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??對于廣州地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者而言，9月20日是一個不眠之夜。

??當(dāng)天傍晚，廣州發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱“通知”），宣布黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)的部分區(qū)域不限購，且將非戶籍人口在限購區(qū)的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調(diào)至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??這個政策大禮包迅速點燃了從業(yè)者的工作熱情。政策發(fā)布不到半個小時，白云區(qū)的云湖花城就打出了“今夜不打烊”的海報，祈福集團連夜推出了全線83折起的優(yōu)惠活動，覆蓋番禺區(qū)及花都區(qū)的項目，中介的手機則不停響起新上二手房源的提示音。根據(jù)貝殼內(nèi)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，從9月20日18點30分至9月21日9時，廣州全市新增二手房源超過700套。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，無論從今年樓市的成交表現(xiàn)，還是庫存壓力來看，廣州都有對調(diào)控政策進行優(yōu)化調(diào)整的必要性，本次新政不再提及限購的區(qū)域，都是屬于庫存量大、市場競爭激烈的區(qū)域，因此放開限購的迫切性也更大。

??官方解讀：舊政策限制了合理住房消費需求

??對于這次的新政，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在政策解讀中補充了執(zhí)行細(xì)節(jié)。如，本市戶籍成年單身（含離異）人士在限購區(qū)域仍限購1套住房，境外機構(gòu)和個人購房按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（建房〔2015〕122號）執(zhí)行，相關(guān)政策調(diào)整自2023年9月20日0時起施行等。

??該局表示，通知體現(xiàn)出大力支持剛性和改善性需求，以及因區(qū)分類精準(zhǔn)施策的政策導(dǎo)向。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，市場過熱情況下出臺的部分調(diào)控措施，在新形勢下一定程度上限制了合理住房消費需求。調(diào)整優(yōu)化限購政策，有利于釋放剛性和改善性住房需求，更好支持居民通過市場化方式解決住房問題。

??此次調(diào)整優(yōu)化限購政策主要針對廣州外圍區(qū)域，中心城區(qū)和南沙區(qū)仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限購措施。根據(jù)該局的說法，這是由于廣州外圍區(qū)域供應(yīng)量大、去庫存周期相對較長，減少購房限制有利于提升外圍區(qū)域的交易活躍度，進一步穩(wěn)定市場運行。調(diào)整增值稅免征年限，則有利于減少二手房交易成本，推動存量房市場加快恢復(fù)發(fā)展。

??整體而言，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認(rèn)為通知堅持了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。“中心城區(qū)供需矛盾突出，仍實行較為嚴(yán)格的限購措施，堅決遏制投機性需求。南沙區(qū)與中心城區(qū)執(zhí)行相同的限購措施，保持了調(diào)控定力。同時，廣州仍執(zhí)行商品住房限售政策，防止投機炒房。”

??克而瑞的統(tǒng)計顯示，截至8月末，廣州全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個月，其中，黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)的一手住宅庫存面積分別為149萬平方米、143萬平方米、210萬平方米，合計占了全市庫存量的近4成。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在通知發(fā)布前，廣州已有類似的信息傳出，當(dāng)天下午關(guān)于“番禺、南沙、白云、黃埔全面解除限購”的消息更是不脛而走。但最終黃埔區(qū)及番禺區(qū)解除限購，離中心城區(qū)更遠(yuǎn)的南沙區(qū)卻未放松還是超出了不少人的預(yù)料。廣州業(yè)內(nèi)專家鄧浩志表示，南沙這次比較受傷，作為遠(yuǎn)郊板塊，居然和核心主城一樣堅持限購。“是不是很像雄安？是不是很像海南？這意味著什么？可以肯定，南沙有更重磅的安排，所以不用灰心。”

??大量住房需求或被激活

??8月30日，廣州成為首個落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，不到一個月時間，又率先打開了放松限購政策的口子。“總的來說，這次廣州新政是級別的。因為自廣州實施限購政策以來，番禺、黃埔、花都、白云北部四鎮(zhèn)就從來沒有試過徹底松綁限購。”鄧浩志說。

??來自市場層面的壓力被認(rèn)為是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。

??根據(jù)機構(gòu)的統(tǒng)計，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續(xù)4個月持續(xù)下滑，8月新建商品住宅成交僅50.4萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應(yīng)為56.9萬平方米，同比下降40.8%。無論從供應(yīng)端還是成交端來看，當(dāng)前市場供求規(guī)模已處于歷史低位水平。9月的前兩周成交商品住宅26萬平方米，環(huán)比8月上半月成交增加2.4%，在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后成交未出現(xiàn)明顯增長。

??肖文曉也表示，從市場監(jiān)控來看，盡管“信貸組合拳”出臺之后的前兩周廣州全市樓盤的來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)都有上升，但是到第三周環(huán)比已經(jīng)開始下降，顯示市場的需求動能仍然不足，因此也具備進一步優(yōu)化調(diào)控政策的條件。

??機構(gòu)廣州分院研究主管陳雪強認(rèn)為，將番禺區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)以及白云區(qū)北部4鎮(zhèn)納入非限購區(qū)域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區(qū)的購房資格，短期內(nèi)也將帶動這些區(qū)域成交量的明顯上升。同時也降低了非本市戶籍在中心五區(qū)及南沙區(qū)的購房門檻，將整體提振廣州房地產(chǎn)市場活躍度及購房信心，進一步激發(fā)市場需求的釋放。而增值稅征免年限的縮短，也大大降低了二手房交易環(huán)節(jié)的成本，將有效促進二手房市場的流通。

??此前，廣州滿2年未滿5年的二手房，交易需要繳納高達5.3%的增值稅，一套總價500萬元的二手房，增值稅要交26.5萬元。“短期內(nèi)放盤量會沖出來，但長期是利好賣家的。”中介小李對中國房地產(chǎn)報記者表示，他身邊有不少同事、朋友在2020年前后買房，之前因為未滿5年要收高額增值稅，無法放盤脫手，“這下可以解救一批人了。”

??急于放盤的業(yè)主不在少數(shù)。自通知發(fā)布后，小李的手機就不斷接到新上二手房源的信息。貝殼的后臺數(shù)據(jù)顯示，9月20日18點30分，在該系統(tǒng)掛牌的廣州二手房有173363套，截至9月21日9時，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)增長到了174064套。小李表示：“好多都是連夜放盤的。”

??開發(fā)商也在加班趕制最新的宣傳文案。位于番禺區(qū)的龍湖·御湖境在海報里的顯眼位置標(biāo)注：“史詩級重磅利好，廣州官宣解除番禺限購，增值稅‘五改二’。” 保利領(lǐng)秀海項目也在朋友圈中宣傳“番禺放開限購，請抓住空窗期。僅限今日”。祈福集團在售的3個項目位于番禺區(qū)和花都區(qū)，正好是解除限購的范圍，83折的優(yōu)惠原本是為國慶假期準(zhǔn)備的，此次新政一公布，該公司當(dāng)即決定提早推出。

??有人歡喜，也有人惆悵。某房企負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者：“我們的項目全部在限購的中心區(qū)，所以這次的政策對我們沒什么影響。雖然增值稅‘五改二’可以釋放一些改善型客戶，但也要觀察后續(xù)效果。”該公司認(rèn)為，如果接下來成交數(shù)據(jù)還沒有什么起色，不排除還有其他政策會出臺，“感覺現(xiàn)在的促進力度還不夠大。”