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??買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)間的不平衡現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中繼續(xù)上演。

??7月17日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《2023年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比報(bào)告》。根據(jù)報(bào)告，2023年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比為1：628，租金和房?jī)r(jià)的偏離程度進(jìn)一步擴(kuò)大；重點(diǎn)50城售租比年限超過(guò)52年，居民通過(guò)租房收回買(mǎi)房成本的年限再度拉長(zhǎng)，其中上海、廣州等城市拉長(zhǎng)3年以上；2023年上半年重點(diǎn)50城租金收入比下降，8成以上的城市租房壓力有所緩解，尤其是西南城市昆明、貴陽(yáng)、重慶以及長(zhǎng)三角的溫州、杭州等。

??租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。（租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)= 月租金/房?jī)r(jià)）。國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1﹕250以內(nèi)。這個(gè)比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至250個(gè)月（大致相當(dāng)10年至20年）內(nèi)能收回房款，買(mǎi)房就是合算的。

??與租售比指標(biāo)相對(duì)應(yīng)，售租比（售租比=房屋總價(jià)/房屋年租金）則更能直觀的看出居民買(mǎi)房回本的難易程度，通常來(lái)看，售租比越高，居民通過(guò)出租房屋收回買(mǎi)房成本的時(shí)間越長(zhǎng)。

??廈門(mén)買(mǎi)房回本速度最慢

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，高售租比的城市集中分布于長(zhǎng)三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈。

??其中，廈門(mén)穩(wěn)居高售租比榜首，靠出租收回買(mǎi)房成本的年限最長(zhǎng)，需要80年才能回本。從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，2023年上半年房?jī)r(jià)為49491元/平方米，房?jī)r(jià)僅次于北上深。在高房?jī)r(jià)之外，當(dāng)?shù)刈饨饍H51.4元/平方米/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)。

??廈門(mén)近年來(lái)旅游業(yè)火熱，成為二線城市“四小龍”之一。從2016年開(kāi)始，廈門(mén)房?jī)r(jià)就曾幾次出現(xiàn)大幅度上漲。2017年，“金磚國(guó)家峰會(huì)”在廈門(mén)舉辦，再度引發(fā)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)“飆升”，有小區(qū)房源從4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)直接跳至8萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米。

??與此同時(shí)，廈門(mén)房?jī)r(jià)與收入水平的不平衡，一直是市場(chǎng)較關(guān)注的話題。

??值得注意的是，近年來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)進(jìn)入下滑通道。

??7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，6月廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下跌2.4%，已連跌14個(gè)月；6月廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下跌4.9%。

??售租比排名在廈門(mén)之后的是東莞，作為珠三角的重點(diǎn)城市，2023年上半年售租比達(dá)78.5年。寧波、三亞、蘇州緊隨其后，2023年上半年售租比均在60年以上。

??在低售租比排行榜中，銀川、烏魯木齊排行前二，不到30年就可以通過(guò)出租收回購(gòu)房成本，甚至不足廈門(mén)的三分之一。桂林、貴陽(yáng)、哈爾濱、淄博、南寧等城市的售租比也較為合理，均在35年及以下。

??2023年上半年，23城售租比年限上升，上海、廣州等首當(dāng)其沖。其中，上海售租比年限較2022年拉長(zhǎng)了5.6年，其次為泉州，售租比上升了5.3年，廣州售租比拉長(zhǎng)了3.4年，也就說(shuō)這些城市靠出租收回買(mǎi)房成本的年限全部拉長(zhǎng)3年以上。

??成都、金華、昆明、北京、蘇州等城市售租比也全部增加了2年以上，通過(guò)出租回本的難度增加。

??其中，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。

??今年2月份，成都房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，新房?jī)r(jià)格同比上漲8.6%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.2%，均位列第一。此時(shí)，成都新房、二手房已經(jīng)連續(xù)上漲14個(gè)月。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，成都新房、二手房?jī)r(jià)格仍在上漲。

??售租比下降城市中，鹽城、南寧、惠州下跌幅度位居前三，寧波、中山、威海緊隨其后，通過(guò)租金回本的年限均縮短了2年以上。

??居民租房壓力緩解

??報(bào)告中，另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是租金收入比。根據(jù)重點(diǎn)50城租金收入比排行顯示，今年上半年居民租房壓力有所緩解。

??所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所占權(quán)重，也是衡量租金是否合理的重要指標(biāo)。國(guó)際上認(rèn)為30%是租金收入比的黃金分割點(diǎn)，也就是說(shuō)如果租金超過(guò)收入的30%，其他消費(fèi)就會(huì)被大大壓縮，生活幸福感就會(huì)下降。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年重點(diǎn)50城租金收入比為13.47%，較2022年回落0.46個(gè)百分點(diǎn)。

??深圳、上海、北京穩(wěn)居租金收入比排行前三，租金收入比分別為28.79%、27.97%、26.73%，較2022年下降1.4、0.7、0.7個(gè)百分點(diǎn)。雖然租房壓力較去年小幅下降，但是租金支出仍接近總收入的3成，生存壓力仍然不容小覷。

??三亞緊隨其后，租金收入比為23.78%，較2022年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，廈門(mén)租金收入比為17.05%，較2022年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，三亞、廈門(mén)近年來(lái)以優(yōu)越的旅游資源獲得關(guān)注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租。

??租房收入比低的城市則包括環(huán)渤海的淄博、煙臺(tái)、威海以及長(zhǎng)三角的常州、金華、無(wú)錫等，租金收入比均在10%以下，屬于租住幸福感較強(qiáng)的城市。

??值得一提的是，今年上半年淄博因燒烤屢屢登上“熱搜”，更進(jìn)入“2023最具幸福感城市”的候選名單。淄博較低的物價(jià)與當(dāng)?shù)亓己玫姆?wù)水平，被認(rèn)為是其能夠“出圈”的重要原因。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年僅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。

??值得注意的是，在租金收入比上升城市中，成都一馬當(dāng)先，租金收入比較2022年上升1.44個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析員認(rèn)為，主要是由于租金的上漲超過(guò)收入的上漲速度，成都在政策放寬以及經(jīng)濟(jì)人口的強(qiáng)支撐下，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)均保持較高活力。

??從租金收入下降城市來(lái)看，西南城市昆明、貴陽(yáng)、重慶，長(zhǎng)三角城市溫州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房壓力有所減輕。