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??西安樓市成交呈現出一幅分化的場景。

??來自中指院數據顯示，2025年1~6月西安TOP10房企實現總銷售額401.5億元，相比去年的568億元出現明顯下滑。其中，保利以65.4億元銷售額位列第一位，比去年同期第一名綠城，銷售額下降了46.6億元。

??成交量亦不容樂觀。據前瞻顧問統計，1~6月西安主城累計供應244萬平方米，同比下滑47%，創近5年最低；價格上，告別連漲60個月態勢后也走出了下滑行情，從2024年9月至2025年5月，西安房價已連跌9個月。

??雖然市場有所回調，但在企業眼中，西安仍不失為一個“好市場”。“西安市場整體表現比較平穩，沒有大漲大落。”一位央企地產西安區域負責人表示；另外一家企業西安區域負責人也表示，無論是規模還是利潤率，西安在集團各區域內表現都位于前三。

??“好房子”項目表現亮眼

??2025年上半年，一些項目在西安走出了獨立行情。

??招商西安璽就是其中之一。這個項目位于西安市港務區奧體核心板塊，戶型面積為175~261平方米，均價2.69萬元/平方米，單套總價400萬元起步。盡管總價較高，但從4月11日首開到售罄，僅僅用了47天，四開四罄。

??金茂雙子也取得了亮眼成績。4月29日，位于西安曲江新區的金茂璞逸東方推出182套房源，均價3萬元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米三種。選房當日，共有200多組家庭進行了搖號選房，269平方米的戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂底房源，主要集中在229平方米戶型上，當日銷售額為12.6億元。5月18日，曲江金茂府首開，均價超3萬元/平方米，開盤即罄。

??在整體市場萎靡情況下，上述高品質項目熱銷成為一道靚麗風景線，也凸顯出“好房子”的價值。

??實際上，大部分新盤都在“好房子”上下足了功夫，會所、實景園林展示區已經成為賣房“必備品”，產品上的創新更是層出不窮，特別是隨著建筑新規的實施，各大項目贈送面積越來越大，如保利云谷和著139平方米戶型，得房率達到了131%；綠城熙海棠140平方米的得房率為136%。除了露臺贈送，部分項目也開始將目光投向了室內贈送，這部分面積多以飄窗、花池等設計報規。

??此外，開發商也在細節上不斷提升，如金茂璞逸東方最新一期產品層高達到了3.3米，甚至在建設階段就為業主提供了“定制化”服務，可以選擇是否將兩個房間打通；邦泰則創新性地引入了東西向露臺；為了解決第四代住宅的隱私性問題，部分項目開始在露臺之上加裝格柵。

??“好房子”已成為企業贏得市場客戶認可的核心競爭力。

??不過，熱銷“紅盤”只是少數，市場上的大部分項目依舊面臨去化壓力。

??一位央企副總經理表示，“客戶觀望情緒濃重，一訪、二訪成交的客戶已經很少，很多客戶要看完周邊的所有項目，三訪、四訪之后才能成交，決策周期平均在1個月左右，最長的達40多天。”

??市場壓力之下，上述企業今年的業績預期也較去年有所下調，“去年在150億元左右，今年可能在100億元左右。”

??另外一位央企營銷負責人也表示，“2025年上半年我們項目成交量累計下滑了40%，客戶的主要顧慮是怕接手在高位，也怕市場會有更好的項目出現，而猶豫不決。”

??為了去化，“以價換量”成了最常用的促銷方式。據不完全統計，“6·18”年中促銷節點，有多達40個項目加入到了“以價換量”中，最高優惠達到了23個點，如天地源高新宸樾項目優惠了13個點、紫雲境最高有12個點優惠、信達辰樾府有高達11個點優惠、星光賞最低77折；還有的項目出現了返首付、返傭金等“非常規促銷方式”。

??事實上，為了促進樓市“止跌回暖”，西安市也發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱“措施”），涉及優化土地供應、土地出讓金分期繳納、推進好房子建設、優化居住配套服務、促進一二手房市場聯動發展等方面。

??在業內人士看來，該政策更多的作用在于提振信心。

??“營銷方面企業已經沒有什么更好的辦法了，為了獲客，能做的只有做好產品了。”前述央企副總經理表示。

??二手房成交有新高

??新房市場內卷不斷下，次新房、二手房市場的競爭也更趨激烈。

??“現在新房得房率已經超過100%，次新房還有公攤，所以二手房只能通過降價來吸引客戶。”上述央企負責人表示。

??根據國家統計局的數據，西安二手房房價已經連續環比下跌19個月。據前瞻顧問統計，6月西安二手房市場帶看轉換率跌至1.86，5月為2.1；議價空間不斷擴大，從4月的7.88%提升至6月的8.36%，賣方通過降價促成交意愿強，價格下行壓力持續。

??具體到市場來看，不僅老小區在降價，次新房“破發”也成為常態，如位于西安航天新城的綠城春和印月，2022年首次登記時的毛坯銷售均價為19658元/平方米，如今小區一套143平方米房源成交單價低至1.34萬元/平方米，成交總價在197萬元。

??2月份，曾經的紅盤中海·學仕里迎來了首套成交，這套房源建筑面積為115平方米，最終以300萬元總價成交，折合單價2.6萬元/平方米。據悉，業主當初的購房成本為305萬元。

??當然，二手房價格持續下降背后還有掛牌量的影響。“掛牌量激增是價格下行主因，每個月成交的房子比新增的掛牌還少，庫存想要降下來并不容易。”西安富力城商圈一位鏈家經紀人表示。

??盡管價格持續下探，但成交量卻呈上漲趨勢。西安市住建局提供的數據顯示，今年1~6月西安全市二手房總計成交50532套，網簽面積達到508.29萬平方米，從套數和面積上均超過去年同期，較2024年上半年上漲約5.98%，創下近3年以來新高。