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??在上海陸家嘴世茂濱江花園的江景房前，資深經(jīng)紀人潘雪蓮指著一套掛牌價1580萬元的房源感嘆：“去年這套同戶型房源成交價還是1450萬元，現(xiàn)在房東已經(jīng)不愿意降價了。”

??上海二手房市場正迎來回穩(wěn)。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度上海二手住宅成交57067套，同比上漲47.33%；網(wǎng)簽均價42178元/平方米，同比上升2.34%。

??新房市場同樣活躍。一季度上海新房成交面積約141.92萬平方米，同比上漲2.34%；成交均價79970元/平方米，環(huán)比上漲10.58%，同比上漲1.34%。另有機構(gòu)統(tǒng)計，一季度上海新房成交額達1043.9億元。

??上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒表示，目前“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)仍處于釋放階段，市場延續(xù)了去年四季度以來回穩(wěn)向好態(tài)勢，尤其是3月份，周末二手房成交日均都超千套，樓市行情向好。

??某機構(gòu)上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認為，隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)入市，購房者對市場信心及房價企穩(wěn)預(yù)期有所增強，市場溫和修復(fù)態(tài)勢有望延續(xù)。

??新房市場：豪宅高熱，遠郊項目遇冷

??當(dāng)日開盤3小時售罄，均價18.9萬元/平方米，158套房源攬金92.34億元……嘉里建設(shè)在上海黃浦操盤的金陵華庭項目刷新了上海新房市場2025年以來單日總銷金額最高紀錄。

??“從樣板房開放到項目認購，短短幾周案場到訪量超千組，除了印證項目本身的稀缺屬性外，更說明了上海住宅市場的巨大潛力?！奔卫锝ㄔO(shè)華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示。

??繼2024年上海新房市場產(chǎn)生約60個“日光盤”后，今年上海新房市場依舊頻繁出現(xiàn)高端項目熱銷現(xiàn)象。僅在3月，上海就有3個均價超過10萬元/平方米的高端項目入市，金陵華庭和位于徐匯區(qū)的能建·西岸譽府兩個項目均實現(xiàn)了“日光”，位于上海浦東的前灘公館認購率高達334%，吸引了802組客戶爭搶，240套房源也在當(dāng)日全部售罄。

??據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，上海高端一手住宅成交錄得1040套，核心地段高端項目持續(xù)受到購房者追捧，高端住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%至14.46萬元/平方米。從成交結(jié)構(gòu)來看，千萬級房源成交占比提升至8%，徐匯、浦東大平層占比達12%。

??多個“網(wǎng)紅盤”的集中入市提升了一季度上海新房市場熱度，部分郊區(qū)的首次改善項目也出現(xiàn)了“點狀”高溫現(xiàn)象。如上海寶山大場中環(huán)置地中心望云、浦東唐鎮(zhèn)開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺等項目在開盤首日也取得了不錯的去化。

??“這一輪樓市行情主要得益于積壓的需求在新政刺激下的釋放，但整體樓市仍呈分化趨勢。”上海某房企內(nèi)部人士表示，上海新房市場主要是核心區(qū)高端項目在領(lǐng)跑，豪宅市場的火爆并不能代表整體市場回暖，大多區(qū)域仍在底部調(diào)整。

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波也同樣認為，上海遠郊項目客戶預(yù)期差，觀望情緒不減；改善端項目客戶落定信心加強，成交顯著提升；核心區(qū)豪宅持續(xù)高熱，市場分化仍在加劇中。

??與上海內(nèi)環(huán)新房成交均價攀升至12萬元/平方米形成鮮明對比的是，臨港、金山等遠郊新房均價同比下探3%～5%，如金山新城建發(fā)朗玥等項目以3.2萬元/平方米低價策略吸引剛需，認購率仍不足50%。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海市中心、浦東的項目去化率普遍在80%～100%，寶山、閔行去化約6成，五大新城去化多在4成以下。

??林波表示，當(dāng)前市場已形成“核心區(qū)價值共識強化，遠郊價格戰(zhàn)常態(tài)化”的雙軌運行特征。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這種“冰火兩重天”的市場格局，折射出政策紅利釋放下的結(jié)構(gòu)性矛盾。真正引爆市場的，是藏在政策縫隙里的“一二手倒掛差”。高倒掛讓購房者坦言：“這不是買房，是理財游戲?！秉S浦濱江豪宅買家將房產(chǎn)視為“抗通脹硬通貨，其保值性超越黃金ETF”。

