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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計局今日（1月17日）公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，投資和銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

??國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)一系列數(shù)據(jù)表明，2021年我國房地產(chǎn)市場還是總體穩(wěn)定的，堅持“房住不炒”的定位，積極穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，積極防范潛在風險。另外，房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)步推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)正在向著集約、高效、長期、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展和轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國房地產(chǎn)市場有望保持總體平穩(wěn)運行。

??易居研究院分析認為，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵企業(yè)投資拿地等會成為主流政策。另一方面，銷售數(shù)據(jù)充分說明中國房地產(chǎn)市場的韌性，即很難輕易下跌。最大的原因在于，新型城鎮(zhèn)化的大邏輯不變，其依然可以促使房屋交易市場保持正增長態(tài)勢。在激活住房消費的大框架下，類似態(tài)勢在2022年更會保持。

??2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.4%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

??從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵企業(yè)投資拿地等會成為主流政策。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

??從數(shù)據(jù)來看，土地市場非常蕭條。嚴躍進認為，類似跌幅較大的態(tài)勢，說明房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏較慢，也對2022年新房供應(yīng)產(chǎn)生利空影響。據(jù)此可以認為，2022年土地市場無論是供應(yīng)規(guī)模還是拿地規(guī)則可能會有一些積極的變化。另外，從到位資金情況看，資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢。嚴躍進表示，雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松，但反映到房企身上，時間有所滯后。當然也有一些信號值得關(guān)注，從銀行貸款指標看，11月和12月單月數(shù)據(jù)已經(jīng)在改善，2022年會有進一步改善的空間。

??商品房銷售再創(chuàng)歷史新高

??商品房銷售情況方面，2021年全國商品房銷售增速整體呈持續(xù)收窄態(tài)勢。從單月銷售情況看，2021年12月數(shù)據(jù)與11月相比，回升幅度在四成左右，且為2021年內(nèi)單月銷售次高點。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.0%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，12月份商品房銷售面積達21302萬平方米，環(huán)比上漲41.17%。商品房銷售額為20263億元，環(huán)比上漲39.92%。從同比情況來看，12月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了15.64%和17.78%。

??庫存方面，2021年末商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加46萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積在連續(xù)下降9個月后迎來翹尾。經(jīng)測算，截至2021年末，住宅待售面積為22800萬平方米。

??房價環(huán)比呈降勢，同比漲幅回落

??此前國家統(tǒng)計局在15日還發(fā)布了《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份商品住宅銷售價格環(huán)比呈降勢，同比漲幅回落。

??根據(jù)報告，2021年12月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有15個，環(huán)比下跌的城市有50個，5個城市環(huán)比持平，上個月這一數(shù)字分別為9個、59個和2個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅6個，環(huán)比下跌的城市有63個，1個城市持平，上個月這一數(shù)字分別為3個、63個和4個。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，12月份杭州（0.5%）位居漲幅首位，上海、贛州和桂林三個城市以0.4%的漲幅并列第二。湛江（-1.1%）位居跌幅首位，西寧、秦皇島、襄陽三個城市以1%的跌幅并并列第二。同比方面，53個城市處于上漲態(tài)勢，包括大理、秦皇島、瀘州、太原、常德、岳陽、南充、哈爾濱、唐山、北海、石家莊、牡丹江、安慶、呼和浩特、昆明、湛江和桂林在內(nèi)的17個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

??在嚴躍進看來，一些即便有調(diào)控的城市，當前也要注意房價重新炒作等可能。房價大環(huán)境降溫，但一些上漲過快的城市，還需要注意房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定。

??二手住宅方面，12月份僅北京（0.8%）、昆明（0.5%）、上海（0.4%）、杭州（0.3%）、長沙（0.2%）和海口（0.1%）六個城市上漲；贛州一個城市持平；63個城市下跌，牡丹江（-1.3%）、太原（-1.2%）、石家莊（-1%）和哈爾濱（-1%）位居跌幅前三。同比方面，以北京、海口、上海和廣州為代表的43個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

??從二手房數(shù)據(jù)來看，悲觀情緒略有減少。嚴躍進表示，尤其是到了12月份以及2022年1月份，一些重點城市二手房貸放松、類似額度增加等利好消息增多，客觀上有助于促進二手房市場的企穩(wěn)。

??易居研究院認為，從房價方面來看，新房數(shù)據(jù)釋放了積極信號，至少說明房價不會一味下跌或跌幅一味擴大，政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，房價數(shù)據(jù)也會有企穩(wěn)可能。同時，對于二手房市場，由于過去持續(xù)下跌，所以當利空出盡后，反而會出現(xiàn)一些上漲，但大城市和小城市的表現(xiàn)會有所差異，近期要關(guān)注信貸政策對于二手房市場的影響。