言，二套房首付下調主要是希望改善需求群體能夠減輕首付壓力，實現換購。目前雖然政策面有許多利好，但購房者心理預期沒有完全轉變，還需要一段時間修復。

??二手房掛牌量激增

??作為地處長三角區域的省會城市，南京房價曾在2015年至2021年實現連續5年增長，5年漲幅超29%，在眾多城市中表現突出；尤其在2017年出現的“上萬人涌入南京河西搶房”的事件令業界印象深刻，有人為了搶到房號，連夜打地鋪排隊。

??進入2022年，南京樓市開始轉冷。

??“我是想給一家人換個大房子，可手里資金也不多，只能先賣掉這套老房子。”家住南京市鼓樓區的林欣告訴記者，這套“老破小”從今年5月份掛出就開始降價，看房者也很少。

??“同小區的也在降價，著急出售就得降價。最近新房價格也低了，一不做二不休我就在11月底以160萬元價格把這這套賣了，不再等了。”林欣說。

??我愛我家南京市河西南片區門店負責人表示，從去年到今年，河西南二手房價全面普降，小戶型每套降價在幾十萬元到100萬元不等，大戶型降得更多。

??我愛我家南京研究院統計數據也顯示，11月南京二手房成交均價29968元/平方米，環比下滑1.9%，同比則下跌6.7%。

??二手房價格持續下探，或源于掛牌量激增。

??2022年下半年以來，南京二手房掛牌量持續走高。南京鏈家平臺數據顯示，今年7月該網站掛牌量已達12萬余套，9月中旬突破14萬套。截至11月16日，南京鏈家平臺數據顯示，南京二手房掛牌量達150167套，突破15萬套關口，創下歷史新高。

??與持續走高的掛牌量相反，二手房成交量下滑趨勢明顯，11月，南京市二手房成交量7055套，環比上漲26.7%，同比下滑6%。

??有人“割肉拋售”，就有人“撿漏”。

??“南京除了一些核心區域房價比較堅挺外，多數區域的新房、二手房價格都在‘內卷’。”南京市鼓樓區一名房地產中介機構人士告訴記者，首套剛需買房變得更容易了。

??有分析人士認為，“炒房客”退出市場，理性購房的人越來越多，也是導致二手房成交量、成交價齊跌的關鍵。

??新房優惠不斷

??二手房不斷上升的掛牌量終于在12月迎來了拐點。

??12月11日，南京鏈家平臺的二手房掛牌數量顯示為149804套，較11月有所減少。

??“都現在了，著急賣的就降價賣了，不著急賣的就先下架了。因為，一年里房價最  便宜的一個月來了。”南京房地產中介機構一從業人員向記者表示，現在已進入今年最后一個月，不少房企為了沖刺業績、抓緊回款，也加大了讓利力度，采取“以價換量”的方式競爭。新房的優惠力度往往大于二手房、次新房的。因為開發商想降價就降價，能賣出去就很好。但是房主們降的每一分錢，都意味著自己收入的減少。

??南京地產從業者周本華在接受記者采訪時證實了這一說法，“到年底，確實有很多樓盤有折扣活動。折扣一方面體現在價格上，另外一方面體現在首付比例上，很多樓盤推出了1成首付優惠活動。”

??“房企的年度業績統計都是按照自然年度計算，12月是最后一個月，很多房企會在最后時間抓緊出貨和回款。”周本華說。

??據記者不完全統計，僅11月南京就有12個樓盤推出特惠房源和降價優惠活動。其中，南京市江北區某府推出“85折”優惠，原價約4萬元/平方米的房源折后價為3.4萬元/平方米；城南區某樓盤房源，原價3萬元/平方米，優惠后為2.7萬-2.8萬元/平方米；棲霞區某項目推出一口價秒殺房源，最  便宜的房源整套低出備案價超30萬元。

??在首付比例上做文章的企業也不少。

??南京市仙林湖板塊某樓盤推出的優惠包括，房源享受標價3%優惠；有房地產中介機構人士宣稱首付可以做到1成。

??不過，業內人士表示，這類可將首付做到1成的樓盤通常是采取將首付分期交付方式，不是真正意義上的1成首付。

??周本華也直言，這類活動對于單個樓盤成交有一定效果，但對整個南京樓市回暖起到的作用有限。

??相關研究機構分析人士表示，目前南京核心板塊樓市表現還是比較亮眼得，但其他板塊尤其是遠郊仍需要一些刺激與利好政策，以促進市場回暖。

??政策松綁不斷

??在南京此次調整二套首付比前4個月，已有過一次下調。

??8月12日，江蘇省市場利率定價自律機制發布相關文件，對即日起新發放商業個人住房貸款首付比例進行調整。

??文件規定，在南京市區（不含溧水區、高淳區）有購房記錄、但申請貸款時實際無住房居民家庭，或有1套住房，但無購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭，購房商業貸款首付比例不低于30%；市區（不含六合區、溧水區、高淳區）具名家庭有1套住房，且相應購房貸款未結清，再次申請商業個人住房貸款買普通住房，最低首付比例不低于60%。

??再往前推，從4月起，南京就開啟了一系列樓市政策調整。

??4月末，南京將非本地戶籍人士申請購房條件從“需于3年內在南京連續2年及以上繳納社保或個稅，并且不能通過補交個稅或社保來購買住房”調整為“1年內在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保，補繳的不算”。

??6月，南京房產限購政策再次調整，非南京戶籍只要補繳6個月社保，即可直接開出購房證明。此外，不再區分社保征繳方式，當事人可以以個人參保方式補繳。

??“這類政策對南京樓市有一定利好，但整體市場表現還是較去年同期下降較多，‘金九銀十’也沒有很亮眼的成績。”趙芊告訴記者。

??趙芊表示，受疫情影響，當下最主要問題是購房者信心不足、觀望態度明顯，且土地市場表現也較差，開發商拿地熱情下降，國企、城投托底甚至是一些地塊的流拍也給購房者信心不足上的影響。

??一組數據也從側面印證著上述專家的觀點。

??相關研究機構數據顯示，1-11月，南京新房成交總套數為62471套，對比去年同期的10.15萬套，同比下降38.45%；成交面積為779.8055萬平方米，同比下降34.28%。

??值得注意的是，截至目前，南京進行了四個批次集中供地，共計收金1259億元，相較于去年全年的2015.5億元大幅減少，同比減少37.5%。

??“回暖”仍需時日

??進入11月，多項房地產重磅政策出臺，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，后續商業銀行積極跟進落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”接連落地，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。

??與此同時，各城市也積極響應，調整房地產政策。

??12月9日，佛山全面放開限購；武漢也傳出調整限購的消息。

??12月6日，南通調整住房公積金貸款住房套數認定標準，以職工家庭住房公積金貸款次數作為住房套數的認定標準，即“認貸不認房”。

??南京此次調整二套房首付比也遵循了小步快跑的規律，在政策上為樓市助力。

??只是，這類政策是否能有效使南京樓市進入“回暖”通道？

??對此，吳翔華表示，二套房首付下降實際上是為了進一步刺激改善需求出手，但市場上剛需客戶依然有不少處于觀望狀態，市場全面好暖還需要一些時日。

??趙芊則認為，隨著疫情的放開，經濟或將按下加速鍵，加之此次二手房首付的降低，或將拉動新房與二手房市場流動，從而帶動市場回暖。