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??繼8月份深圳寶安區(qū)寶中住宅地塊掛牌之后，9月4日，寶安區(qū)再次上線一宗巨無霸住宅地塊（A219-0080），并進一步更新出讓條件，這一動作迅即給市場帶來了積極信號。

??具體來看，除繼續(xù)執(zhí)行土地定價權(quán)回歸市場的“價高者得”出讓規(guī)則外，這次掛牌的寶安機場東地塊還同步放出了住宅“全部現(xiàn)房銷售”的新規(guī)定。

??以土地招拍掛為切入點，并回歸市場，深圳正在步步推動房地產(chǎn)向健康和高質(zhì)量發(fā)展的新模式邁進。

??升級為全現(xiàn)房銷售

??現(xiàn)房銷售模式被視為解決房地產(chǎn)市場爛尾樓和“交付難”問題的有效途徑，這一模式將有效規(guī)避過去期房銷售中存在的爛尾和房屋交付質(zhì)量問題。在此之前，住房城鄉(xiāng)建設部也已多次表示“有力有序”推進。

??事實上，此前深圳曾推出過 2宗現(xiàn)房銷售住宅地塊，一宗為去年8月份中鐵聯(lián)合能建拿下的寶中A001-0212地塊，現(xiàn)已開發(fā)為中鐵能建閱臻府項目，但不同于全部現(xiàn)房銷售，彼時地塊的出讓條件仍為“競現(xiàn)房銷售面積”。

??另一宗的時間則更早，為2016 年由金茂和電建聯(lián)合拿下的龍華地塊，后開發(fā)為金茂府。金茂府也成為深圳乃至全國首宗“現(xiàn)房”銷售試點項目。

??深圳作為現(xiàn)房先行先試的城市，大力推動現(xiàn)房銷售是大趨勢。值得一提的是，北京、上海、廣州這些一線城市亦在積極推進“現(xiàn)房銷售”工作。

??“相較于預售，現(xiàn)房銷售開發(fā)周期更長、資金占用更多，會導致企業(yè)財務成本高，回收周期長，對于企業(yè)而言肯定是有壓力。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

??不過在他看來，開發(fā)企業(yè)可以通過做一些高溢價產(chǎn)品，一些適配改善性需求的產(chǎn)品來提升利潤空間，關鍵還是在于產(chǎn)品的打造上做好部署。

??“除此之外，還有一個更重要的原因，即市場本身對現(xiàn)房銷售需求的增長，對比期房，無論是央企、國企還是民企，購房者都在擔心是否會交付延遲，抑或是交付時可能貨不對板、交付品質(zhì)下降等，反映到市場便是現(xiàn)房銷售的增長，所以對于企業(yè)來講，也會去做一些現(xiàn)房項目，并不完全說企業(yè)就是被動的去做。”李宇嘉補充道。

??值得一提的是，因樓市目前仍處于需求不足狀態(tài)，在售項目銷售速度緩慢，越來越多的項目已開始進入現(xiàn)房、準現(xiàn)房狀態(tài)，并借現(xiàn)房優(yōu)勢吸引消費者。

??大概率兜底成交

??9月4日掛牌的A219-0080宗地，是深圳年內(nèi)上線的第三宗住宅地塊。

??地塊位于機場東附近、興圍地鐵站東北側(cè)，橫跨福永、航城街道，起拍總價 66.65 億元，折合起拍樓面價約 2.3 萬元/平方米，不受“70/90 戶型”政策限制，無配建，因采用“價高者得”競拍規(guī)則，也無最高限價，建成后不限售價。

??參考地塊周邊的次新盤星航華府，目前掛牌價主要集中在“5字頭”，近期的成交均價約在4.5 萬元/平方米水平。結(jié)合機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，整個航城板塊當前的二手房成交均價在4萬元/平方米出頭。

??基于如此價格環(huán)境，雖地塊不限價，但業(yè)內(nèi)人士分析大概率也是底價或接近底價成交。

??值得注意的是，在地塊的競買申請人主體資格要求中有一條要求，競買申請人須為具有國內(nèi)（不含港澳臺地區(qū)）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業(yè)獨立開發(fā)經(jīng)驗的中華人民共和國境內(nèi)注冊法人企業(yè)，可以說基本將競買對象圈定在了深鐵集團，而更大概率是底價接手。

??多數(shù)業(yè)界人士認為，考慮到開發(fā)商資金鏈問題，在推進現(xiàn)房銷售過程中，政府部門事實上也需要提供更多的政策扶持。

??A219-0080宗地還有一個值得注意的情況是，一方面距離機場過近，與機場跑道的直線距離最近僅約 2 公里，另一方面，地塊還同步臨近 107 國道和京港澳高速，噪音問題或無可避免。

??在規(guī)劃設計要點中，出讓方也明確指出需通過優(yōu)化建筑布局、房屋使用降噪材料等工程技術措施，減少噪音影響。

??有當?shù)貥I(yè)界人士認為，處理好噪音問題，以低密度的大盤，搭配同步規(guī)劃的大片公園綠地，而且又是現(xiàn)房，對于意向該板塊的購房者來說，將具備一定的吸引力。