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??打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍的鄭州，在優(yōu)化房地產(chǎn)政策方面再次加碼。

??9月12日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市金融工作局、鄭州市商務(wù)局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），文件指出取消二環(huán)內(nèi)住房限購(gòu)政策等購(gòu)房消費(fèi)限制性規(guī)定，取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購(gòu)房需求。

??至此，鄭州執(zhí)行多年的限購(gòu)、限售政策正式全面取消。

??此外，通知還明確了購(gòu)買商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房首付比例不低于20%，二套房首付比例亦降低至30%；同時(shí)，首次提出探索出臺(tái)“預(yù)售商品房帶押過戶”。

??這一年來，鄭州對(duì)于房地產(chǎn)重要政策的調(diào)整動(dòng)作十分密集。

??先是在4月對(duì)二環(huán)外取消限購(gòu)、對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，又在8月發(fā)布“鄭州樓市新政15條”，暫停執(zhí)行此前出臺(tái)的限售三年政策、率先執(zhí)行降首付與“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??當(dāng)前，正值“鄭州樓市新政15條”滿月，而鄭州樓市的表現(xiàn)有些微妙。

??某機(jī)構(gòu)河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“鄭州樓市新政15條”發(fā)布以來，當(dāng)月新房成交總量69.8萬平方米，環(huán)比仍下滑約25%，但從周度表現(xiàn)來看，樓盤到訪量、成交量整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)熱度有所提升，政策效果開始顯現(xiàn)。二手房方面，8月成交91.7萬平方米，較7月基本持平。總體上，二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)好于新房市場(chǎng)。

??“鄭州市場(chǎng)當(dāng)前置業(yè)動(dòng)力偏弱，觀望情緒較濃，多輪政策對(duì)新房市場(chǎng)的提振作用較為有限，目前新房市場(chǎng)成交量再次進(jìn)入底部區(qū)間，進(jìn)一步下行的空間較為有限。”梁波濤認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，距離上月新政發(fā)布僅一個(gè)月有余，向市場(chǎng)傳達(dá)了持續(xù)通過政策發(fā)力提振市場(chǎng)的強(qiáng)信號(hào)，有助提升市場(chǎng)預(yù)期。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則提醒，鄭州樓市目前市場(chǎng)供大于求比較明顯，急需采取措施來消化庫(kù)存以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，需要加強(qiáng)調(diào)控和監(jiān)管以避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力。

??掛牌增加、價(jià)格下探

??“最后悔的就是2年前買了房。”一名中原區(qū)的業(yè)主告訴記者，買房時(shí)1萬多元/平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了8000元/平方米，還沒算上是期房等待了2年的時(shí)間，1套房子已經(jīng)賠了近30萬元。

??更有在賣房的業(yè)主表示，“距買房時(shí)已虧了40萬元，仍未賣出。”

??在此情況下，即使面對(duì)頻繁的政策刺激，地產(chǎn)從業(yè)人士和買賣雙方也顯得有些“麻木”。

??鄭州一名房屋中介機(jī)構(gòu)人士表示，其實(shí)，此次政策的影響已經(jīng)不是特別大了。“比如，降低首套和二套的首付，此前已經(jīng)有銀行在執(zhí)行。而且，此前二環(huán)外已經(jīng)取消了限購(gòu)，此次主要是放開二環(huán)以內(nèi)的限購(gòu)限售，但二環(huán)內(nèi)在售的新房本來就不多。”

??記者注意到，與8月的“鄭州樓市15條”發(fā)布后激增的掛牌量相比，這次的新政未引起更大的波瀾。

??根據(jù)媒體報(bào)道，8月7日，鄭州在諸葛找房平臺(tái)上共有約14.16萬套二手房在售。9月13日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者再次查閱諸葛找房平臺(tái)，此次鄭州在售的有效二手房源已變?yōu)?5.47萬套。1個(gè)月的時(shí)間，鄭州的在售二手房房源增加了1.31萬套。

??而9月12日當(dāng)晚，貝殼找房平臺(tái)的鄭州在售二手房為115778套，到9月13日15時(shí)20分，這一數(shù)據(jù)變?yōu)?16084套，僅增加了306套。亦有意向購(gòu)房人群在社交平臺(tái)上發(fā)言，“感覺可以等等再出手，或許房?jī)r(jià)會(huì)跌到更合理。”

??對(duì)于這類市場(chǎng)反應(yīng)，柏文喜坦言，從以往的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控歷史經(jīng)驗(yàn)來看，取消限購(gòu)銷售政策通常會(huì)刺激樓市需求，增加購(gòu)房者的信心和預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)樓市的回暖和價(jià)格上漲，但從最近這次各個(gè)城市取消限購(gòu)限售措施的市場(chǎng)反應(yīng)來看則未必如此。不過從市場(chǎng)基本邏輯上而言，對(duì)于鄭州這樣的新一線城市來說，政策的放松可能會(huì)吸引更多的投資和改善型購(gòu)房需求，對(duì)于市場(chǎng)回暖的推動(dòng)作用可能會(huì)更加明顯。

