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??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）低利率背景下，中資保險(xiǎn)公司進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的腳步在提速。

??4月27日， 中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司聯(lián)合加拿大國(guó)際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購(gòu)倫敦金融區(qū)域的辦公大樓-ALDGATE Tower, 初始回報(bào)收益率達(dá)到4.9%。據(jù)中房網(wǎng)了解，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商-第一太平戴維斯與了本次收購(gòu)過程，為中國(guó)人壽提供了相關(guān)交易服務(wù)。

??據(jù)第一太平戴維斯透露，目前該大廈出租率為94%，入駐的企業(yè)包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等諸多明星公司。

??近兩年來，中國(guó)險(xiǎn)資投資海外地產(chǎn)成為一種新常態(tài)。據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，險(xiǎn)資外流的趨勢(shì)已經(jīng)從2011年年底開始持續(xù)到現(xiàn)在。截止一季度，約有148億美金從亞太流到其他除亞太以外的地區(qū)，而流入到亞太地區(qū)的資本僅為21億，資金明顯呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。在這其中，大概有64%資金來自于中國(guó)，高于去年同期22%的比例。

??從具體國(guó)家來看，美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞成為這些資本追逐的前三位國(guó)家。一季度資本流入分別為103億美金、32億美金和10億美金。據(jù)第一太平戴維斯透露，越來越多的險(xiǎn)資在尋求海外投資的出路，而其中主要是以房地產(chǎn)投資為主，中國(guó)險(xiǎn)企正在成為全球地產(chǎn)投資的主力軍。據(jù)中房網(wǎng)了解，不僅中國(guó)平安、中國(guó)人壽等險(xiǎn)企第一梯隊(duì)出海置業(yè)，安邦保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)等實(shí)力險(xiǎn)企海外不動(dòng)產(chǎn)投資手筆之大也賺足了眼球。

??在第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事王堯看來，中國(guó)資本外流有幾個(gè)方面因素。首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，中國(guó)已經(jīng)不可能復(fù)制過十年來GDP高增長(zhǎng)，包括以往在房地產(chǎn)投資方面的高回報(bào)。其次，人民幣進(jìn)入緩慢貶值通道，國(guó)內(nèi)缺乏具有永久業(yè)權(quán)并且收益穩(wěn)定的可投物業(yè)。再次，就是政策層面的鼓勵(lì)。2012年底保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的中國(guó)保險(xiǎn)公司境外投資辦法，鼓勵(lì)更多的險(xiǎn)資把他的資產(chǎn)配置在海外，這些因素構(gòu)成了險(xiǎn)資出海的大背景。

??在海外不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率方面，據(jù)第一太平戴維斯透露，目前包括倫敦，紐約等海外城市中，投資核心區(qū)域運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的辦公物業(yè)基本上可以獲得4.5%-5%的回報(bào)。此外，目前也有很多人在考慮投資日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)樗秀y行負(fù)利率的的刺激，這也為資本套利創(chuàng)造了空間。

??反觀國(guó)內(nèi)投資物業(yè)市場(chǎng)，北京、上海、深圳三個(gè)城市中，雖然目前寫字樓的空置率還可接受，但是租金上升勢(shì)頭已經(jīng)不再持續(xù)。從北京市場(chǎng)租金回報(bào)率來看，整個(gè)年回報(bào)率不到4%，相比成熟市場(chǎng)回報(bào)率以及低利率的杠桿成本，已經(jīng)算是相當(dāng)?shù)偷幕貓?bào)。

??對(duì)此，第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事張航在接受媒體采訪時(shí)表示，不論是從政府宏觀經(jīng)濟(jì)層面的鼓勵(lì)和刺激，還是從投資標(biāo)的國(guó)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)，法律的透明與完善程度來講。中國(guó)資本流入境外發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，從交易保障和資金安全性上比較令人踏實(shí)和放心。

??此外，從投資回報(bào)角度來講，張航表示，最近幾年中國(guó)二三線城市甲級(jí)寫字樓，包括商用物業(yè)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，這就造成很多城市的大型的辦公物業(yè)空置率增加，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)困難。但土地拍賣價(jià)格卻不降反升，這都為更多投資資本流出創(chuàng)造了客觀條件。

　　對(duì)于資本外流對(duì)中國(guó)的影響，王堯認(rèn)為，中國(guó)外匯儲(chǔ)備如果低于3萬億美金，會(huì)存在一些系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。但從今年政府的一些態(tài)度上來看，也在慢慢的控制資本外流，以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。