??市場數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海預(yù)計有402個項目待入市，其中有54個高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應(yīng)豐富。僅黃浦區(qū)，2025年價格超過10萬元/平方米的項目就有14個。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責(zé)人盛秀秀認為，持續(xù)優(yōu)化的信貸環(huán)境疊加當(dāng)前寬松的住房政策，將繼續(xù)支撐上海住宅市場企穩(wěn)復(fù)蘇，預(yù)計高端一手住宅均價將進一步上漲。第一太平戴維斯也同樣預(yù)判，隨著土拍溢價率攀升和新房限價放開，2025年上海新房價格還會進一步上漲，尤其是處在內(nèi)環(huán)內(nèi)、濱江沿岸的高價值板塊。

??二手房市場：成交放量背后的博弈

??相較于高價盤頻出的新房市場，二手房市場更能反映樓市基本面。

??有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度上海二手房累計成交約6.45萬套，同比上漲42%，接近2021年以來最高季度交易量。

??從一線經(jīng)紀人的反饋更能直觀市場。“目前市場活躍度很好，二手豪宅掛牌價企穩(wěn)，房東議價空間收窄，部分優(yōu)質(zhì)房源的成交周期縮短到10天?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)某門店工作人員表示。

??中原地產(chǎn)陸家嘴門店負責(zé)人潘雪蓮告訴記者，近3月成交房源中，85%最終成交價低于掛牌價5%以上，市場進入價格發(fā)現(xiàn)新階段。當(dāng)下，上海的重點板塊已形成“賣舊買新”的資產(chǎn)騰挪鏈條，次新房成為主要承接標的。

??整個3月，上海二手房成交量都處于高位。其中，3月8日迎來開年首個成交高峰，單日網(wǎng)簽量1432套，僅一周該紀錄于3月15日被打破，當(dāng)日網(wǎng)簽紀錄新高推向1473套，當(dāng)月累計2.93萬套的二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2024年“9·29”新政實施后的月度成交次高峰。

??58安居客研究院院長張波表示，上海二手房市場呈現(xiàn)三大新特征：總價500萬元以下房源80%買家為置換客；中介傭金結(jié)構(gòu)向核心區(qū)二手豪宅傾斜；掛牌策略轉(zhuǎn)向“低開搶跑”，部分小區(qū)建議掛牌價低于最新成交價5%。

??盡管一季度上海二手房市場整體成交放量，但分區(qū)域也呈現(xiàn)明顯的割裂特征。核心區(qū)二手豪宅成交價同比跳漲20%，而外郊環(huán)超六成房源降價超3次仍無人問津，遠郊部分老舊小區(qū)甚至需要降價15%～20%才有機會成交。

??中原地產(chǎn)新華路門店負責(zé)人張宏超告訴記者，今年以來，他們帶看客戶平均比價周期從14天壓縮至7天，但決策時長反而延長至45天。

??“帶看10組才有1組談價?！鄙虾７钯t某中介經(jīng)紀人直言。

??據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，2025年一季度上海二手房市場呈現(xiàn)“明牌博弈”特征，結(jié)構(gòu)性調(diào)整暗流涌動，價值體系與整個大環(huán)境一起正經(jīng)歷深刻重構(gòu)。

??學(xué)區(qū)房價格對市場風(fēng)向的反應(yīng)總是更加劇烈。曾創(chuàng)下單價20萬元紀錄的浦東梅園34平方米的學(xué)區(qū)房，本季度成交單價回落至10萬元，同比下跌50%?！敖逃饣呒铀倭藢W(xué)區(qū)房泡沫出清?！逼謻|金橋中介門店負責(zé)人劉強分析，盡管有家長稱“現(xiàn)在不買，難道等孩子考不上高中再哭”，但投資屬性剝離后的學(xué)區(qū)房正回歸居住本質(zhì)。

??再如，碧云國際社區(qū)某聯(lián)洋年華業(yè)主以860萬元（較峰值折價18%）拋售89平方米房源后，7日內(nèi)完成置換森蘭名苑三居125平方米的操作，這種“折價換倉”策略在改善型需求中形成示范效應(yīng)。

