公司曾冬梅 2022-12-13 09:04:09 來源：中房報
??12月12日，地產板塊回調，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”，000069.SZ）以3.68%的跌幅、5.76元的價格收盤。
??相較其他地產股，華僑城A多了一則利空消息。12月8日，姚振華控制的前海人壽保險股份有限公司（以下簡稱“前海人壽”）及其一致行動人深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡稱“鉅盛華”）透露計劃減持不超過華僑城A總股本的2%。
??減持的股份大部分來自2015年華僑城A的定增，姚振華的認購價為6.81元/股。2021年，他以9.34元/股的均價減持了約8047萬股，套現約7.5億元。雖然在過去的一個多月里，華僑城A的股價已經大漲了40%，但離姚振華的入股價還差14%的漲幅。放在當前地產行業備受呵護的政策背景下，這個漲幅應該不難實現。
??對于第二大股東的減持，華僑城A沒有給予太多關注，因為有更重要的工作要做。自今年3月底，張振高上任華僑城集團董事長一職以來，該公司的發展策略已發生了諸多外界尚未察覺的變化。他用了三個“極端重要性”來定義房地產業務，并期望華僑城集團成為地產行業的排頭兵，這在段先念時代是很少見的。作為地產業務上市平臺的華僑城A勢必將擔負重任。
??姚振華的第二次減持
??華僑城A的公告顯示，前海人壽及鉅盛華共持有該公司約6.06億股，占總股本的7.39%，其中的0.3億股自二級市場購入，剩余部分則是參與認購華僑城A2015年非公開發行取得的。
??在未來的半年時間里，這兩家公司計劃減持不超過1.64億股，即不超過華僑城A總股本的2%。減持的股份來源是2015年非公開發行所得。減持計劃的實施存在不確定性風險，前海人壽及鉅盛華將根據市場情況、公司股價情況等情形決定是否全部實施或部分實施本次股份減持計劃。
??姚振華選擇了一個好時機。2022年，華僑城A的股價從1月4日的7.26元起步，在1月19日達到8.17元的高點后便掉頭向下，4月初曾一度回彈至將近8元，此后持續下探，10月31日報收4.2元。進入11月，在重重利好政策的托舉下，地產股氣勢如虹，華僑城A也迅速自底部反彈，截至12月9日，漲幅已有40%。
??姚振華與華僑城A的首次交集發生在2015年，他控制的前海人壽及鉅盛華以6.81元/股的價格認購了華僑城A約7.05億股的定增股份，成為了第二大股東。
??入股5年多后，姚振華在2021年3月18日宣布將減持不超過1.64億股，當時華僑城A的股價也是經歷了一波約40%的上漲，達到9.21元。在姚振華公布減持計劃后，華僑城A的股價最高曾升至10.63元，他抓住機會，在股價的高點開始減持，于2021年4月14日至2021年7月12日期間，以9.34元/股的均價減持了約8047萬股，套現約7.5億元。
??投資者曾幫姚振華算過賬，認為他的定增價格加上持股成本，已經去到了9.18元/股，扣除7年來的分紅，盈虧線約為7.58元/股。
??以目前華僑城A不到6元的股價來看，此時減持是要虧本的。這意味著，姚振華對華僑城A未來的股價走勢仍有著較高期待。
??張振高的新理念、新打法
??對于姚振華的第二次減持，華僑城A的態度和第一次一樣，認為減持計劃的實施不會導致公司控制權發生變更，也不會對公司治理結構及持續經營產生重大影響。
??不同的地方是，這一次華僑城A已經換了新的管理層。4月29日，張振高被選舉為華僑城A的董事長，他在3月底已經接替退休的段先念，出任華僑城集團董事長。
??張振高的上一站是保利集團，擔任過財務部主任、總會計師、總經理等職務，也在保利置業和保利發展這兩家房企歷練過。外界很關注他的到來，會給華僑城集團帶來什么新氣象。就在11月底，還有機構問及，管理層發生變動后，公司未來發展有哪些新的想法和思路。當時，華僑城A的回復是，公司正對“十四五”發展規劃進行積極調整，本次戰略調整的總體思路是聚焦公司主業，提升房地產業務專業化、市場化運作水平及存量文商旅業務經營能力，并適時探索相關新興行業機會。
??中國(深圳)綜合開發研究院研究員宋丁觀察到了更深層的變化。他表示，張振高對于華僑城集團的發展，有一些戰略性的思考，提出了向"市”而生的概念，以及"一體兩翼三功能”的房地產業務新發展模式。
??10月底，華僑城集團曾召開一次房地產業務工作會議，張振高講授了題為《向"市”而生一探索華僑城房地產業務新發展模式》的專題黨課。張振高表示，要辯證看待房地產市場形勢，順市而為、順市敢為、順市有為。要向"市”而生，堅定"房地產是華僑城最大的主業”的共識。他用了三個“極端”來形容房地產的地位和重要性，“要充分認識房地產業務在集團總體戰略布局中的極端重要性，充分認識做強做優做大房地產業務對于集團可持續高質量發展的極端重要性，充分認識踐行房地產業務新發展模式對于集團建設世界一流企業的極端重要性。”他給華僑城集團定的新目標是力爭成為中國房地產行業的專業化開發商和行業排頭兵。
??"一體兩翼三功能”的新發展模式中，“一體”指的是房地產開發這一主體業務，“兩翼”指依托房地產開發主體而形成的相關衍生業務，包括文旅項目，以及商業、酒店、物管、會展等相關泛地產業務，“三功能”指房地產主業要在專業化發展的基礎上最終實現“開發、運營、服務”的多元化功能。張振高認為，新模式是華僑城集團的房地產業務從速度型增長向質量型增長轉變的集中體現。
??伴隨著地產政策環境的持續向好，華僑城集團的步子邁得愈發果敢。12月9日，華僑城集團召開全面推進生產經營工作動員大會，該公司總經理劉鳳喜在會上強調，外部形勢正在發生積極轉變，新的發展機遇撲面而來。他表示，要全面理解穩地產政策，搶抓政策拐點期的重大機遇和窗口期，搶占更大的市場份額。
??對房地產業務如此堅定的支持態度，與段先念時代的策略有較大差別。段先念在退休前的一次會議上表示，隨著“房住不炒”政策大基調成為常識，房地產從金融屬性回歸居住屬性，爆發式增長已經失去理論基礎，旅游行業雖受疫情沖擊，不景氣會持續一段時間，但作為朝陽產業的基礎條件和戰略地位仍然明晰。
??宋丁認為，段先念基于城鎮化的快速擴展戰略造就了如今華僑城集團近7000億元的資產總額，這是一個值得肯定的成就，而他退休時，中國的房地產行業已進入震蕩收縮的新常態。面對更有利于央企、國企的新行業形勢，張振高也需要為華僑城集團指引新的出路，包括穩定房地產業務，提升這個產業平臺的綜合效能，以及實現地產相關產業的縱深拓展等。“在新董事長、新團隊、新戰略的引導下，華僑城集團非常有希望進一步提升行業地位?！?/p>
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