??建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、總經(jīng)理苑承建也表示，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)低迷了很長(zhǎng)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的實(shí)質(zhì)下降，加之受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及各種預(yù)期走弱影響，購(gòu)房者入市意愿較低。本次鄭州全面取消限購(gòu)，符合市場(chǎng)預(yù)期，有助于短時(shí)間內(nèi)增加有效需求，促進(jìn)銷售，但由于庫(kù)存量大、市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低，預(yù)計(jì)持續(xù)效果有限，仍需要在購(gòu)房方面提供更有力的財(cái)政補(bǔ)貼等支持政策。

??樓市“松綁潮”正在持續(xù)

??實(shí)際上，此次鄭州發(fā)布的通知，包括了6個(gè)方面的內(nèi)容。

??除了最受關(guān)注了取消限購(gòu)限售、降低首付比外，還有積極開展商品房促銷售活動(dòng)、支持房企項(xiàng)目建設(shè)、加快保交樓進(jìn)度和優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

??在支持房企項(xiàng)目建設(shè)上，通知提出，全面開展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)注銷登記與在建建筑物抵押權(quán)首次登記（土地抵押轉(zhuǎn)在建抵押）、建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記（在建抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押）業(yè)務(wù)。探索出臺(tái)“預(yù)售商品房帶押過戶”相關(guān)政策及業(yè)務(wù)流程。

??記者注意到，今年4月底，廣州市規(guī)劃和自然資源局就曾針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)文，創(chuàng)新開展“一手房帶押過戶”，大力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交。

??根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局解讀，該新政適用全市范圍內(nèi)已辦理在建工程抵押的預(yù)售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權(quán)設(shè)立登記的持證商品房（即“一手現(xiàn)房”），在完成房屋帶押銷售及網(wǎng)簽等事項(xiàng)后，當(dāng)事人可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理“一手房帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)。

??據(jù)了解，以往一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)將部分已確權(quán)的一手房辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，用來滿足自身融資需求。而如果購(gòu)房者需要購(gòu)買這些已設(shè)立抵押的一手商品房，手續(xù)則較為繁瑣，需開發(fā)企業(yè)先籌集資金還清銀行貸款，方可為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，然后再為購(gòu)房者辦理抵押權(quán)（銀行按揭）登記手續(xù)。一手房帶押過戶推出后，這類型的購(gòu)房者只需要聯(lián)系符合自己意向的、支持一手房帶押過戶業(yè)務(wù)的合作銀行，不需要到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，即可在銀行一次性完成一手商品房轉(zhuǎn)移登記、二次抵押權(quán)設(shè)立（銀行按揭）登記手續(xù)。

??對(duì)于“預(yù)售商品房帶押過戶”，梁波濤認(rèn)為，這一探索有助于增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，刺激改善住房需求。

??更多的樓市松綁政策也正在持續(xù)推出。

??據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月12日，全國(guó)已有25個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其中包括1個(gè)省級(jí)地域、4個(gè)一線城市、14個(gè)二線城市、6個(gè)三四線城市。

??同時(shí)，全國(guó)近30城放松限購(gòu)政策，其中，有東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州10城全面取消限購(gòu)政策，蘇州、天津、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等近20城針對(duì)局部區(qū)域或群體或房源類型進(jìn)行放松。

??對(duì)此，柏文喜表示，這一趨勢(shì)的蔓延說明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷著新一輪調(diào)整和變化，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系下大多數(shù)城市面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩的情況，需要采取措施來消化庫(kù)存。同時(shí)，一些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展也成為地方政府關(guān)注的重點(diǎn)之一。在這種背景下，取消限購(gòu)銷售政策就成為一種趨勢(shì)，未來可能會(huì)有更多的城市加入這一行列。

??苑承建也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了新的變化，二線城市主動(dòng)作為，積極響應(yīng)市場(chǎng)，全面取消限購(gòu)限售是大勢(shì)所趨，也是符合當(dāng)前市場(chǎng)的積極作為。由于預(yù)期全面持續(xù)走弱，仍需要政府部門持續(xù)積極出臺(tái)刺激鼓勵(lì)購(gòu)房政策，特別是一線城市，需要發(fā)揮龍頭作用。

??中國(guó)信息協(xié)會(huì)常務(wù)理事、國(guó)研新經(jīng)濟(jì)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)朱克力則提醒，過去一些樓市投機(jī)者以“炒房”為目的，引起市場(chǎng)扭曲和價(jià)格波動(dòng)，其帶來的問題影響至今。這些問題無疑有賴于更具針對(duì)性的政策舉措，以更為法治化、市場(chǎng)化的方式來解決。