??此外，買賣雙方博弈策略升級。張江玉蘭香苑再現(xiàn)“掛牌即售”現(xiàn)象，但成交價普遍抹去掛牌價尾數(shù)，賣方主動釋放觸底信號。徐匯濱江某江景房業(yè)主在降價80萬元的同時附加“兩年售后返租”條款，形成價格緩沖機制。靜安寺商圈出現(xiàn)專業(yè)經(jīng)紀人通過設(shè)計“抵押-置換-再抵押”金融方案促成2000萬元級老洋房交易的新模式。

??“現(xiàn)在的市場，聰明人都在用別人的恐慌換自己的籌碼。”張波表示，政策調(diào)控深化與市場預(yù)期轉(zhuǎn)變正推動上海樓市進入新平衡周期，不是簡單的價格輪回，而是資產(chǎn)流動性、金融屬性和居住價值的重新排序。

??前述某房企內(nèi)部人士表示，政策環(huán)境持續(xù)松綁直接激活置換鏈條，但紅利集中在核心資產(chǎn)。

??土地市場：高熱催生新局面

??一季度的上海也在批量制造“地王”。

??一批次虹口瑞虹新城地塊刷新2024年8月上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄，三批次靜安大寧地塊和浦東北蔡地塊均刷新板塊最高單價紀錄。

??某TOP10房企滬蘇區(qū)域總裁表示：“當(dāng)前土拍已從利潤計算轉(zhuǎn)為生存卡位，房企正在土地儲備與現(xiàn)金流安全之間走‘鋼絲’?！?/p>

??但是不斷被推高的地價，正在重塑上海新房價格體系，也催生置業(yè)者加速進場。

??中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上海土地出讓后，周邊在售項目周均帶看量環(huán)比激增47%，購房決策周期從23天壓縮至11天，市場呈現(xiàn)“拍地即去化”的傳導(dǎo)效應(yīng)。

??林波認為，土地市場的高熱導(dǎo)致核心區(qū)域新房補漲，內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價格將被重塑，尤其是市區(qū)高端盤和風(fēng)貌別墅產(chǎn)品未來價格將呈現(xiàn)向上走勢。

??IT工程師林浩就是典型的“土拍驅(qū)動型買家”，去年面對待拍地塊選擇觀望，卻在今年3月周邊3宗宅地以40%溢價率成交后連夜認購浦東西派海上項目。改善型買家李薇從2023年“等配套落地”的觀望直接轉(zhuǎn)變?yōu)橥僚暮蠹觾r18萬元鎖定江景資源。

??“土拍樓板價7.1萬元/平方米形成價格新錨點，在售9萬元/平方米房源立即觸發(fā)搶購?！蹦砊OP房企市場部負責(zé)人表示，這種基于土地定價的預(yù)期重構(gòu)正在改變傳統(tǒng)價格認知體系，也改變了購房者的決策曲線。

??滬上某中介機構(gòu)給出的信息是，一季度土拍后核心區(qū)大戶型成交提速明顯，超6成買家通過郊區(qū)資產(chǎn)置換實現(xiàn)升級。青浦某項目營銷總監(jiān)透露：“投資客仍在消化規(guī)劃預(yù)期落差，而陸家嘴業(yè)主已開始采用遠期規(guī)劃溢價定價?！?/p>

??與此同時，土地市場的結(jié)構(gòu)性高熱也在重塑開發(fā)邏輯。上海徐匯濱江某項目精裝標準突破8000元/平方米，與遠郊項目2000～3500元/平方米的配置形成產(chǎn)品“代際差”；臨港新城某項目被迫祭出“首付分期+十年物業(yè)費”組合拳，去化周期仍超18個月；青浦剛需盤將景觀投入壓縮至1000元/平方米后陷入“降標滯銷”困境。

??某頭部房企上海區(qū)域負責(zé)人張楠（化名）透露，遠郊項目平均去化周期已達16個月，部分項目被迫啟動“工抵房+渠道包銷”組合拳，但收效甚微。

??前述某房企市場部負責(zé)人表示，上海樓市已進入“土拍定價-市場錨定-需求分化”的新傳導(dǎo)周期，土地溢價成為房價預(yù)期坐標系的同時，居住屬性與金融屬性的加速分野，正折射出城鎮(zhèn)化深水期的轉(zhuǎn)型陣痛。

??當(dāng)核心區(qū)項目憑借稀缺性演繹財富神話，遠郊盤在降價漩渦中艱難求生，這場由土地財政齒輪驅(qū)動的深度洗牌，或?qū)⒅厮苌虾鞘形磥?0年格局。