土地克而瑞研究中心 2021-12-10 08:49:07 來源：丁祖昱評樓市
??“重點城市三輪供地潮已接近尾聲，多地也完成了第三輪集中供地出讓，絕大部分城市土拍規則出現了適當的放松，但土拍“降溫”仍在多個城市延續。
??11月，重點監測城市土地平均溢價率環比減少0.6個百分點至2.7%，再度創下歷史新低。此外，土地流拍現象較上月有所好轉，但平均流拍率也達到23%的高位。
??不過，近期房企融資邊際放松，部分城市三輪土拍熱度較二輪有“回溫”，流拍率較二輪明顯下調，品牌房企拿地積極性也有所提升，典型如濟南、成都，而部分城市逆勢升級出讓規則，第三輪土拍進入“寒冬”，典型如廈門。”
??01
??濟南、成都降門檻，土拍熱度略有“回溫”
??12月9日，成都第三輪土拍正式收官，土拍熱度穩中略有回溫，房企參拍積極性明顯提高，尤其是民營房企拿地積極性較此前有所提高。這種現象同樣出現在剛剛結束地三輪土拍的濟南。此外，上海、合肥等城市的三輪土拍中也有回溫跡象。
??土拍市場回溫與土拍規則松綁有很大關系，各地紛紛降低參拍門檻，以吸引房企參與積極性。
??比如濟南，首先允許聯合競買，同時將保證金比例從第二輪集中出讓的50%全部下調至20%、30%、50%不等，平均保證金比例約為35%，較二輪的50%有明顯下調，以緩解房企現金流壓力，提升拿地積極性。
??成都則通過三大舉措增加項目利潤空間，具體而言，取消競自持，所有地塊均采取“限房價、限地價、競人才公寓”的競拍方式；大幅減少地塊的配建要求；“現房銷售”要求也并未出現在此次出讓地塊條件。
??值得注意的是，成都第三輪集中供應地塊的商品住宅清水限價多較此前明顯提升。如高新區大源板塊宅地的商品住宅清水限價提升至28500元/平方米，是成都開啟住宅限價以來出讓地塊中商品住宅限價最高的地塊，天府新區華陽鶴林村地塊的限價也由此前的17700元/平方米提升至2萬元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中，多數地塊的商品住宅限價也給予了抬升，漲幅由3%~17%不等。
表：成都三輪土拍中回爐地塊的起拍價及商品住宅限價變動（元/平方米）
??數據來源：CRIC整理
??從土拍熱度來看，濟南三輪集中土拍整體溢價率降至0.2%，流拍率為13%，較二輪下降了22個百分點，較二輪有明顯好轉。從房企競拍積極性來看，濟南三輪集中土拍較前二輪也發生了明顯的變化，品牌房企拿地積極性略有回升。
表：濟南三輪土拍熱度對比（萬平方米、億元、元/平方米）
??數據來源：CRIC整理
??成都雖然整體土拍熱度有所回溫，但地塊冷熱進一步分化。競拍熱度多集中在規劃利好、區位價值高的區域如高新、天府新區等或配套成熟的主城區如成華區等，住宅限價提高下高新、天府競爭激烈，多宗地觸頂成交，觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上，利潤空間相比二批次成交同區域地塊有所提升；而郊區的宅地仍在持續遇冷，部分地塊更是無房企參拍。
表：成都三輪集中土拍中觸頂地塊情況盈利情況（億元，元/平方米）
??數據來源：CRIC整理
??02
??廈門土拍規則全面升級，三輪土拍入“寒冬”
??在已完成第三輪集中土拍的城市中，廈門是為數不多全面升級土拍規則的城市，如全面限地價、限房價，島內部分地塊住宅銷售提高至10年等。
??受此影響，在當前市場仍在探底的背景下，廈門第三輪土拍熱度明顯下滑，參拍企業數量明顯減少，尤其是外來房企的參與度更是大幅降低。此次推出的14宗地中，有7宗地塊因無人報價而流拍，最終成交7宗地中僅有2宗溢價成交。
??土拍整體溢價率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下，第三輪土拍熱度驟降。對比已完成年內最終輪的城市來看，廈門的熱度也屬于中低水平。其中，廈門的流拍率更是位居11個城市之首，高達50%，是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。
圖：已完成第三輪集中土拍城市的溢價率和流拍率對比
??數據來源：CRIC整理
??雖然廈門開啟了全面限房價，但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據測算，14宗地即使全部達到最高限價，其平均地房比也在0.7以下，房地價差也均超過了1萬元/平方米，如湖里P06地塊的價差甚至高達2萬元/平方米以上，仍給房企預留了一定的利潤空間。
??事實上，樓市持續下行才是廈門第三輪土拍熱度驟降的主因。
??據CRIC監測數據顯示，今年9月份以來，廈門商品住宅成交量較此前明顯收縮，月均成交面積降至20萬平方米以下，明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快，但市場下行的背景下，整體成交規模仍未出現上升趨勢，至11月末住宅成交面積僅為15萬平方米，同比降幅高達40%。規模縮減下，廈門的庫存消化周期也有所拉長，而11月又受多盤新開影響，去化周期更是拉長至20個月以上。
表：廈門近一年來商品成交成交量價走勢（萬平方米，元/平方米）
??數據來源：CRIC整理
??綜合成都、濟南、上海等多城三輪土拍結果一起來看，盡管土拍規則有不同程度地放松，但對現金流壓力巨大的房企來說，土拍規則的放松很難對當前土拍市場起到根本的扭轉作用。而類似廈門等城市，樓市下行壓力傳導至土地市場，成為土拍熱度降溫的一大主因，預計接下來土拍市場“降溫”仍將延續一段時間。
??聯系近期政策環境來看，9月以來監管部門出手糾偏信貸政策，銀保監會、證監會也強調會支持房企合理正常融資，房企融資環境較此前邊際放松，這也是當前房企尤其是財務指標健康的房企拿地積極性提升主要動力。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
