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??“火熱”的東莞樓市又迎來一輪調控。

??4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談了包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通5個城市政府負責人，要求堅決遏制投機炒房行為。其中東莞更是被列入房地產市場監測重點城市名單，這座曾上榜2020年房價漲幅全國前列的新一線城市，再次成為全國樓市關注重點。

??針對要求，4月11日，東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調控要求》（以下簡稱“要求”）。要求提到，會迅速制定落實措施和方案，扎實有效地做好房地產調控工作，促進東莞市房地產市場平穩健康發展。要加強與土地、金融、財稅等部門聯動，加強新建住宅價格監管和二手房交易管控，研究補齊現有政策在系統性、整體性、協同性上存在的短板和不足。同時，加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報國務院備案后正式實施。

??一時間，這個房價屢被全國關注的城市將開啟新一輪調控。

??新政策初有“眉目”

??繼4月8日約談后，東莞相關部門高度重視，連開多個重要會議，貫徹落實住建部會議精神。

??包括4月9日，東莞市委書記、市人大常委會主任梁維東主持召開市委常委會，要求切實提高政治站位，進一步增強做好房地產調控工作的責任感緊迫感；4月10日，東莞市委副書記、市長肖亞非緊接主持召開會議，將認真按照住建部會議精神，更加自覺地全面落實城市主體責任。

??4月11日，東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調控要求》，表示要加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報國務院備案后正式實施。

??從一系列動作來看，雖實質性舉措尚在制定中，但官方重治樓市態度已十分明確。

??同時，從約談內容來看，本次約談重點與3年前也有不同，樓市調控不僅是經濟問題，同樣也上升到政治站位之上。

??實際上，本次東莞被約談且被列入房地產市場監測重點城市名單并不意外，熱度難控的樓市背景賦予了城市更高關注度。

??從2020年開始，地級市東莞樓市漲幅便跑在全國前列，外來投資需求不斷涌進，本地購房意識也快速蘇醒，供需失衡下房價“日新月異”。

??據合富大數據，2020年東莞市新房簽約均價24227元/平方米，同比剛剛沖破2萬元/平方米大關的2019年上漲達20%，以超4000元/平方米年漲幅創下新高。體現在各鎮街及各項目上，則是多板塊房價沖上“3字頭”，多項目售價高達“4字頭”。

??價高的同時是新房市場“打新”火熱。據克而瑞數據顯示，僅2020年東莞便有約65盤上演“日光”現象，其中不乏多盤為區域價格標桿產品。

??二手房方面，2020年東莞二手房網簽價同比漲幅超20%，在去年“7·25”新政前更是達到高點，跑出二手房漲幅全國領先速度。“7·25”新政后，二手房啟動限購，雖成交量萎縮，但業主卻依舊保持著“有價無市，心態異常好”狀態，掛牌價居高不下，熱點小區惜售風氣濃郁。

??進入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影響，房價仍面臨較大上漲壓力。數據來看，整個一季度東莞樓市成交量仍保持量價齊漲，其中新房網簽量同比爆增達113%，二手房量價走勢保持平穩，掛牌價則環比漲幅已連續3個月最高。

??在土地方面，一級市場仍保持宗宗“地王”輸出狀態，維系著東莞樓市高熱度。

??同時，投資投機者也無疑是誘導這場房價暴漲的主力軍，他們同步帶來的還有各類市場亂象，如熟悉的“代持”“經營貸”“團伙炒房”等。

??以團伙炒房為例，去年“7·25新政”前，由于東莞二手房市場不限購，資金充裕的專業炒房團身影便出沒于多個優質小區，通過全款購買，再抵押經營貸形式大量購房、集體控盤，擾亂著正常交易市場，被控盤的小區整體掛牌均價普遍高于同片區其他項目，并同步營造出高價值標簽。

??樓市高啟下，眾多業主開始“效仿”，鼓吹集體抬高掛牌價呼聲出現在越來越多小區，業主們開始“團結一致”，為了更高的掛牌價齊心協力。

??連續多次調控市場

??為控制房價過快增長及抑制投機需求，過去一年多，東莞市政府也在不斷進行自我調控，從限購限貸到加大住房供應，從公布熱點小區二手房交易價格到嚴格限制新盤備案，在穩樓市步調中動作頻頻。

??就最新的“莞六條”新政來看，東莞在限貸層面便實行了堪稱“史上最嚴格”條例，首付大范圍提高1成，停貸群體相較之前涉及更加廣泛，加持銀行嚴查首付款來源及各類非房地產貸款流入樓市等，可謂是直接將樓市杠桿抽走。

??“只有杠桿控制住了，樓市必然降溫。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??剛剛過去的3月份，東莞一手住宅網簽量同比下跌14%，二手房網簽量更是同比下跌超25%。

??此外，為穩定全市網簽均價，穩定市場預期，東莞仍在執行2017年“舊”操作，即高價房源實行排隊網簽，高價限定為單價在2.6萬元/平方米及以上樓盤。

??一系列組合操作下，成效也十分明顯，新政實施的3月份量跌的同時簽約均價也跌幅明顯，其中東莞全市新房網簽均價跌至24385元/平方米，為近7個月來最低，與網簽均價最高的1月拉開近5000元/平方米均價差。

??均價非主動下降能一定程度上抑制市場過熱的房價鼓吹風氣，但此舉歸根仍是治標不治本。

??在分析人士看來，促進房地產市場穩定發展關鍵還在于構建合理的長效機制。

??正如住建部副部長倪虹指出，針對有一定成效的城市，要加強實施效果評估，及時完善相關政策，增強調控的針對性、實效性，緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準調控。

??進一步規范房地產市場秩序

??“很多剛需、剛改直接被限貸卡死，我也莫名其妙失去了幾個顧客，反而是那些有資本的全款買家還在買買買，剛備案的上千萬元一套的豪宅，聽說都已經被全款客戶分完了。”中介小劉分享著他了解到的消息。

??“對于開發商來說，最大難題還是在新盤限價上，能備案的價格遠低于預期，入不入市都是難題，嚴重的可能會導致現金流不正常，賺不到錢反饋到土拍市場便是沒了拿地信心，政府財政收入也受影響，這時肯定也會有一些房企選擇‘鋌而走險’，這也是政府可能需要重點整治的方面，一般來說市場過好或是過差，都會誘導相關亂象，所以如何找到這個調控的平衡點很關鍵。”一位開發商負責人表示，接下來高價拿地的風險會更大，現在已經不能按正常市場邏輯來拍地了，未來可能入股合作開發的形式會更多。

??不過，值得注意的是，針對部分市場問題，東莞官方目前已有相關舉措推出：

??面對供需矛盾問題，東莞市住建局已明確提及上半年將加快推出一批“三限”房用地，確保全年出讓住宅用地300公頃以上；

??針對高地價，則將進一步加強土地出讓價格管理，實行地價房價聯動調控等；

??面對虛假宣傳、惡意炒作、哄抬房價、抱團漲價等亂象，將強化源頭治理，加大震懾打擊力度；同時配合銀保監、人民銀行等部門深入開展經營用途貸款違規流入房地產領域專項排查，加強房地產領域反洗錢工作，進一步規范房地產金融市場秩序。

??新盤銷售方面，加強熱點樓盤銷售管理，督促開發企業公開公平銷售，打擊房地產開發企業、中介機構及其從業人員收“茶水費”“誠意金”等違法違規行為，遏制投機炒房行為。

??同時加強問題樓盤治理，加大矛盾糾紛化解力度，切實防范房地產領域風險，確保房地產市場總體平穩可控。

??東莞市場是時候要冷靜了。